Золота жила: як заробити на оренді, що таке схема buy-to-let і ROI?

Рідкісний інвестор сьогодні має можливість швидко і вигідно перепродати свою закордонну нерухомість. Більш передбачуваний дохід приносить здача власності в оренду. На яку річний прибуток можна розраховувати і що потрібно зробити, щоб залишитися у відчутному плюсі?<br /><br />Далеко не всі росіяни, що володіють можливістю купити нерухомість за кордоном, усвідомили, наскільки вигідною буває рента. Вибір «неправильних» об’‎єктів для оренди і відмова від іпотечного кредитування - головні помилки.<br /><br />Між тим, як запевняють експерти, за кордоном цілком реально отримати 10% і навіть більше 20% річних! Як же забезпечити максимальну прибутковість вкладень в закордонну нерухомість?<br /><br /><strong>Не треба балувати орендаря<br /></strong>Зосередимося на сценарії, коли об’‎єкт купують виключно для того, щоб здавати в оренду - саме цю стратегію прийнято називати buy-to-let («купити, щоб здати»). У Москві рента приносить у середньому 4-4,2% річних, за кордоном можна отримати дохід, вищий - але для цього потрібно діяти грамотно і дотримуватися певних правил.<br /><br />Перша порада експертів - відразу ж зрозуміти, що під оренду не треба купувати те, що купують для власного відпочинку. «Себе хочеться побалувати - ви підбираєте краще місце, кращий вигляд, кращу меблі. Все це сильно підвищує вартість покупки і експлуатації нерухомості, зменшуючи прибутковість », - зазначає Сергій Сандер, засновник і партнер компанії Sander Estates S. A.<br /><br />З ним згодні експерти компанії IntermarkSavills, додаючи, що у дорогих об’‎єктів орендна ліквідність низька, тому краще мати справу з самою затребуваною нерухомістю, а саме середнім ціновим діапазоном.<br /><br />Не менш важливо визначитися з метою покупки. «Якщо є бажання поєднати приємне з корисним, використовувати нерухомість для відпочинку кілька місяців у році, а весь інший час здавати, то вибирати потрібно серед улюблених курортів, - міркує Сергій Сандер. - Але якщо розглядати це тільки як бізнес, слід звернути увагу і на великі міста з високим попитом на житло ». Для отримання високого і стабільного доходу від оренди експерт рекомендує комерційну нерухомість - номери на апарт-готелі або міні-готелі.<br /><br /><strong>Як можна менше ризиків<br /></strong>Не менш важливо правильно вибрати країну. Керівник департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills Ігор Індріксонс радить зосередитися на старій Європі, наприклад Великобританії чи Франції. Прибуток власника там найчастіше нижчі, ніж на ринках, що розвиваються, - зате існують фінансові інструменти, які дозволяють збільшити дохід від вкладеного капіталу в чотири-п’‎ять разів. Головний із них - іпотечне кредитування.<br /><br />Крім того, в Західній Європі налагоджені механізми зниження інвестиційних ризиків. Наприклад, в Британії можна застрахувати фінансові ризики - на випадок якщо орендар зіпсує майно, не внесе оплату або якщо виникнуть юридичні складнощі з його виселенням.<br /><br />Нарешті, не варто забувати про систему гарантованого прибутку від оренди (rental guarantee). Такі програми є і за межами Старого Світу, але гарантії в Єгипті і у Великобританії - це, як кажуть в Одесі, дві великі різниці.<br /><br /><strong>Як працюють керуючі компанії<br /></strong>До того ж, живучи в іншій країні, нерухомістю складно управляти самостійно. Знаходити орендарів можна і через інтернет, але питання прибирання та поточного ремонту залишається відкритим.<br /><br />Керуючі компанії за відсоток від прибутку допомагають вирішити всі проблеми разом. І саме з керуючими компаніями у ряді великих курортних комплексів можна укласти договір з гарантованою прибутковістю. «Вартість послуг керуючих компаній залежить від країни, - говорить Сергій Сандер. - Зазвичай це комісія від 3-5% до 10-15% від обороту або фіксована рента.<br /><br />Останній варіант зустрічається рідко і тільки у великих проектах з сильним досвідченим менеджментом ». Керуючий директор компанії InvestPravo Property Еліна Сіванкова розповідає: «Кілька нових пропозицій з гарантією рентного доходу є на Кіпрі, який користується цілорічним попитом серед відпочиваючих.<br /><br />У Португалії в таких схемах нерідко бере участь держава, що підтримує ринок орендного житла. Кілька пропозицій є в Італії. Зазвичай керуюча компанія, яка пропонує інвесторові гарантований дохід, - це дочірня структура забудовника, що забезпечує більш професійне обслуговування ».<br /><br />З деякими пропозиціями rental guarantee пов’‎язана серйозна проблема: за словами Ігоря Індріксонс, такі об’‎єкти можуть продаватися за завищеною ціною. Іншими словами, гарантований дохід від оренди вбудовується в ціну об’‎єкта.<br /><br />Тут головний союзник і консультант інвестора - банк: беручи на себе значну частину ризиків, він перевіряє адекватність ціни і надійність керуючої компанії.<br /><br /><strong>Орендний калькулятор<br /></strong>Сама по собі оренда - це не надприбутковий бізнес. «Здача житла в оренду за прибутковістю порівнянна з консервативними банківськими вкладами, - говорить Еліна Сіванкова. - Середньоєвропейські показники не перевищують 5-6% річних ». Приблизно такі ж ставки і в програмах rental guarantee.<br /><br />Збільшити ефективність вкладень можна, використовуючи банківське фінансування. Ігор Індріксонс вважає: росіяни поки не оцінили потенціал схеми buy-to-let, оскільки не розуміють, що інвестора повинна цікавити не стільки прибутковість самого активу, скільки повернення інвестицій (ROI - Return of investments), тобто відсоток не від вартості квартири, а від вкладених коштів. Іпотека дозволяє скоротити розмір вкладень, значно поліпшивши кінцевий фінансовий результат.<br /><br />«Давайте наведемо реальний приклад, - говорить Сергій Сандер. - Швейцарія, курортний будинок відпочинку в горах з термальними джерелами. Вартість студії становить 350 000 швейцарських франків, здавати в оренду можна 11 місяців в році, хоча б один місяць необхідно жити самому. Дохід від здачі в оренду складає 600-800 франків на тиждень, або 2400-3200 франків на місяць.<br /><br />Якщо взяти середню ставку 2800 франків на місяць, помножити на 11 місяців і відняти 3000 франків на рік на утримання, то вийде близько 8% річних. Якщо нерухомість купується із залученням кредиту, то дохід на вкладені кошти може виявитися вище - близько 13%.<br /><br />Але потрібно розуміти, що якщо брати довгострокову перспективу на 5-10 років, то ремонт квартири плюс сезонні перепади в заповнюваності курорту можуть скоригувати дані цифри ».<br /><br /><strong>Кредит - це вигідно<br /></strong>Інший приклад більш конкретно ілюструє, як іпотека впливає на прибуток інвестора. Проект з гарантованою прибутковістю 11,8% без урахування зростання вартості активу. Інвестор купує номер у п’‎ятизірковому готелі на гольф-курорті.<br /><br />Повна ціна номера - 250 000 фунтів. Початковий внесок - 82 500 фунтів, інше покриває іпотечний кредит під 3% річних, отримання якого гарантує забудовник (можна взяти до 70% від вартості на 25 років). Причому є варіант, що дозволяє виплачувати тільки відсотки, а тіло боргу повернути банку після перепродажу об’‎єкту. 6-процентний прибуток від оренди гарантована на 10 років. Якщо реальний дохід вище, сума, що залишилася ділиться порівну між інвестором і компанією, що управляє.<br /><br />Який же передбачуваний фінансовий результат цієї угоди? Виплати по кредиту складуть 5250 фунтів на рік. Плата за утримання об’‎єкта - нуль. Продати об’‎єкт можна в будь-який момент, не чекаючи повної виплати кредиту. Дохід від оренди за вирахуванням плати за кредит - 9750 фунтів на рік (11,8%).<br /><br />Якщо продати актив через п’‎ять років, то на вкладені 82 500 фунтів можна заробити 48 750 фунтів тільки на оренді, а якщо припустити зростання вартості об’‎єкта на 5% на рік, то дохід складе більше 111 000 фунтів. Це 134% за п’‎ять років, або неймовірні 27% річних! 70% ризиків лежить на банку, і інвестор у будь-якому випадку зберігає свою власність.<br /><br /><strong>Go PRO!<br /></strong>У приватного інвестора є можливість долучитися і до професійних стратегіям інвестування. У проектах без гарантій доходу прибуток інвестора може бути найвищою. Зазвичай такі пропозиції розходяться на рівні інституціональних інвесторів, але іноді і для простих смертних залишається місце в салоні бізнес-класу.<br /><br />Ігор Індріксонс розповідає про реальний проект, де при купівлі номери вартістю 60 000 фунтів стерлінгів на апарт-готелі клієнт робить перший внесок 30% (18 000 фунтів). На решту суми видається 10-річний кредит під 4% річних. З урахуванням витрат на юриста початкова інвестиція становить 19 500 фунтів.<br /><br />У готелі 311 номерів, значить, частка прибутку з одного номера - 0,32%. Інвестор не тільки заробляє на самому номері, а й отримує частку доходу за додаткові послуги - міні-бар, телефонні дзвінки та інше. Поточна прибуток інвестора - 23 фунта за ніч.<br /><br />Прогноз наповнюваності готелю - 73-80%, річне зростання готельного ринку очікується на рівні 5%. При цих умовах дохід складе близько 10% в рік без використання іпотеки, що саме по собі непогано. З кредитом інвестор отримає вже 23% прибутку в перший рік, а з урахуванням зростання вартості активу віддача від інвестицій буде зростати і на десятий рік досягне 50% за 12 місяців!<br /><br />Прибутковість формально не гарантована, але, оскільки проектом управляє найбільша в світі компанія, що управляє (вона займається 4400 готелями, капіталізація - $ 5 млрд), інвестор може спати спокійно.<br /><br />У IntermarkSavills визнають, що подібні інвестиції - це в основному справа великих гравців, що купують відразу 20-30 одиниць, але хороші можливості відкриваються і перед приватними клієнтами, які бажають купити навіть один номер.<br /><br /><strong>Сам собі лендлорд<br /></strong>Зрозуміло, будь-яка людина може піти більш традиційним шляхом, просто купити житло (з іпотекою або без) і здавати його в оренду. Пускаючись у самостійне плавання, треба враховувати і нюанси національного законодавства.<br /><br />Інвестора повинна цікавити можливість без проблем виселити орендаря у разі необхідності, а також застрахувати фінансові ризики. Фахівці IntermarkSavills розповіли, що проблемним ринком в цьому відношенні є Індія, де орендаря комерційного об’‎єкта буває неможливо виселити протягом 25 років.<br /><br />У Європі в цьому сенсі складний ринок Німеччини, де держава регулює ставки і активно захищає права орендарів. (В інших європейських країнах можна розірвати контракт, повідомивши про це мешканця за один місяць.) У Великобританії існує три види контрактів ренти. Так що без консультації з професіоналом на орендний ринок краще не виходити.<br /><br /><strong>Особливості національної оренди<br /></strong>Національні особливості кожного ринку сильно впливають на кінцевий результат інвестицій. Наприклад, у Болгарії та низці інших країн іноземцям вкрай рідко оформляють іпотечні кредити, а значить, про прибуток вище 5-6% річних там можна забути. У деяких державах існують обмеження на купівлю другого будинку або квоти для іноземних інвесторів.<br /><br />При використанні кредиту краще мати додаткове джерело його погашення або обмежити свій інвестиційний оптимізм. Еліна Сіванкова звертає увагу, що житло далеко не завжди здатне саме себе викуповувати. Добре, якщо при прибутковості 6% вдалося взяти кредит зі ставкою нижче 4,5%, а розмір податків та інших витрат не перевищує 1,5%.<br /><br />У Франції держава гарантує окупність ряду об’‎єктів, які продаються за схемою leaseback. За такої схеми інвестор також отримує можливість через якийсь час повернути ПДВ.<br /><br />Треба визнати, що інвестиційна схема buy-to-let - поки екзотика для пересічного російського інвестора. На думку експертів IntermarkSavills, причина - в поганому розумінні принципів роботи західних фінансових ринків. Наприклад, багато хто помилково вважає, що об’‎єкт неможливо продати, не розплатившись повністю з банком за іпотечний кредит.<br /><br />Тим часом у Великобританії стратегія buy-to-let стала настільки масовою, що аналітики навіть покладали на неї вину за надмірний попит і поява «мильної бульки» на ринку нерухомості. Вважається, що кожен третій новий об’‎єкт в Лондоні купується з метою заробітку на оренді. За даними Асоціації агентів по здачі житла в оренду (ARLA), в останні роки значно зросла кількість британців, що працюють з цілим портфоліо об’‎єктів в королівстві і за кордоном.<br /><br />Можна не сумніватися, що й число росіян, що здають житло за кордоном, буде рости, оскільки очевидно, що заробляти на нерухомості тільки за рахунок зростання ринку виходить далеко не завжди.<br /><br /><strong>Поради інвестору при схемі buy-to-let</strong><br /><br />Що РОБИТИ<br /><br />Плануйте інвестиції на середній або тривалий термін.<br /><br />Переконайтеся, що рентний дохід перевищить платежі за кредитом і додаткові витрати.<br /><br />Проведіть ремонт і Обставте житло за стандартами, що відповідає класу об’‎єкта, особливу увагу приділіть кухні і санвузла.<br /><br />Чого НЕ РОБИТИ<br /><br />Не облаштовувати житло під оренду у відповідності з вашим особистим смаком.<br /><br />Не купуйте житло з потенційними проблемами в обслуговуванні, наприклад з великою кількістю дерева в обробці або великим садом.<br /><br />Не розраховуйте доручити управління об’‎єктом друзям і родичам у свою відсутність.<br /><br />Не намагайтеся самостійно скласти контракт - зверніться до професіоналів.<br /><a href="https://www.zagorodna.com">www.zagorodna.com</a><br /><br />