Що чекає ринок новобудов Києва?

Житло-одна з найважливіших потреб людини, і навряд чи попит на нього може колись зникнути.

Цей постулат часто використовують забудовники, щоб показати свою невразливість перед кризою і підкреслити перспективність галузі. Новий голова «Київміськбуду» Михайло Голиця не став винятком, пише Нова Квартира.

На чергових зборах девелоперів Ukrainian Real Estate Club президент муніципального холдингу знову нагадав ринку про відкладений попит і загрози, пов'язані з обмеженням капіталовкладень у будівництво.

Зі столичним будівельним ринком він знайомий не з чуток. Поки один із засновників «Київміськбуду» Володимир Поляченко удосконалював своє дітище і готував для себе шляхи відходу у вигляді отримання контролю над банком «Аркада», Голиця в КМДА курував питання забезпечення киян житлом.

При цьому посаду начальника головного управління житлового забезпечення міськадміністрації він обіймав з 1996 року до 2010 року. Усунути його з насидженого місця не вдалося навіть бурхливе «молодій команді» екс-глави КМДА.

До того ж, з призначенням Голиці на посаду голови правління «Київміськбуду» закінчилася ера впливу Леоніда Черновецького та на політику холдингу.

У середині грудня вже повинні бути відомі результати аудиту холдингу компанією Grant Thornton Ukraine. Для нинішньої влади перевірка діяльності попередників стає стандартною процедурою.

Однак навіть якщо канадські аудитори виявлять серйозні зловживання, громадськість про це навряд чи дізнається. Ніхто з нинішнього менеджменту підприємства не хоче, щоб інвестори хвилювалися. У будь-якому випадку, столична компанія, хоч і з запізненнями, але свої зобов'язання виконує.

Сам Голиця неохоче говорить про аудит, його більше турбують настрої потенційних клієнтів і показники столичного ринку нерухомості.

Чиновник пам'ятає всі будівельні рекорди на національному та київському ринках. Він без підготовки може назвати обсяги введеного в експлуатацію житла в столиці за будь-який рік.

Незважаючи на обіцянки уряду знизити собівартість квадратних метрів, керівник «Київміськбуду» вважає, що про це говорити рано. Його можна зрозуміти: він не хоче налякати споживача, який готовий купувати зараз. До того ж, покупців стає все менше.

Втім, всі заходи держави щодо підтримки галузі Голиця схвалює. Кілька разів, відповідаючи на питання із залу, він навіть грав роль «піарщика» програми доступного житла, на яке у 2010 році було виділено 100 мільйонів гривень. Всього на ці цілі планується виділити 230 млн казенних гривень.

У 2009 році на таку ж програму асигнували 1,5 мільярда гривень, і учасники ринку завжди знаходили привід для критики подібних ініціатив. Сьогодні ж забудовники більш стримані у своїх висловлюваннях, хоча сума вливань майже уп'ятеро менше.

Однак Голиця особливо не розраховує на державу, хоча холдинг і добудовує деякі об'єкти в рамках програми доступного житла. У нього є своє бачення ролі держави, банків та інвесторів у відновленні галузі, не притаманне іншим забудовникам.


- Чи готові результати перевірки «Київміськбуду» іноземними аудиторами?

Робота завершилася 3 грудня, однак у них, за контрактом, ще є час на підготовку матеріалів. Десь близько тижня.


- Що вже відомо про ситуацію з підприємствами-сателітами холдингу, в яких нібито розмито частку власності «Київміськбуду»?

Почекаємо. Через тиждень буде все відомо.


- Скільки об'єктів зараз будує холдинг?

Зараз ми продаємо близько 100 квартир, введених в експлуатацію. Решта 1 300 виставлених на продаж квартир знаходяться в 22 будинках, будівництво яких знаходиться на різних стадіях. Нещодавно ми почали будувати об'єкт на вулиці Алма-Атинській і вже продали там близько 16 однокімнатних квартир.

Навіть на тлі загального падіння попиту кількість проданих нами квартир у листопаді 2010 року перевищує результати жовтня 2010 року. Інвестори позитивно сприймають зміни, що відбулися в компанії. Перш за все мова йде про повернення «Київміськбуду» у комунальну власність. Щомісяця продаємо більше 100 квартир.

- Скільки за 2010 рік плануєте реалізувати?

Важко сказати. У 2010 році ми продали близько 1 300 квартир. Зараз готуємо ще десять будинків, по яких вже розробили проектну-кошторисну документацію та отримали експертизу. Тепер визначаємося з тендерами, адже ми вже комунальне підприємство, яке підпорядковується територіальній громаді міста.


- Є запізнення щодо термінів будівництва об'єктів?

Так, ми порушуємо терміни. Не все гладко і красиво. Є багато проблем: економічних, фінансових, юридичних, проте це нікого не цікавить. Ми вибачатися перед людьми, які вклали кошти в будинки і залишаються без житла.

Є дещо проблеми з гарячою і холодною водою, з ліфтами. Втім, наша перевага у тому, що ми ні на одному об'єкті не зупиняли роботи. Ми виконуємо зобов'язання.


- Що робить компанія для адаптації до кризових настроїв споживачів?

Що хочуть люди? Що вони можуть собі дозволити? Вони можуть купити однокімнатну квартиру за 50 тисяч доларів, трикімнатну - за 100 тисяч доларів. Я кажу про основний кількість споживачів. Ми повинні на це реагувати.

Що буде робити холдингова компанія? Ми розробляємо проекти будинків, в яких однокімнатна квартира - 47 квадратних метрів, двокімнатна - 52-60, трикімнатна - 75-84. У нас ці проекти є. Сьогодні можливості людей, на жаль, такі.


- Яка ситуація на первинному ринку? Чи є передумови для зниження цін?

Динаміка обсягів капітальних вкладень негативна. За дев'ять місяців 2009 року обсяг вкладених коштів у будівництво в Україні склав 35 мільярдів гривень, а за дев'ять місяців 2010 року - 31,9 мільярда гривень. Про що це говорить?

Це говорить про те, що в майбутньому пропозиція буде зменшуватися. Попит буде рости, і ціна буде рости. У виграші будуть стабільні компанії.

У цілому, на ситуацію на ринку нерухомості в 2011 році впливатиме позиція уряду і рівень виконання програми будівництва доступного житла. Ми знаємо, що на рахунках Мінрегіонбуду знаходиться 100 мільйонів гривень.

Серйозна боротьба буде вестися за зменшення собівартості. Уряд вживає серйозних заходів для спрощення процедур отримання дозволів.


- Це означає, що в 2011 році ціни будуть переглянуті?

- «Київміськбуд» на столичному ринку продає житло вартістю від 8,75 тисячі гривень до 16 тисяч гривень за квадратний метр. Є також проект за програмою доступного житла в Боярці, там квадратний метр коштує 4,5 тисячі гривень.

У 2011 році, думаю, ми зможемо зменшити ціну на столичному ринку за підтримки держави до 7 990 гривень. (Йдеться про зменшення цін на квартири, побудовані за програмою доступного житла, скористатися якою можуть лише черговики).

Ми зробимо все для того, щоб ціни знижувалися. З бюджету міста на соціальну програму передбачені серйозні інвестиції, які будуть використовуватися за принципом 50 на 50. Вартість квадратного метра тут становитиме 4 тисячі гривень. Це дозволить збільшити обсяги робіт і завантажити будівельні організації.


- Тобто така тенденція може бути характерною для всього ринку?

- Населення має більше сотні мільярдів заощаджень - у холодильниках, скляних банках, які вони забрали з фінансових установ. По суті, це відкладений попит.

Людей переконують, що буде комунізм - все дешевшати. Я не кажу про черговиків, яких в Україні 1,2 мільйона, а в Києві - 113 тисяч. Я про інших. Вони ж не зможуть купувати житло по 4 тисячі гривень за метр, а їх переконують, що буде ще дешевше.

Будівельна галузь буде вічною, тому вічної є потреба в житлі. Народжуватися сім'ї, діти, вони будуть сходитися і розходитися. Сьогодні закладаються передумови майбутнього «буму». Все відбувається циклічно, мій прогноз - у межах п'яти років.

Ми пам'ятаємо криза 1996 року, коли ми були повністю на «дні», і як ми піднімалися. У 1994 році побудували 406 тисяч квадратних метрів, в 1996 році - 404 тисячі, у 1997 році - 416 тисяч, в 1998 році - 470 тисяч, потім - 800 і кілька років - понад мільйон. У 2008 році до Києва було побудовано майже півтора мільйона квадратних метрів житла.


В Україні найбільший обсяг будівництва припав на 1987 рік - 21 мільйон квадратних метрів. У Києві тоді звели 1487 тисяч квадратних метрів. Ми повторили цей показник у 2008 році. Думаю, через три-п'ять років все повториться знову.

- А як же законопроект «Про містобудівної діяльності», який передбачає істотне спрощення дозвільних процедур? За словами чиновників, він зменшить собівартість на 20-30%.

- Ці розмови дуже шкідливі. Припущення, що ми знизимо ціни, приведуть до того, що людям доведеться записуватися на квартири. Їх не треба обманювати. Якщо у людини є потреба в житлі сьогодні, треба купувати сьогодні, потім буде тільки дорожче.

За законопроектом і заходів уряду і парламенту. Є речі, які серйозно впливають на собівартість. Так, частина питань вже враховано - відрахування в міські бюджети знижена до 4-10%, однак є й інші проблеми.


- Які саме?

- Наприклад, прийняття в експлуатацію комунікаційних мереж - це перший головний біль забудовника. Інженерні комунікації, кабельні лінії, магістралі - що з ними робити? Зараз вони у нас, ми змушені їх експлуатувати, охороняти і ремонтувати. І це питання, на жаль, уряд не вирішує, а воно серйозно впливає на собівартість.

Друге питання - технічні умови. У законі написано, що вони надаються в межах ділянки або на її межі. Насправді ж нас змушують будувати магістральні мережі до ділянки, які повинні фінансуватися з бюджету. Це теж впливає на собівартість.

Третє. Зміни в законодавстві. Сьогодні тільки банки і фінансові установи мають право залучати кошти фізосіб. Будівельним компаніям цивільне законодавство дозволяє застосовувати інші правові механізми - фонди фінансування, облігації, застави.

Банки та фінансові інститути - «гальмом». Вони не беруть відповідальність за фінансування, не фінансують з початку до кінця, але беруть винагороду. На певних етапах будівництва такі нарахування становлять 18%. При цьому фінансові компанії по суті є посередниками, які ні за що не відповідають. За все відповідає забудовник.


- Тобто забудовник повинен продавати без посередників?

- Він і так продає. Я знаю багато компаній, які безпосередньо продають. Інша справа, що ми тоді повинні чесно говорити: забудовник повинен відповідати, він не має права створювати «Еліту-Центр». У законопроекті, який подається до парламенту, розглядаються варіанти залучення до кримінальної відповідальності за такі дії.

Ми повинні чітко сказати керівнику та головному бухгалтеру будівельної компанії, що мають право підпису: кошти, що залучаються для будівництва, спрямовувалися саме на цей об'єкт, а не на підготовку іншого. Якщо цього не зробиш - кримінал. Я гарантую, що після таких змін жоден керівник не захоче цього робити.


Врятували нас банки від «Еліта-Центр»? Ні. Знайшлися умільці, які створили «кишенькові» фінансові компанії, вивели оперативний резерв і втекли.

- Втім, експерти вважають, що без кредитування ринок швидко не відновиться.

- Неможливо оцінювати роль банків у цьому процесі. У банків своя програма. Якщо взяти компанії, які ввели в експлуатацію будинку в протягом дев'яти місяців 2010 року, і запитати, хто з них отримав кредити, вони скажуть: «Ніхто».

Кредити банки давали тільки своїм. Скажіть, хто може працювати під 18-27%? Інша справа, якби банки кредитували інвесторів. Я не кажу про 7%, хоча б під 12-13%.


- Не зовсім зрозуміло: ліквідує урядовий законопроект корупційну складову при отриманні дозволів чи ні? Або зменшить він собівартість?

- У законопроекті є конструктивні речі. Яким він вийде з комітету? Які поправки зроблять депутати? Говорити про це можна буде після підписання його президентом.


- Які норми цього документа ви вважаєте спірними?

- Наприклад, продаж ділянки на аукціонах. У законі «Про державний бюджет», який приймався в кінці 2009 року попереднім урядом, записали, що всі вільні земельні ділянки будуть надаватися тільки на аукціонах. Хотіли як краще.

Що потім виявилося? У селі магазин побудувати неможливо, оскільки потрібно проводити аукціон. А хто бажає на аукціон йти? Ніхто. Вже потім зрозуміли, що потрібно розробляти порядок.


- Раніше земля виділялася без аукціонів?

- Вільні земельні ділянки не виділялися. Потім «умільці» почали шукати варіанти - купували сараї або ставили на зразок сараю на певну ділянку і домагалися переведення у власність через суди. «Умільці» у нас є!


- «Київміськбуд» виконує будівельно-монтажні роботи в рамках реконструкції НСК «Олімпійський». Чому вартість всього проекту перевищує вартість будівництва нового стадіону?

- Реконструкція завжди виходить дорожче нове будівництво. Втім, сьогодні новий стадіон не потрібен. «Олімпійський» побудований в 1924 році. Вже тоді там було футбольне поле 70 на 120. Реконструкція цього стадіону проходила чотири рази.


- А щодо вартості?

- Цифра така, яка є. Там є державний контроль за витрачанням грошей. (Вартість робіт з реконструкції «Олімпійського» в Києві складає 4,2 мільярда гривень. Зведення «Донбас-арени» з нуля коштувало 400 мільйонів доларів).
Нова квартира