Багато років девелопери житла використовували інститути спільного інвестування (ІСІ) для залучення коштів приватних осіб у будівництво. Це легальна схема, яка дозволяла мінімізувати податкові витрати.
Механізм замінював податок на виведений капітал: не оподатковується, поки не виймаєш прибуток. Це наповнило ринок грошима покупців і спричинило бум житлового будівництва у 2014-2021 роках.
Восени 2023 року один з членів Національної комісії з цінних паперів і фондового ринку (НКЦПФР) вирішив переписати правила гри на цьому ринку. Він запропонував своє трактування чинного законодавства, яке унеможливлює роботу забудовників за звичними схемами фінансування.
Власники будівельного бізнесу обурилися і поїхали до голови НКЦПФР на розмову, що ненадовго поставило конфлікт на паузу. Однак схемами роботи забудовників уже зацікавилося Бюро економічної безпеки (БЕБ).
Зміна правил гри
У жовтні до кабінету голови НКЦПФР Руслана Магомедова неочікувано завітали найбільші київські забудовники. За словами співрозмовника ЕП в комісії, на зустрічі були присутні Владислава Молчанова та Ігор Ніконов – власники найбільших компаній на ринку Stolitsa Group та KAN Development відповідно.
Забудовники хотіли зрозуміти природу походження і мету листів-роз’яснень щодо застосування законодавства у сфері інститутів спільного інвестування, які підписав член НКЦПФР Юрій Бойко. Викладена позиція комісії змінює принципи фінансування та продажу майже всієї житлової нерухомості.
ІСІ звільнені від сплати податку на прибуток. Фіскалізація відбувається лише в момент розподілу прибутку серед інвесторів, а це можливо, зокрема, при припиненні їх діяльності, тобто при ліквідації. Такий підхід стимулює реінвестування коштів у нові проєкти, а відповідно – зростання ринку.
Як це працює? Покупці квартир у житлових комплексах, що будуються, переказують кошти інвестиційному фонду, з якого ті через компанію з управління активами йдуть забудовнику. Після завершення робіт та введення об'єкта в експлуатацію право власності на нерухомість переходить до покупця.
Попередні договори купівлі-продажу, інвестиційні договори, відступлення права вимоги, форвардні контракти та цільові облігації дозволяли інвесторам купувати квартири на виплату, розтягуючи платежі на період зведення будинків. Можна сказати, що ці механізми замінили банківське іпотечне кредитування.
"Листи Бойка змінюють принципи існування ІСІ, які інвестують не тільки в будівництво. Якщо це робити ретроспективно, то можна спричинити банкрутство багатьох проєктів", – каже інвестбанкір, який обслуговує такі операції.
Квартири подорожчають
Що змінюють листи Бойка? Пояснення буде складним навіть для фахівців. Згідно з аналітичною запискою однієї з фінансових компаній, ІСІ не зможуть залучати для будівництва кошти від фізичних та юридичних осіб з передаванням їм нерухомості. Фінансування зможе здійснюватися тільки коштами акціонерів ІСІ.
"У момент укладення договору про продаж квартири вона повинна перебувати в складі активів ІСІ, тоді це буде операція з активом. Якщо активу немає в складі активів ІСІ, то з ним не може бути проведена операція з продажу. Відповідно, такі кошти не звільняються від оподаткування. Це стосується попередніх договорів купівлі-продажу та інвестиційних договорів", – вказується в записці.
Відступлення права вимоги об’єкта нерухомості, на думку Бойка, має здійснюватися тільки за вартістю придбання. При продажу вище ціни придбання необхідно буде керуватися положеннями договору про купівлю-продаж, тобто на перевищення номіналу сплатити ПДВ.
Простіше кажучи, цими листами член НКЦПФР скасовує всі варіанти роботи фінансових компаній на ринку первинної забудови, а прибутки від операцій ІСІ з первинною нерухомістю мають бути оподатковані за загальною системою.
Директор КУА "Валприм" Андрій Левін з листів Бойка зрозумів, що правила роботи ринку зміняться так: розтермінування на купівлю квартири через ІСІ оподатковуватиметься за ставкою 18%. Покупцю не доведеться сплачувати додатковий податок тільки в тому випадку, якщо він перекаже фінансовій компанії 100% коштів за житло.
"Це ринок не вбʼє, але поставить перед вибором: або 100% оплати (тут питання, скільки людей мають такі можливості), або на виплат і тоді буде плюс 18% до ціни", – каже інвестбанкір, який працює на ринку житлової нерухомості.
Ініціативу не підтримали
Що означають листи членів НКЦПФР? З юридичної точки зору – нічого, каже Левін. За його словами, згідно з регламентом, роз’яснення підписує голова комісії після відповідного колегіального рішення її членів.
"Це не роз'яснення. Це окреме бачення окремого члена комісії", – підтверджує директор Української асоціації інвестиційного бізнесу (УАІБ) Андрій Рибальченко. На його думку, фривольне трактування законодавства в листах Бойка суперечить законодавству та унеможливлює давню схему будівництва житла.
"Це не відповідає декаді застосування закону, практиці Верховного Суду та бухгалтерським стандартам, це просто нелогічно. Постає питання, що відбувається, коли людина повністю розрахувалася за розстрочкою і квартира повністю переходить у її власність", – каже один з інвестбанкірів.
За інформацією джерел ЕП, голова та інші члени комісії не знали про листи Бойка, а після їх підписання регулятор не затверджував цих роз'яснень.
Коментарі