Що робити, якщо ваша ділянка нікому не потрібна?





Google+
12.11.2010 20:15
Статті про нерухомість | Що робити, якщо ваша ділянка нікому не потрібна? Земля - ресурс, як відомо, невідтворюваний, а тому особливо цінний. Треба сказати, навіть в самі глухі відрізки 2009 року, коли не продавалося начебто нічого, землю купували. У деякому роді саме торгівля земельними ділянками і оживила ринок. Але навіть у Московській області деякі ділянки виявилися «рівніші за інші». Що ж робити, якщо вам дісталася ділянка не в 10 км від МКАД, а на самому кордоні області?

Нерівність у деталях
Задуматися про відсутність у земельних відносинах рівності, безсумнівно, змусять такі дані: вартість ділянок у регіонах Центрального федерального округу в 7,5 разів нижче, ніж вартість аналогічних ділянок, але вже в межах Підмосков'я. За даними ДК «Партнери Землі», вартість усередненого ділянки без підряду площею 1 га за межами Московської області, але в межах ЦФО на початок року становила 35,1 тис. руб. за сотку. При цьому в Московській області сотка аналогічного ділянки коштувала в середньому 263,6 тис. руб. Різниця вражає, особливо якщо врахувати, що за таким показником, як середній дохід на душу населення, розрив куди скромніші: 1,6-2,4 рази, якщо порівнювати регіони ЦФО з Підмосков'ям, і 2,7-4,1 рази, якщо порівнювати їх же з Москвою.

Цікаво, що різниця в цінах на 1 кв. м житла між ЦФО і Московським регіоном більш-менш відповідає різниці в рівні доходу. А от земля в Підмосков'ї, навіть «усереднена», набагато дорожче за ту, що розташована за межами області.

Але немає рівності і в заповітних межах МО: ціна сотки навіть тут розрізняється в рази. «Розкид цін на земельні ділянки досить широкий, - розповідає Марк Гройсман, виконавчий директор групи компаній Sawatzky в Росії. - Наприклад, вартість землі на Рубльово-Успенському шосе в ближній до Москви зоні знаходиться в діапазоні $ 80-120 тис. за сотку і вище. На Новоризькому напрямку вартість 1 сотки $ 12-30 тис., а на Сімферопольському або Ярославському напрямках (далі 60 км) вартість сотки знаходиться в межах $ 1200-5000. Вартість сотки землі на дальніх рубежах Підмосков'я (80-100 км) може варіюватися від $ 700 до $ 4000 ».

Середня ціна на московські землі зберігається в межах 27-40 тис. руб. за сотку, ділиться своїми даними Іван Синіцин, партнер програми «Нові дачі». «Відстань від Москви, безумовно, впливає на вартість землі, але набагато більше значення має напрям, - пояснює експерт причини нерівності. - Наприклад, на Новоризькому та Київському шосе вартість сотки в середньому на 15-20% вище, ніж на Сімферопольському, і на 30% перевищує вартість землі на Ярославському шосе. Крім того, буває так, що вартість однієї ділянки на відстані 110 км від Москви становить 20-30 тис. руб. за сотку, а вартість іншого (на такому ж напрямку і віддаленості), розташованого недалеко від річки, - від 95 тис. руб. за сотку ».

Так що вартість ділянки залежить, в загальних рисах, від того, чи входить він в межі Московської області, на якій відстані знаходиться від МКАД, на якому напрямку розташований, а також від ландшафту, наявності лісових дерев та водойм. Крім того, ціна залежить від наявності комунікацій, виду дозволеного використання і призначення землі. «Земля з комунікаціями по вартості може в 2-4 рази перевищувати вартість аналогічного ділянки без комунікацій», - підкреслює Марк Гройсман.

Як зазначає Андрій Грудина, генеральний директор ДК «Піонер», для того щоб придбання земельної ділянки було цікаво девелоперу, його ціна має складати не більше 10-15% від кінцевої вартості проекту. При цьому землі, розташовані в 30-кілометровій зоні від МКАД (які за визначенням якраз становлять для девелоперів найбільший інтерес), у цю формулу не укладаються: їх доводиться купувати за ціною приблизно в 20% від фінальної вартості проекту.

Кому потрібні далекі ділянки?
Земля ж, розташована на кордонах області, може, і вписується в запропоновану вище формулу без праці, але при цьому здебільшого малоцікава компаніям, орієнтованим на великі проекти.

«На далеких рубежах Підмосков'я присутня широка пропозиція земель сільськогосподарського призначення (оптові продажі), а також пропозиції під дачне будівництво, - розповідає Марк Гройсман. - Землі сільськогосподарського призначення мають низькі показники попиту - оптові продажі в даний час не йдуть. Роздрібні продажі земельних ділянок, навпаки, користуються попитом. В основному це земельні ділянки на видаленні 65-85 км від МКАД (в залежності від напрямку). На мій погляд, це пов'язано більшою мірою з відносно низькою вартістю земель без підряду. До весни 2010 року варто очікувати більш високу активність покупців, тому в даному сегменті можливо говорити про деяке зростання цін на 2-5% на місяць (залежно від якості пропозиції) ».

Приблизно 40% підмосковних ділянок без підряду (а це самий ліквідний на сьогодні продукт заміського ринку) знаходяться в зоні 80-110 км від МКАД. «Збільшення обсягу пропозиції було пов'язано не тільки з виходом нових проектів, а й зі зміною концепцій раніше запланованих, - пояснює Іван Синіцин. - Так що, нехай ділянки без підряду і користуються безперечним попитом, треба розуміти, що в далекому Підмосков'ї у вашої ділянки буде багато конкурентів. У поєднанні з порівняно невисокою в середньому ціною на землю в далекому Підмосков'ї ця обставина ставить під сумнів можливість вигідного продажу ділянки ».

Що ж у світлі викладених фактів залишається робити щасливому власнику ділянки в дальньому Підмосков'ї, щоб витягти зі своєї власності максимум вигоди?

Як каже Григорій Алтухов, радник президента фінансово-будівельної корпорації «Лідер», в більшості випадків прибутковість ділянки в далекому Підмосков'ї буде порівнянна з банківським вкладом. «Користуватися попитом можуть хороші пропозиції: у обжитий селі або краще котеджному селищі біля річки і лісу, в екологічно чистій місцевості, на відстані до 15 кілометрів від будь-якого міста з об'єктами інфраструктури. Природно, повинна бути можливість під'їзду до ділянки на машині, як мінімум літом », - підкреслює Алтухов.

Ділянка, на якому неможливо побудувати хоча б літню дачу з водою і газом, неліквідний майже завжди, відзначає експерт. Використовувати ж його для власних потреб все-таки можна. «У власності ділянку варто залишати в тому випадку, якщо в найближчі років п'ять є бажання і можливість його як-небудь використовувати: в ідеалі побудувати будинок і відпочивати там на вихідних, але можна і просто« огородничали »для душі. Простоюючий «для онуків» ділянку зазвичай буває марний, - радить Григорій Алтухов. - Також не дуже ефективно вкладення в землю при відсутності знань про цей ринок: є великий ризик помилитися. Для дилетанта на земельному ринку фінансовий ефект можливий років через 10, коли земля в Московському регіоні почне «закінчуватися» в принципі. Але давати прогнози на такий період - справа невдячна ».

Одним словом, якщо ви - щасливий володар не дуже ліквідної ділянки у дальньому Підмосков'ї, вам можна дати одну пораду: не давайте ділянці простоювати, краще вирощуйте на ньому картоплю. І сподівайтеся на краще - можливо, через десятиліття за вашу ділянку ще будуть битися. По-перше, земля в Підмосков'ї не гумова, по-друге, хіба мало яку дорогу (а то і газопровід!) Захочуть побудувати по сусідству. А по-третє, не виключено, що саме на вашій ділянці розвіданих родовищ корисних копалин. Загалом, будьте оптимістами, і покупець обов'язково знайдеться!
https://sob.ru/issue4299.html
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти