Що потрібно знати, продаючи квартиру?





Google+
27.06.2011 01:00
Статті про нерухомість | Що потрібно знати, продаючи квартиру? Ні для кого не секрет, що на термін експозиції квартири впливає безліч чинників. Це і економічна ситуація в країні, і стан ринку - співвідношення на ньому обсягів попиту та пропозиції, і характеристики і особливості самої квартири. Ріелтори ж люблять говорити, що головне - це ціна, ціна і ще раз ціна. Саме цей показник найкраще відображає всі достоїнства і недоліки квартири.

Для того щоб об'єкт являв жвавий інтерес для покупця, важливо, щоб ціна на квартиру була адекватною, тобто відповідала ринковим реаліям. Потрібно розуміти, що тривожним сигналом для покупців є не тільки завищена, але і явно занижена ціна.

Юлія Лур'є, керівник офісу «Добринінський» компанії «Інком-Нерухомість» розповіла, що великою помилкою для власника було б самовпевнено вважати, що він знає, скільки коштує його квартира. «Приходить людина і каже, що хоче 8 мільйонів. Не у всіх ріелторів вистачає мужності повідомити клієнта, що аналогічні квартири коштують 7 мільйонів, і що за 8 продати її неможливо. У будь-якому районі Москви можна знайти близько 600 пропозицій про продаж квартири. З них покупця влаштують не менше 100, дуже прискіпливого покупця - не менше 40. Зрозуміло, що куплена буде та квартира, господар якої займає гнучку позицію в переговорному процесі і готовий йти на поступки за ціною », - каже пані Лур'є.

Таким чином, важливо не просто виставити адекватну ціну на свою квартиру, а й, представляючи кон'юнктуру ринку, зайняти правильну переговорну позицію. «Якщо клієнт не прислухається до порад, наполягає на своєму баченні питання, не розуміє, що потрібно реагувати на рухи ринку, на фактор сезонності, на зміни економічної ситуації, то ріелтору варто з ним розлучитися. Результат все одно буде нульовим », - уклала Юлія Лур'є.

Ексклюзивні об'єкти


Складніше виставити правильну ціну власникам квартир, які мають якоїсь винятковістю, з ексклюзивними характеристиками. Причому, це стосується не тільки до елітного житла. У даній ситуації господар квартири може як самостійно провести вивчення існуючого на ринку пропозиції і вивести (швидше, більш інтуїтивно) свою ціну, або вдатися до допомоги професійного оцінювача. Але як показує досвід і ріелторська практика, справжня вартість об'єкта визначається тільки попитом.

Генеральний директор агентства нерухомості «Great reality» Ракова Наталя вважає, що, виставляючи квартиру на продаж, власник сам відчує реакцію ринку на квартиру за телефонним дзвінком покупця (їх наявності або відсутності). «Якщо власнику важливо продати квартиру, він буде змінювати ціну відповідно до ринковим попитом. Ну, а остаточно ціну продавець відрегулює тільки при наявності реальної пропозиції від покупця », - каже пані Ракова.

Чистота в квартирі

Ціна - це важливий фактор, але при існуванні відразу декількох об'єктів з розуміючими власниками, готовими проявити гнучку переговорну позицію, можна постаратися створити додаткові конкурентні переваги.

Перше, що ріелтори радять зробити в квартирі, - це, як не дивно, ... прибирання. Здавалося б, покупець дивиться на якісні характеристики житла, але, тим не менш, саме неохайний вигляд житла може зіпсувати все враження потенційного клієнта навіть від дуже вдалого об'єкта. Крім того, портал Move.su не втомлюється повторювати, що покупка житла - процес емоційний, і будь-яка дрібниця тут може виявитися вирішальною.

Олександр Зиминский, директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty дає власникам наступні поради:

· Головне, щоб квартира була чистою і охайною. Для цього необхідно викинути сміття та непотріб, вимити вікна, відчистити балкон, підклеїти шпалери.

· У приміщенні обов'язково повинно приємно пахнути. Запах тварин або ліків вкрай небажаний і може відлякати покупця;

· Постарайтеся ретельно вимити всі поверхні. Особливу увагу приділіть кахлю, ванній кімнаті, туалету, кухонній плиті - все це повинно сяяти. Замініть перегорілі лампочки на нові, краще більш потужні. Яскраве світло візуально робить приміщення більш просторим, що приваблює покупця;

· Хоча клієнти звичайно не чіпляються до стану комунікацій, сантехніка повинна працювати, у квартирі не повинно бути оголених проводів. Відштовхують і сліди протікання на стінах і стелі. Зрозуміло, що вони можуть бути як випадковими (одного разу залили сусіди зверху), так і постійними (протікає дах будинку). Тому не полінуйтеся зафарбувати їх і, при необхідності, переклеїти шпалери;

· Якщо у вас гарний вигляд з вікна - відкрийте штори навстіж і організуйте показ у денні години, щоб акцентувати на цьому увагу. Якщо ж панорама залишає бажати кращого, то демонстрацію квартири краще перенести на вечір, а на вікна повісити красиві штори.

Чи потрібен квартирі ремонт

Важливе питання, яке виникає перед господарем квартири, які вирішили виставити її на продаж - це чи потрібен їй ремонт? Дійсно, деякі косметичні доробки - наприклад, зафарбувати текти на стелі, - обов'язкові, але чи варто вкладатися в повноцінний ремонт, чи додасть він квартирі конкурентних переваг?

Тут ситуація залежить від класу квартири. В елітному сегменті вкладатися в якісну обробку найчастіше виявляється зовсім не обов'язково, адже вона може просто не влаштувати потенційного покупця, смак якого вгадати досить складно.

Олександр Зиминский вважає, що якщо житло і без ремонту виглядає чистим і доглянутим, сантехніка та проводка знаходяться в задовільному стані, то робити ремонт просто недоцільно.

Ситуація, за словами експерта, змінюється, якщо квартира потребує капітального ремонту з заміною рам, настилом підлоги, вирівнюванням стін. «Зазвичай вартість робіт включають в ціну житла при подальшому продажі. При цьому не можна сказати, що це збільшує вартість об'єкта. Націнка лише покриває витрати на проведення ремонту. Отримати додаткову суму зверху навряд чи вдасться, адже вартість у цьому випадку виявиться завищеною і покупця буде знайти проблематично », - говорить пан Зиминский.

висновок сделкіДелать косметичний ремонт замість капітального експерт також не радить. «Вибрана обробка може не влаштувати майбутнього покупця, і він буде її міняти. Крім того, приховати проблеми з комунікаціями або старі віконні рами такий спосіб не вийде. А значить на ціну квартири «косметикою» вплинути неможливо.

Найпростіше продавати житло в початковому стані, виконавши лише передпродажну підготовку. Ціна в цьому разі буде адекватною для всіх, але власник не втратить час, а покупець отримає квартиру, яку зможе переробити під себе », - вважає пан Зиминский.

Що стосується економ-класу, тут покупець, навпаки, хоче бачити квартиру практично готову для в'їзду, з хорошою обробкою і приємним дизайном.

Юлія Лур'є відзначає, що останнім часом покупці стали чутливими до якості ремонту в здобувається квартире. «15 років тому люди взагалі не звертали уваги на ремонт, і ми практично не враховували його якість при оцінці квартири», - говорить експерт. «Кожен бачив себе дизайнером, всім набридли маленькі кухні, хотілося негайно знести стіни і створити що-небудь таке, щоб всі знайомі ахнули.

Тепер часи змінилися. По-перше, проявилися результати масштабних самодіяльних ремонтів - тріщини в стінах, проблеми з сусідами, неузаконеним переплануваннями. По-друге, люди награлися в екстремальний дизайн. Зараз покупці вибирають квартири з гарною, стриманою обробкою - світлі стіни, довговічне підлогове покриття, якісна сантехніка, склопакети, вбудована кухня. Охочих купити житло і негайно вкластися у його ремонт стало в десять разів менше », - розповіла пані Лур'є.

Що стосується інших рад, ріелтори рекомендують звернути увагу на вхідну групу.

Найпростіше, за словами Олександра Зиминского, що можна зробити - вимити свій поверх і вхідну групу, пофарбувати двері, що ведуть в під'їзд, замінити непрацюючі лампочки і розставити квіти. Експерт розповів про випадок зі своєї практики, коли власник, вклавши лише $ 2000 в ремонт громадських зон, зміг збільшити вартість житла на $ 5000 за 1 кв.м, скоротивши при цьому термін експозиції до двох тижнів. Таким чином він не тільки окупив витрати, а й отримав великий прибуток.

Експерти говорять, що в середньому термін експозиції на вторинному ринку житла в Москві і Московській області складає близько двох місяців. Звичайно, це зовсім не означає, що саме стільки буде продаватися ваша квартира. Якщо об'єкт більш ліквідний в порівнянні з іншими, час його продажу може скоротитися. Портал Move.su сподівається, що наші поради допоможуть підвищити ринкову привабливість вашої квартири, і вона буде реалізована в найкоротші терміни.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти