Ризики при оформленні землі: від втрати завдатку до втрати ділянки

25.08.2011 00:15
Статті про нерухомість | Ризики при оформленні землі: від втрати завдатку до втрати ділянки Продовжимо розповідь про ризики, які супроводжують операції з землею, на яку не оформлено право власності. Як ми з'ясували, існують законні способи все-таки здійснювати подібні операції, проте є "типові" загрози для кожного з таких рішень. Як захистити себе?

Отже, ситуація друга: доручення тільки на оформлення. Продавець видає довіреність покупцеві, щоб останній самостійно займався оформленням ділянки з будинком - мовляв, після того як все буде оформлено, підпишемо основний договір купівлі-продажу.

Покупець, витративши власний час і гроші, зареєструє право власності продавця. Здавалося б, тепер можна приступати до основної угоди.

Але ніщо не заважає продавцеві забрати свої слова назад не укладати договір купівлі-продажу. Примусити продавця продати майно ніхто не може!

А значить, покупець, витративши свої сили на переоформлення, ризикує залишитися біля розбитого корита. Навіть якщо покупець не віддавав продавцеві гроші за майно, він втратив свій час, плюс, швидше за все, ще й кошти, витрачені на оформлення документів.

Як вже було сказано, змусити продавця укласти договір купівлі-продажу неможливо. У цій ситуації не допоможе навіть суд: покупець просто не зможе підтвердити наявність у продавця намірів продавати майно.

Ситуація третя: довіреність посереднику. треті особи цьому випадку продавець оформляє доручення не на самого покупця, а на третю особу (наприклад, це знайомий чи родич покупця), яке займеться переоформленням землі у власність і подальшим продажем нерухомості.

Але після успішного оформлення та отримання документів про власність продавець має право передумати і відкликати довіреність назад. Відповідно до ст. 188 ДК РФ особа, яка видала довіреність, має право в будь-який час скасувати її.

За законом особа, яка видала довіреність і згодом скасувала її, зобов'язана сповістити про скасування особу, якій довіреність видана, а також відомих їй третіх осіб, для представництва перед якими дана довіреність. Виконавши це зобов'язання, продавець може бути спокійний. Тепер його ділянка не мають права продавати: угоду визнають недійсною.

У результаті продавець залишиться з оформленою нерухомістю, а покупець - з носом.

Згідно з п. 2 ст. 189 ГК РФ, права та обов'язки, що виникли в результаті дій особи, якій видана довіреність до того, як ця особа дізналася (або повинна була дізнатися) про її припинення, зберігають силу. Але це правило не застосовується, якщо третя особа знала або повинна була знати, що дія довіреності припинилась.

Таким чином, якщо отримав доручення встиг продати землю до того, як дізнався про припинення дії документа, то дана угода залишиться в силі. Тут вже виникає питання про докази того, було чи не було відомо продавцеві за дорученням про те, що вона скасована.

Ситуація четверта: довіреність плюс попередній договір. чоловік і жінка залишилися з носомНу все, продавець нікуди не дінеться, думають деякі наївні покупці, маючи на руках довіреність на оформлення землі і попередній договір.

При цьому довіреність видана родичу чи знайомому покупця, а попередній договір укладений між продавцем і покупцем. За цим договором покупець в рахунок майбутньої покупки заплатив гроші продавцю, і гроші ці проведені як завдаток.

Як свідчить ГК РФ, якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається в іншої сторони. Якщо за невиконання договору відповідальна сторона, яка одержала завдаток, вона зобов'язана сплатити іншій стороні подвійну суму завдатку. Тобто, якщо продавець відмовляється укладати основний договір, він буде зобов'язаний повернути подвійну суму завдатку.

Навіть якщо продавець відмовиться, хоч подвійну суму завдатку отримаю! Вже тут-то продавцю діватися нікуди, думають багато хто. І ... зовсім даремно!

Попередній договір породжує одну-єдину обов'язок для сторін - укласти в майбутньому основний договір. За таким договором зовсім не повинно передаватися нерухоме майно, не повинні виплачуватися гроші і т. д.

Виходить, що продавець, по ідеї, взагалі не міг брати на себе будь-які гроші за попереднім договором: на це немає законних підстав. І отримати з нього, відповідно, нічого. А нерухомість-то оформлена на продавця (до речі, часто за рахунок покупця)! Що робити покупцеві?

Якщо є укладений попередній договір, а продавець відмовляється від укладення основного договору - сміливо звертайтеся до суду.

До речі, слід пам'ятати, що зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються, якщо до закінчення терміну, в який сторони мають укласти основний договір, той не буде укладено, або одна зі сторін не направить другій стороні пропозицію укласти цей договір. Так що не втрачайте час!

Висновки. Всі законні способи придбання не оформленої у власність землі чреваті ускладненнями. Найнадійнішим варіантом є, зрозуміло, покупка майна, оформленого за всіма правилами закону. Найкраще купувати землю чи будинок, які вже пройшли державну реєстрацію в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

Для того щоб бути впевненим, що майно зареєстровано в ЕГРП, попросіть у продавця виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Бажано, щоб виписка була нещодавно отриманій. Даний документ видається реєстраційною службою за місцем знаходження нерухомого майна.

Пам'ятайте: у гонитві за заробітком покупець може втратити значно більше, ніж він хотів заощадити. Купівля нерухомості завжди вимагає ретельної перевірки, тим більше коли угода пов'язана з дорученнями і складними схемами оформлення.

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
-
С землёй сейчас цывилизованно на Украине не обращаются, её дирибанят как территорию и метят как это делают животные.
 
 
Увійти