Ринок житла України: все падає, а він росте

За три квартали поточного року обсяги житлового будівництва зросли на 7,2%. Також зростають і ціни на нові квартири, хоча за всіма правилами повинні були б падати. При цьому зберігається проблема багатьох тисяч недобудов, що залишилися з кризи 2008 року, і одночасно зростає попит на квартири по мільйону і вище. Схоже, їх купують ті , для кого Україна - це « піратська копія » Європи ...

Я намагаюся не читати офіційну статистику на ніч , щоб потім не снилися кошмари . За 10 місяців зниження виробництва в металургії склало 5,9 % , в ​​машинобудуванні - 13,6 % , у хімічній промисловості - 19,4 % , у добувній промисловості - 5,7 %. Падіння виробництва автотранспорту через введення захисних заходів у Росії досягло 21,5 %. У вересні промвиробництво скоротилося на 5,4 % , з початку року - на 5,2 % , за підсумками жовтня - на 4,9 %. Не дивно , що кожен квартал падає і основний індикатор - ВВП: у I кварталі - мінус 1,1 %; в II кварталі - мінус 1,3 % , в ​​III - вже мінус 1,5 %. Цьому є об'єктивні причини. Наприклад , Китай . Наші металурги не витримують конкуренції з Китаєм , який два роки тому запустив кілька нових заводів і тепер жене на світовий ринок мега- великооптові партії всіх видів продукції. Нам з цією лавиною змагатися нереально , хоча б тому , що населення Китаю 1,8 млрд. чоловік , а нас 45,5 млн. У нас просто рук не вистачить виплавити стільки металу за місяць , скільки вони роблять за один робочий день. У результаті ми втратили майже всі азіатські ринки.

До причин суб'єктивних можна віднести крен у бік Євросоюзу ( який вже нібито припинився ), що викликав у відповідь удару з боку Росії. Перестали вони купувати вагони Крюківського заводу - от і важкого машинобудування у нас не стало.
Як ми вже писали , всю економіку витягує одне зерно , в неймовірній кількості зійшло на рідних полях. І залишається лише молитися , щоб китайці не зайнялися щільно землеробством , бо тоді нам вже точно не минути лиха .

На тлі всього цього сумного сюру не може не викликати здивування той факт , що ринок житла у нас росте швидкими темпами , а квартири по мільйону і більше ( гривень , правда) розлітаються як гарячі пиріжки. Вузькопрофільні фахівці дають цьому неймовірному чуду цілком приземлені пояснення , а от аналітики фінансового сектора намагаються знайти в цьому глобальну родзинку. Почнемо з перших .

За версією заступника міністра регіонального розвитку , будівництва та житлово -комунального господарства Дмитра Ісаєнка , однією з головних причин стрімкого зростання обсягів будівництва житла є спрощення дозвільних процедур. За його словами , з прийняттям закону "Про регулювання містобудівної діяльності" істотно зменшилася кількість дозвільно -погоджувальних процедур , і були скорочені терміни отримання необхідних документів.

Зокрема , було введено декларативний принцип початку робіт , коли забудовник може приступати до будівництва , лише проінформувавши Державну архітектурно- будівельну інспекцію про такий намір . До того ж терміни оформлення будівельної документації скоротилися з 375 (!) днів до 73 днів , кількість процедур зменшилася з 20 до 10 .

«Це дало свої плоди - житлове будівництво за результатами 9 місяців виконання будівельно -монтажних робіт дало +7,2 %. Ми це також відносимо до позицій , які стосуються спрощення процедур , адже коштів у нас не з'явилося , але за рахунок того , що будувати стало легше , матеріали стали дешевшими , ті , хто хотів отримати власне житло , почав робити це зараз » , - пояснив Ісаєнко журналістам . І додав: судячи з усього , будівельна галузь вийшла з кризи.

Чи вийшла галузь з кризи - питання спірне. Оскільки , як пишуть вітчизняні видання , сьогодні 120 тис. українських сімей , які купили квартири , очікують вселення вже кілька років. Багатьом з них доведеться поставити хрест на своїх інвестиціях і змиритися з думкою , що гроші вони втратили. Таких сімей , за деякими даними , теж близько 100 тис. Одні стали жертвами шахраїв , інші - невдах. За підрахунками Конфедерації будівельних компаній України , криза 2008 року заморозила будівництво понад 2,4 тис. багатоповерхівок по всій країні. І значна частина цих будинків , за прогнозом президента Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова , що не буде здана в найближчі 10-15 років.

Крім того , як зазначається в публікаціях , українці , які вклали кошти в покупку квартири в новобудові , опинилися в пастці вітчизняного законодавства , згідно з яким вони до здачі будинку в експлуатацію не є власниками житла , навіть якщо заплатили за нього .

Гарантувати , що сплачені за квартиру гроші не пропадуть , на думку фахівців , можна тільки в одному випадку: якщо продавати квартири у вже добудованих будинках , а не в тих , де ще не виритий навіть котлован. Такий принцип працює в усьому цивілізованому світі.
Але , як сказав в інтерв'ю ІАП « Столична нерухомість» , віце -президент Конфедерації будівельників України Юрій Сербін , в Україні не продавати житло на стадії будівництва забудовники не можуть. Інакше у них просто не буде коштів для спорудження будинку .
«У нас немає таких можливостей , адже забудовники можуть будувати житло , тільки залучаючи кошти населення. Москва вже намагалася піти схожим шляхом , коли екс -мер Лужков зобов'язав продавати квартири тільки в готових будинках - тоді будівництво в Москві просто зупинилося . У нас було б те ж саме » , - вважає Сербін.

До того ж працює і фактор « попиту - пропозиції». Незважаючи на очевидний ризик , люди все одно готові вкладати в « котлован » (бо це дешевше) , сподіваючись , що вони не пролетять , їх не кинуть і з ними такої біди , як з їх знайомими , не трапиться. За даними соціологічних досліджень , 97 % (!) Потенційних покупців нового житла готові інвестування в нерухомість на самій ранній стадії забудови.

Взагалі , складається таке враження , що нашому народу криза дарма , і він , не чекаючи відродження іпотеки , знову почав скуповувати нерухомість , побоюючись , що влада відбере долари ( або за допомогою податку на обмін , або якимось іншим способом).
В результаті, вже після того , як була введена заборона на покупку квартир (і всього , що перевищує 150 тис. грн.) За готівку , і професіонали з тугою очікували колосального падіння попиту , обсяги угод , навпаки , виросли. Удвічі (! ) Порівняно з результатами вересня. Усього обсяг капіталовкладень у нерухомість тільки Києва протягом жовтня склав 470,8 млн. грн. Найбільше угод було укладено в економ- сегменті (до 800 тис. грн.) . Майже 30 % квартир коштували около1 , 6 млн. грн. , І ще 7 % угод стосувалися елітної нерухомості (будинки і квартири від 2,4 до 4 млн. грн. І вище). Загальний обсяг угод в елітному сегменті склав 86,1 млн. грн.
За даними агентства нерухомості Park Lane , яке спеціалізується на дорогому житлі , 77,8 % продажів склали квартири , решта - вдома. Популярними адресами в жовтні були : вул. Круглоуніверситетська , 3 / 5 ; Хрещатик , 13 / 2 ; Московська , 46 / 2 ; Щорса , 32 ; Інститутська , 18 ; Драгомирова , 11 ; Б. Хмельницького , 41 .

Експерти пояснюють зростання продажів дорогої нерухомості переважно декількома факторами . По-перше , відкладеним попитом. Багато покупців чекали , поки устаканиться ситуація з обмеженням суми готівкових розрахунків і буде вироблений механізм безпечного перерахування грошей через банки. Поки не стало ясно , з якими банками можна працювати , вони не здійснювали операції , до яких були давно готові.

По-друге , людей підстьобує вкладати кошти в нерухомість страх перед вилученням або втратою заощаджень в доларах. Про що ми вже говорили вище. А зберігати великі суми в гривнях багатьом здається ще більш ризикованим підприємством , враховуючи постійне очікування девальвації національної валюти. І хоча девальвації немає , очікування все одно присутній .

Але це все одно не пояснює зростаючий попит на елітний сектор. Бо ті , у кого завалялося кілька сотень тисяч доларів , навряд чи пустять їх на супердорогу квартиру в центрі міста , де незручно , але престижно жити.

Що ж все-таки відбувається? Експерти будівельного бізнесу говорять про те , що в останні роки будувалося мало елітного житла. Тому ті кілька VIP -квартир , які були виставлені на ринку , врешті-решт знайшли своїх господарів.

Але аналітики - « глобалісти » відзначають іншого. Представник міжнародної інвестиційної компанії на умовах анонімності поділився своїми спостереженнями. Він говорить про те , що Україна поступово перетворюється на місце , куди приїжджають на навчання , відпочинок і шопінг багаті арабські сім'ї , наші колишні співвітчизники і навіть європейські рантьє.

«Ви зайдіть в« Океан Плаза » вдень і зверніть увагу , хто ходить по дорогих бутіках , - каже наш співрозмовник. - Це араби в традиційному вбранні , китайці , ізраїльтяни. У них немає таких розкішних бутік- центрів , а якщо є , то там специфічний товар , не такий різноманітний , як у нас. Те ж саме стосується і Європи. Її ринок ретельно відфільтрований всілякими торговими бар'єрами. Китайським і турецьким підробкам за прийнятними цінами потрапити , скажімо , до Швейцарії можна. Мій шеф ​​- швейцарець . У Швейцарії у нього троє дітей. І кожен раз , відправляючись додому , він везе валізу речей. Каже , що Україна в цьому плані рай . За ті гроші , які він витрачає там на одну пару взуття ( бездоганною і екологічно чистої) , він купує тут десять пар. А діти все одно ростуть швидко ... ».

Саме ці люди і складають основну масу тих , хто породжує попит на елітне житло. «Квартири купують під здачу подобово , як готелі , а також для проживання тут членів сімей. У нас є багаті клієнти з Ірану , які інвестують тут , в Україні . Вони навчають в Києві і своїх дітей. Діти живуть у спеціально купленої для цього квартирі. Одні завершують навчання і виїжджають , на зміну їм приїжджають інші . Аналогічна ситуація з бізнесменами , скажімо , з Азербайджану. Україна перетворюється на Європу для громадян тих країн , яким, як і нам , немає вільного доступу до ЄС. Але якщо для українця Європа - це Польща , то для багатого індонезійця Київ - і є Європа ».