Рейтинг іпотечних кредитів

Банків, готових давати кредити на покупку житла, стає все більше, а ставки по таких позиках неухильно знижуються.

Але чи стала іпотека доступніше? Weekly.ua вивчив умови іпотеки 40 банків з точки зору їх вигідності для позичальника і склав власний рейтинг найгуманніших кредитів на придбання житла.

Знову тридцять років

Судячи з умов іпотечних кредитів, банки геть забули про кризу. Ще на початку року ставки по іпотеці в багатьох фінустанов досягали 20-22% у гривні, а тепер у великих банків вони не перевищують 18-18,5%. Середня ставка і того нижче - 17-17,5%. Ще більше радують потенційних позичальників кредити під плаваючі ставки, які розраховуються як індикатор (наприклад, середня ставка за річними вкладами і т.д.) плюс маржа банку і переглядаються один-два рази на рік. Сьогодні такі позики видають з десяток банків, а діапазон ставок по них - 12,95-17,24% річних. Для порівняння: діапазон ставок по кредитах під фіксовані відсотки у великих банках, які увійшли до рейтингу Weekly.ua, - 15-19% річних.

Незважаючи на глобальне зниження ставок, у деяких банків все ще можна знайти ставки 24-28% річних, але такі невигідні умови пропонуються тільки за специфічними програмами - кредитування купівлі земельних ділянок, а деякі - на нецільові кредити під заставу житла. У таких випадках висока процентна ставка - це або плата за підвищений ризик при видачі кредиту, або просто бажання банку віднадити позичальників від таких позичок.

Поступово пом'якшують банки та інші умови, які раніше вважалися «недоторканними». Так, наприклад, довгий час у багатьох банків перший внесок за іпотечними кредитами був на рівні 50%, а зараз деякі фінустанови можуть похвалитися навіть 20-25% початкового внеску. Те ж і з термінами: на початку року максимальні строки іпотеки були на рівні 15-20 років, тепер пара банків вже збільшила термін до 25-30 років. А ще все більше фінустанов готові кредитувати купівлю первинного житла, хто на партнерських умовах з забудовниками, а хто і без них, але лише під додаткову заставу вже наявної в позичальника нерухомості.

Висить груша, не можна з'їсти

Але як би банки ні знижували ставки за кредитами, як би не збільшували терміни кредитування, іпотека «по-докризового» у них поки не виходить. Великі фінустанови все ще вимагають від позичальника сплатити 40-50% вартості житла зі своєї кишені, навіть у «самого вигідного» Фолькс Банку перший внесок 40%. Та й у більшості банків встановлена ​​вилка ставок, і остаточний розмір ставки залежить від терміну кредиту і першого внеску: чим він більший і чим коротше буде кредит, тим нижче ставка. Тим же, хто на покупку житла накопичив всього лише необхідний мінімум банком і хоче розтягнути платежі на максимальний термін, доведеться й платити по максимуму!

Також в практиці деяких банків - підвищення ставки після вивчення документів позичальника. Відбувається це так: позичальник подає документи в надії, наприклад, на 16% річних у гривні, а в банку йому відмовляють і з посиланням на фахівців з оцінки ризиків, які визнали позичальника «небезпечним», пропонують взяти кредит під 17-18%.

Не змінилися вимоги банків і до платоспроможності позичальників. «Підтверджений дохід як і раніше є одним з найважливіших критеріїв при прийнятті банком рішення про видачу кредиту. Неофіційний дохід теж враховується, але скоріше як додатковий комфорт-фактор », - розповіла начальник відділу кредитних продуктів OTP Bank Світлана Спіцина.

Згідно з вимогами більшості банків, як і колись, дохід позичальника повинен бути вдвічі більше платежу по кредиту. Багато фінустанов, як і раніше вимагають наявності поручителя (їм може бути чоловік чи хтось із родичів) і не хочуть працювати з приватними підприємцями, які через непередбачуваність їх доходів вважаються ризикованими позичальниками.

Мабуть, єдине послаблення, на яке готові йти банки, - це пом'якшення параметрів оцінки кредитоспроможності при великому першому внеску. «При першому внеску від 50% банк дуже лояльно дивиться на неофіційні доходи, в тому числі і по підприємцях», - пояснив начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександр Борщевич.

Подібні послаблення офіційно прописані і на сайті Всеукраїнського банку розвитку. Інші фінустанови таких «знижок» не обіцяють, але цілком можуть робити при особистому спілкуванні.

Все покаже осінь

Підготувавши рейтинг, Weekly.ua задалcя питанням: якщо сьогодні ставки 12-15% річних у гривні, що буде далі? Чи повернуться банки до спрощеної процедури оцінки кредитоспроможності позичальників?

Всі опитані банкіри в один голос заявили, що докризової халяви в іпотеку не буде.

«В найближчі місяці можливе лише невелике зниження ставок по кредитах і комісій. Ситуація на ринку така, що більшість банків будуть лише дотягувати свої умови по іпотеці до умов лідерів ринку », - вважає Олександр Борщевич.

Розмір першого внеску теж знижувати навряд чи будуть, як і міняти інші іпотечні умови.

«Багато банків дещо пом'якшили умови кредитних програм: знизили процентні ставки або зменшили розмір першого внеску. Більш істотних змін у найближчі місяці не буде - лише акційні пропозиції, які можуть відрізнятися від середньоринкових », - каже Світлана Спіцина.

Але все вирішить осінь. Враховуючи те, що деякі аналітики очікують восени чергового валютного кризи і витка інфляції, ставки за кредитами всупереч нашим очікуванням цілком можуть знову піти вгору, і тоді ні нам, ні нашим банкам буде вже не до іпотеки.

ЯК МИ ВВАЖАЛИ

Для участі в рейтингу були відібрані близько 40 банків, які пропонують іпотечні кредити на покупку житла як на первинному, так і на вторинному ринку. З цього списку ми виключили фінустанови, які дають іпотеку на термін менше 10 років, а також короткострокові кредитні програми, оскільки щомісячні платежі по таких позиках будуть занадто великі і доступні лише дуже багатим клієнтам, які можуть вирішити свої житлові проблеми і без кредиту. Також ми виділили в окрему таблицю кредитні програми з плаваючими процентними ставками. Раніше ми їх просто не враховували в рейтингу, але сьогодні вважаємо, що ігнорувати такі позики не можна, так як їх видають близько 10 банків, а також тому, то на сьогодні вони вигідніше стандартних умов. У той же час підрахувати реальну переплату по такому кредиту неможливо, оскільки процентна ставка може як вирости, так і знизитися.

З'ясувавши основні параметри кредитування (відсоткову ставку, перший внесок, термін кредитування), ми розрахували щомісячний платіж за ануїтетною схемою погашення, а також загальне подорожчання квартири. Вони і стали основним критерієм складання рейтингу.

www.zagorodna.com