П'ять міфів про титульне страхування

Система титульного страхування, що одержала широке поширення в США як краща форма гарантій права власності на майно, зокрема на нерухомість, в нас тільки починає приживатися. Його практика в Росії поки невелика, й не дивно, що рядові споживачі дуже погано обізнані, що може їм дати титульне страхування і чого не може. Ми готові розвіяти деякі міфи про нього.

Міф перший: будь-яка квартира може бути застрахована
При ближчому знайомстві з системою титульного страхування з'ясовується, що застрахований може бути не будь-який об'єкт нерухомості. Так, покупка на первинному ринку не завжди може бути захищена титульним страхуванням. «Справа в тому, що на момент сплати грошей за житло, що будується право власності у покупця не виникає», - пояснює Інна Ігнаткіна, виконавчий директор агентства «МІАН». Отже, й предмету страхування в цьому випадку немає. Воно може застосовуватися лише на вторинному ринку * - як на міському, так і на заміському, здійснюватися як на житлові, так і на нежитлові приміщення, а також і на земельні ділянки.

Крім того, страховик може взагалі відмовити покупцеві нерухомості в цій послузі, якщо ризики здадуться йому занадто великими. Для їх оцінки проводиться так званий андеррайтинг, або, простіше кажучи, юридична експертиза всіх документів, пов'язаних з історією об'єкта, що здобувається, а також перевірка надійності самого страхувальника. Андеррайтинг може проводити як страхова компанія, так і ріелторська. Ріелтор в цьому процесі виконує функції з комплектування документів та їх попередній експертизі, виявлення об'єктів нерухомості з підвищеними ризиками та відсіву тих з них, за якими ризик не може бути прийнятий на страхування. Для цього вивчаються всі переходи права власності.

«Має значення і те, як до вас перейшло право власності: за договором купівлі-продажу, за дарчою, у спадок або на підставі судового рішення, - розповідає Анастасія Кузнецова, юрисконсульт Century21Street Realty. - Крім того, аналізується ймовірність подій в минулому, які не могли бути зафіксовані в документах: таємні шлюби, невідомі спадкоємці. Лише за результатами такого повного дослідження можна повністю оцінити «чистоту» титулу ». Природно, чим більше власників було у майна, тим вище ризики. Кожна ланка в ланцюжку переходів права власності має бути законно оформлено. Виявлення сумнівних факторів при описаному дослідженні може не тільки привести до збільшення страхового внеску, але навіть, як було сказано вище, до відмови у страхуванні титулу.

Міф другий: сума страховки дорівнює сумі договору купівлі-продажу
Як ми знаємо, реальна сума угоди не завжди знаходить відображення в договорі купівлі-продажу об'єкта нерухомості. «Зважаючи на те, що лише 2 / 3 договорів купівлі-продажу містять реальну вартість об'єкта, отримати фактично сплачені грошові кошти в повному обсязі, якщо суд виносить постанову про недійсність угоди, покупцеві часом буває неможливо», - говорить Анастасія Кузнецова. Тут-то на допомогу і приходить страхування титулу власності, призначений для захисту власника майна від всіляких правових колізій. Адже страхова сума може бути встановлена в розмірі ринкової вартості нерухомості, незалежно від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу! Таким чином, навіть якщо вам за рішенням суду доведеться повернути продавцеві квартиру, ви гарантовано отримаєте назад усі свої гроші.

Ну а як же бути зі зростанням цін, адже за час довгої тяганини ціна квартири може істотно змінитися? «Квартири страхуються за ринковою ціною на момент покупки, і індексації застрахованих по титулу квартир не відбувається, - пояснює Ірина Шугурова, заступник генерального директора з правових питань компанії« Міель-брокеридж ". - Тому при виникненні страхового випадку виплачується та сума, на яку квартира була спочатку застрахована. У даному випадку можна порадити: після закінчення терміну дії поліса, при продовженні титульного страхування вкажіть у полісі нову ринкову вартість об'єкта, якщо вона виросла. Якщо квартира в ціні впала, то суму можна залишити колишню ».

Міф третій: в суд можна не ходити
Деякі вважають, що, підписавши договір титульного страхування, можна назавжди забути про можливі претензії. Однак це не так. Представники страхової компанії аж ніяк не зобов'язані відповідати по справі в суді замість свого клієнта. Він сам буде брати участь у судовому процесі в ролі відповідача. Такі розгляди, нагадаємо, можуть займати кілька років.

Інша справа, що титульне страхування саме по собі знижує ризики виникнення претензій. «Це закономірно, адже страхуються угода ретельно перевіряється страховиком, тому і шанси втратити нерухомість у покупців, подбали про гарантії, прагнуть до нуля», - відзначає Інна Ігнаткіна.

Міф четвертий: титульне страхування дорого
Дійсно, в агентствах нерухомості страхування титулу власника відбувається за певну плату, яка становить у середньому 0,8-1,5% від вартості квартири. Але деякі компанії, наприклад «МІАН», надають ці гарантії без додаткових зборів і комісій. «Процедура страхування угод через« МІАН »здійснюється максимально комфортно для клієнта і не вимагає додаткових зусиль з його боку (наприклад, відвідування офісу страховика). При підписанні договору купівлі-продажу квартири новий власник отримує на руки страховий поліс, який підтверджує якість проведеної операції », - повідомляє Інна Ігнаткіна. А компанія «Стройтрест-Нерухомість» пропонує своїм клієнтам поліс титульного страхування «РОСНО» за свій рахунок при покупці квартир у будинках, що реалізуються через дане агентство.

Міф п'ятий: договір типовий, і читати його необов'язково
Як було зазначено на початку, система титульного страхування ще нова для Росії, а відсутність практики призводить до відсутності налагодженого механізму отримання страхового відшкодування. Тому Анастасія Кузнецова рекомендує уважно читати правила страхування, в яких описується весь процес отримання страхового відшкодування - з моменту першого повідомлення банку про можливість настання страхового випадку до моменту вступу в законну силу рішення суду, яке є підставою для виплати страхового відшкодування. Адже в правилах страхування можуть міститися такі нюанси, як терміни та порядок повідомлення страхової компанії, або навіть такі обмеження, як звернення за юридичною допомогою. Деякі страхові компанії наполягають на наданні юридичних послуг тільки юристами чи адвокатами, які співпрацюють з даною страховою компанією. Відомі випадки, коли недотримання зазначених вимог призводило до відмов з боку страхових компаній по виплатах страхових відшкодувань.

* Щоправда, останнім часом на ринку з'явилися винятки: компанія «РОСНО» пропонує всім покупцям квартир в агентстві «Стройтрест-Нерухомість» поліс титульного страхування з додатковим покриттям фінансових ризиків пайовика, тобто страхує ще й житло, що будується.
www.sob.ru