Продаж квартири - що потрібно знати продавцеві

Коли людина стикається з необхідністю продати належну йому квартиру (або інше житло), перше, що вона робить - збирає інформацію про те, на яку суму вона може розраховувати від продажу, які моменти слід врахувати для того, щоб не бути обдуреним і наскільки швидко можна здійснити операцію.

Також постає питання і про те, чи будете залучати до продажу посередника - ріелтора. Нерухомість без посередників продається сьогодні рідко, агенти добре знають технологію угоди і беруть на себе вирішення багатьох проблем. В рамках даної статті ми розглянемо випадок, коли власник вирішив продавати квартиру самостійно. Роботі з агентством нерухомості буде присвячений окремий матеріал.

Алгоритм дій буде виглядати приблизно так: підготовка об'єкту до продажу, оцінка вартості квартири, розміщення привабливого для потенційного покупця оголошення, демонстрація квартири відгукнувся на оголошення, попередня домовленість про угоду (у деяких випадках - з отриманням завдатку), підготовка пакета документів на квартиру, складання договору купівлі-продажу, його підписання, реєстрація та отримання грошей. Розглянемо всі ці етапи більш детально.

Підготовка квартири до продажу

Візьмемо ідеальний варіант: квартира у відмінному технічному стані (стіни, стелі, двері, вікна, справно працює сантехніка, газова або електрична плита, нормальне водопостачання і опалення). В цьому випадку продавцю доведеться потурбуватися «дрібницями»: бажано звільнити квартиру від меблів і перевірити, щоб потужність електричних лампочок дозволяла робити огляд при яскравому освітленні, так приміщення буде здаватися більш просторим.

Варіант другий: квартира потребує ремонту. Тут слід врахувати два моменти. З одного боку, ремонт додасть квартирі більше хороший зовнішній вигляд, а це - додаткова перевага при продажу. З іншого боку, його вплив на ціну продажу може бути незначним: багато покупців все одно переробляють квартиру «під себе». Досвідчені фахівці, що працюють на ринку нерухомості, радять перед продажем просто підготувати квартиру до ремонту: звільнити від меблів, видалити старі шпалери, плінтуси, затерти в стінах тріщини, тобто полегшити майбутньому власнику приведення квартири у відповідність з його бажаннями і можливостями.

Важливо мати на увазі й те, що покупець, вибираючи квартиру, орієнтується не стільки на ремонт, скільки на метраж, зручності і транспортну інфраструктуру. Тому він скоріше купить «вбиту» квартиру в двох кроках від метро, ​​ніж з євроремонтом, але за півгодини їзди від нього. Так що рішення про те, продавати квартиру «як є» або займатися ремонтом, продавцеві найкраще приймати з калькулятором в руках.

Ще одне важливе завдання - підготовка документів, що свідчать про «юридичну чистоту» квартири. Для цього необхідно оформити та нотаріально завірити документи про її поточний юридичний стан (відсутність комунальних заборгованостей, одноосібне право власності продавця на житло, відсутність осіб, прописаних на даній житлоплощі й інші переваги, якщо вони є). Також варто заздалегідь виписати людей з квартири, якщо є така можливість. Квартира, в якій ніхто не прописаний, знижує ризики покупця і підвищує її вартість.

Оцінка вартості квартири

Перед продавцем квартири завжди стоїть дилема: дуже хочеться отримати за свою квартиру максимально можливу суму і, при цьому, як можна швидше. Пов'язано це з тим, що, як правило, квартиру продають заради того, щоб на виручені від оборудки гроші придбати іншу квартиру. Однак дорого і швидко продати квартиру вдається вкрай рідко, якщо у вас планується альтернативна операція, необхідно здраво зважити всі фактори, в тому числі цінові - квартири змінюють вартість не однаково, можливо необхідна вам житлоплоща буде дорожчати, в той час як ваша - дешевшати або не змінюватися в ціні. Тоді час працює проти вас.

Найчастіше продавець і сам не знає, у скільки може бути оцінена його квартира. З'ясувати приблизну вартість можна кількома способами. Наприклад, побродити по дошках оголошень в інтернеті і подивитися, за якою ціною виставляються на продаж аналогічні його квартирі варіанти. Виробляючи ці дослідження запитуваних цін, необхідно розуміти, що вказана в оголошеннях вартість - бажана, фактична - значно нижче. Можна також запросити професійного оцінювача або ріелтора. Цей спосіб краще, так як фахівець в процесі роботи дасть додаткові рекомендації, виконання яких дозволить запитувати за квартиру більш високу ціну.

Ціна вторинного житла залежить від безлічі факторів. До основних з них слід віднести технічний стан квартири, будинку і місцерозташування. Крім того, наприклад, нерухомість оцінюється ще і залежно від близькості до метро, ​​транспортних розв'язок і т.д. Велику роль відіграє навколишня інфраструктура і близькість до центру міста.

Користувачі Інтернету можуть оцінити нерухомість за допомогою безкоштовного онлайн-калькулятора. Подібний сервіс пропонують на своїх сайтах більшість великих агентств і порталів нерухомості. Там все просто: клієнт вводить дані (заповнює запропоновану форму) і отримує результат. Як правило, основними параметрами квартири для оцінки, крім адреси, є кількість кімнат, загальна, житлова і кухонні площі, поверх і поверховість, матеріал стін, наявність балкона або лоджії, тип санвузла. Звичайно, результат такої оцінки не є абсолютно точним. Похибка становить 5-10%. Втім, цю ж похибку дають і професійні оцінювачі (тільки їм доведеться заплатити за роботу).

Є маса суб'єктивних критеріїв, які впливають на прийняття рішень покупцями, і, відповідно, на вартість. Вони не завжди описуються в оголошеннях і можуть тому не входити в онлайн-оцінку. Це - сторона вікон і вид з них (двір або вулиця, перспектива), екологія мікрорайону, тиша, природне освітлення, висота стель, найближче оточення, наявність і кількість ліфтів, статус будинку і багато інших деталей. Щоб врахувати всі нюанси необхідний великий досвід роботи на вторинному ринку та аналітичні здібності.

Визначившись з приблизною оцінкою своєї нерухомості, необхідно враховувати і ринкові фактори: попит - пропозиція. Покупець швидше за все почне торгуватися, і продавець повинен бути до цього готовий: йому варто заздалегідь визначити для себе мінімальну ціну, яка його влаштує.

Оголошення повинно працювати

Що і як вказувати в оголошенні про свій намір продати квартиру? Де краще всього його розмістити? Найбільш ефективно працюють оголошення, розміщені в популярних друкованих виданнях, а також в інтернеті на порталах про нерухомість.

При розміщенні реклами на спеціалізованому сайті, в більшості випадків продавцю буде запропоновано заповнити пропоновану форму, що істотно спрощує задачу. Краще всього вибирати ті сайти, де є можливість прикріплення фотографії об'єкта продажу. Візуальна інформація сприймається більш емоційно, тому, якщо знімок квартири викличе позитивні емоції, вірогідність швидкого продажу зросте. Правда, продавцю необхідно зробити або замовити таку фотографію, щоб квартира (або її частина) виглядала дійсно виграшно.

Варто пам'ятати і про те, що оголошення повинно вигідно відрізнятися від аналогічних пропозицій. Можна вказати будь-яку вигідну особливість квартири, рік побудови будинку або стан під'їзду. В тексті оголошення не варто використовувати негативно забарвлених фраз, наприклад «Без посередників!», Навіть якщо ви спочатку і не хочете з ними спілкуватися. А ось те, що житло продається безпосередньо від господаря найкраще написати - це приверне до вас увагу. При розміщенні оголошення в газеті можна не копіювати одне і те ж з випуску у випуск, а трохи видозмінювати зміст. Так ви нагадаєте про свій варіант тим, хто вже раніше його аналізував, чи «зачепите» тих, хто його проігнорував.

Продавець, публікуючи під оголошенням свій контактний телефон, повинен бути готовий до того, що доведеться спілкуватися не тільки з потенційними покупцями, а й з «випадковими» людьми. Розміщуючи оголошення про продаж, слід вивчити і розділ про покупку житла. Можливо, покупець уже чекає дзвінка продавця.

Показ квартири покупцеві

Від того враження, яке справить на покупця демонстрована йому квартира, залежить не тільки рішення про покупку, але і її остаточна вартість.

Про стан самої квартири було сказано вище. Крім цього, існують такі дрібниці, які на перший погляд здаються несуттєвими, але впливають на результат. Так, показуючи свою квартиру, варто доброзичливо, ввічливо «провести екскурсію», не забуваючи звертати увагу клієнта на її переваги. Це може бути і вироблений недавно якісний ремонт, і зручне розташування кімнат, і простора кухня, і чудовий вид з вікна. Можна відзначити, що тут чудові сусіди, що недалеко від будинку є паркова зона.

Після огляду квартири продавець з покупцем домовляються про технічні моменти майбутньої угоди: остаточної вартості квартири, одержання продавцем завдатку, обумовлюються терміни укладання угоди.

Продається квартира може виявитися далеко від місця проживання продавця. Наприклад, необхідно показувати нерухомість в Києві, а він знаходиться на іншому кінці країни. В цьому випадку можна попросити когось показати квартиру. Зазвичай таку послугу можна замовити в агентстві нерухомості. Майте також на увазі, що покупці насторожено ставляться до квартир, які продаються за дорученням - для них це підвищений ризик. Тому, якщо є можливість, то на угоді необхідно бути присутнім особисто.

Підготовка пакету документів

Щоб угода купівлі-продажу не зірвалася в найнесподіваніший момент через відсутність або закінчення терміну дії будь-якого необхідного документа, продавець повинен підготувати всі заздалегідь. Що це за документи?

У першу чергу, це правовстановлюючі документи на квартиру. Основні - Свідоцтво про власність на житло або Свідоцтво про державну реєстрацію права власності (якщо продавець став власником квартири пізніше 1998 року). В залежності від конкретної ситуації (яким чином продавець став власником квартири) можуть також знадобитися документи з наступного переліку:

свідоцтво про право на спадщину за законом;

свідоцтво про право на спадщину за заповітом;

договір дарування;

договір купівлі-продажу;

договір міни;

договір передачі (в результаті приватизації);

довідка про виплату паю (у випадку з ЖБК);

інші.

Збираючи пакет документів, бажано отримати консультацію юриста, щоб завчасно підготувати житло до продажу.

Крім правовстановлюючих, доведеться зібрати ще ряд документів і довідок:

в БТІ - кадастровий паспорт, план і експлікацію квартири. Термін дії цих документів 1 рік. Якщо угода оформляється нотаріально (не обов'язково) продаж здійснюється по іпотеці, то додатково буде потрібно довідка про вартість за оцінкою БТІ, вона дійсна 1 місяць. Також покупець може попросити надати технічний паспорт, формально він безстроковий. На отримання документів в БТІ йде від двох тижнів до місяця;

виписка з будинкової книги (дійсна 1 місяць);

копія фінансово-особового рахунку - видає бухгалтерія РЕУ, ДЕЗ, ЖБК, ОСББ чи іншої відповідної організації (дійсна 1 місяць);

дозвіл органів опіки та піклування - якщо власником або одним із власників житла є неповнолітня дитина.

Збір всіх цих документів зазвичай покладається на продавця. Щоб, в очікуванні покупця, не оновлювати довідки щомісяця, короткострокові рекомендується отримати вже після попередньої домовленості про продаж.

Оформлення договору купівлі-продажу

Після того, як продавець збере всі необхідні для укладення договору купівлі-продажу документи та довідки, сторони укладають договір. З формою договору можна ознайомитися в агентстві нерухомості, у нотаріуса або в інтернеті.

Текст договору більшою мірою важливий для покупця, для продавця більш важлива процедура отримання грошей, тому детально на ньому ми зупинятися не будемо, приймаючи його стандартним.

Підписання договору відбувається в простій письмовій формі продавцем і покупцем, засвідчення у нотаріуса не потрібно, після чого відбувається процедура оформлення оренди банківського осередку чи інша процедура передачі грошей. Необхідно звернути увагу на те, що квартира змінює власника не в момент підписання договору купівлі-продажу, а в момент державної реєстрації цього договору, яка оформляється протягом місяця. Тому покупець, як правило, «відтягує» передачу грошей до моменту реєстрації.

Оподаткування

Зазначена в договорі купівлі-продажу сума не завжди відповідає фактичній. Це пов'язано зі спробою зменшити «податок з продажу житла» (насправді це податок з доходів фізичних осіб - ПДФО). Тому в договорі нерідко вказується сума, істотно менше реальної. Це незаконно і може поставити під удар успішність операції, а також негативні наслідки для обох сторін.

Чим це загрожує продавцеві? Крім ризику так і не отримати повну вартість (якщо передача «не засвічений» частини вартості планується окремо), є ще ризик потрапити в поле зору податкової інспекції, якщо інформація про угоду стане відома, що загрожує вже й санкціями, і можливим кримінальним покаранням.

Крім того, такий договір не вигідний покупцеві і він цілком може відмовитися від угоди. По-перше, якщо декларована сума операції менше двох мільйонів, то він не зможе отримати весь податкове вирахування (про вирахування буде далі). По-друге, для нього це ризик, що в разі визнання угоди недійсною (на це може бути багато причин), він не зможе повернути всю сплачену ним суму. До того ж сама операція купівлі-продажу по суду може бути визнана недійсною в силу її удаваності за заявою будь-якої третьої особи - який здоровий чоловік на це піде?

Наша позиція в даному питанні - необхідно дотримуватися законів своєї країни. До того ж, продавець в будь-якому випадку буде зобов'язаний подати декларацію про доходи за звітний рік до податкової інспекції із зазначенням суми угоди, незалежно від того, обкладається цей дохід по його думку чи ні. Тому давайте розберемося скільки і в якому випадку доведеться заплатити державі.

Як убезпечити себе від обману при отриманні грошей

Продавець, особливо, якщо він здійснює операцію вперше, може побоюватися обману з боку покупця: раптом підпишу договір, а грошей не отримаю?

Оптимальним варіантом передачі грошей є використання банківської комірки. Схематично це виглядає так: покупець і продавець йдуть в банк, і укладають спеціальний договір оренди комірки з доступом «під умова». Умовою для доступу продавця є наявність ключа та договору купівлі-продажу з відміткою ФРС про реєстрацію прав. Умовою для доступу покупця є закінчення обумовленого гарантованого періоду доступу продавця, який як правило не менше 2 тижнів. Такі послуги сьогодні виявляються більшістю депозитаріїв. Вся сума перераховується і закладається в орендовану покупцем клітинку.

Потім сторони подають документи на реєстрацію до територіального відділення Росреестра, а оператор їм видає квитанцію з датою прибуття для отримання результату. Через кілька днів вони є і або отримують на руки свої екземпляри, або - мотивовану відмову в реєстрації. Ключ від осередку спочатку знаходиться у покупця і віддається їм продавцеві в момент отримання зареєстрованих оригіналів договору купівлі-продажу та свідоцтва власності.

Згідно з домовленістю, перші два тижні оренди доступ до осередку можливий тільки для продавця за умови, якщо він надасть банку свій зареєстрований примірник договору купівлі-продажу і ключ. Якщо реєстрація не відбулася і продавець в банк не з'явився, після закінчення обумовленого терміну відкривається доступ для покупця і він гроші забирає.

Допомога агентства нерухомості

Людина, що продає нерухомість, розуміє, що за послуги, включаючи більшість консультацій, доведеться викласти певну суму. Тим не менш, спробувавши самостійно подолати шлях від рішення про продаж до його реалізації, продавець найчастіше все одно буде змушений звертатися по допомогу. Хтось довго не може знайти покупця, хтось стикається з труднощами в оформленні чи одержанні необхідних документів і т.д. Найчастіше ж продавцеві необхідно одночасно підібрати і купити альтернативу - а це вже значно більші трудовитрати.

Комплексний супровід усього процесу продажу може взяти на себе агентство нерухомості. Вартість його послуг обійдеться продавцю в 3-5% від ціни квартири. Цифра, здавалося б, невелика, але, виражена в рублях, вона вражає. З іншого боку, у скільки можна оцінити клопоти, неспокій і час продавця?

Під впливом різних факторів реальна ціна квартири може бути відсотків на 10 нижче середньоринкової, але, як правило, представники агентства заздалегідь про це не попереджають. Основним завданням агентства на першому етапі буде укладення договору, тому розраховувати на отримання повної інформації про особливості продажу відразу не варто.

Багато хто, не бажаючи сплачувати послуги ріелтора і не розуміючи їх необхідність, приймають «проміжне» рішення, звертаючись до ріелтора лише за певної послугою і оплачуючи її за прейскурантом.

Поради

Поставивши собі за мету продати нерухомість без посередників, попередньо слід ознайомитися і з ринком нерухомості (що, за якою ціною, де?), І з законодавчою базою.

На ринку вторинного житла трапляються періоди тривалого застою, коли продавець ризикує дуже довго продавати свою квартиру. Часом, до двох років і довше. Причин може бути багато: від сильно завищеною вартістю до погано проведеної рекламної кампанії. З'ясувати причини та прискорити продаж допоможе звернення до фахівців з агентства нерухомості.

Вибір конкретного агентства нерухомості найкраще робити на підставі рекомендацій друзів, родичів або знайомих, у яких є досвід успішної взаємодії з цим агентством і конкретним ріелтором.

Не факт, що продаючи квартиру самостійно, продавець зможе виручити за неї більше тієї суми, яка залишилася б у нього на руках після розрахунку з агентством нерухомості. Необхідно реалістично оцінити свої здатності успішно виступити в ролі продавця і час, який буде потрібно для самостійного продажу квартири.

www.zagorodna.com