Продаж і купівля котеджів: як вести себе, щоб не залишитися у програші?

17.05.2011 07:19
Статті про нерухомість | Продаж і купівля котеджів: як вести себе, щоб не залишитися у програші? Всі угоди на заміському ринку відбуваються нині здебільшого «в приватному порядку». Торг сьогодні обов'язковий, а знижка може досягати значних величин. Хоча у готових котеджів ціни знижують істотно менше, ніж у недобудованих.

При цьому Генадій Теряєв, директор департаменту розвитку бізнесу RODEX Group, додає, що багато забудовників на заміському ринку в умовах нестабільної фінансової ситуації, ціни на свої об'єкти прямо не знижували. У сегменті економ-класу ситуація зі зміною цін виявилася найбільш стабільною. Що до тих проектів, які були затребувані у покупців ще до кризи, тут ціни в цілому не змінилися. Найбільше зниження спостерігалося на неліквідні і невдалі проекти.

Як на мінному полі


Купівля недобудованого об'єкта наразі виглядає найбільш ризикованою операцією. Справа в тому, що багато котеджних селищ будуються за принципом «спочатку будинок, потім вода, електрика, газ та каналізація. Сьогодні ніхто не зможе сказати, скільки доведеться чекати того моменту, коли в будинку можна буде жити. І чи можна буде там жити взагалі?

Головна порада тим, хто зважився на переїзд за місто в нинішній час: стежити за ступенем готовності будинку. До моменту угоди вона повинна становити не менше 70%

Як на автомобільному ринку


Альтернативні операції, що проходять в один день і поширені на міському ринку (коли одне житло продається, а інша купується), на заміському ринку нерухомості поки не мають широкого застосування. Зате зараз там починає з'являтися «trade-in», більше знайомий нам по ринку автомобілів.

Однак, на відміну авторинку, де нова машина завжди купується з доплатою, на ринку заміської нерухомості варіантів цієї послуги цілих три:

• Міська квартира і будинок - об'єкти рівної ціни;
• Будинок дорожче квартири - тоді покупець доплачує різницю;
• Квартира дорожче будинку. Тоді в компанії підбирають дорожчий ділянку. Або надають клієнтові додаткові послуги дизайнерів, проектувальників, ландшафтних дизайнерів на суму різниці.

Питання подібних взаємозаліків теж індивідуальний, так як на ринку нерухомості існує чіткий поділ за сегментами. Але і у випадку зіставних по класу і своєму призначенню об'єктів нерухомості можливість повністю прямого обміну скрутна. А от обмін з доплатою - найбільш частий і звичний варіант, який продовжує реалізуватися на ринку.

Як розповідає Тетяна Капланова, комерційний директор компанії «Mozaik development» зараз такі програми на ринку активно просувають «Інком», «Урбан Груп» і «Стройарсенал». Багато учасників ринку розглядають введення таких програм як антикризовий крок. У будь-якому випадку буде розумно і правильно, додає Капланова, зателефонувати девелоперу і уточнити, чи може він надати допомогу з продажем квартири. Або, можливо, у нього є якісь інші варіанти.

Антон Гололобов, керівник прес-служби корпорації «Інком», розповідає, що основний потік клієнтів по впровадженої в компанії програмі trade-in «націлений» на таунхауси: вони найближче за ціною до міських квартирах.

Як «пільговик»


До таких відносяться довгострокова оренда будинку з подальшим викупом, розстрочка платежів на кілька років, пільговий курс, кредити - усе залежить від фантазії забудовника.

У компанії «Сапсан» з весни 2009 року пропонують дві програми: «Плати після кризи» і «Оренда в залік вартості будинку». Ціни зафіксовані в у. е., прив'язаних до бівалютного кошика. У програмі «Плати після кризи» продаж котеджів, вартістю понад $ 1,5 млн., вже готових, під чистову обробку здійснюється всього за 1% від вартості на місяць. Продаж розрахована на 5 років. За цей час господареві необхідно буде зробити обробку та ландшафтний дизайн. А після закінчення кризи внести ще 40% від вартості, то дім переоформляється в його власність.

Друга програма передбачає, що потенційний покупець в'їжджає в повністю готовий будинок, платить орендну плату - від $ 10 до 15 тис. щомісяця, а після закінчення обумовленого терміну може його викупити з урахуванням внесених орендних платежів. Як розповідає Володимир Василевський, начальник відділу продажів холдингу «Сапсан», компанія збирається ввести ще й так звану залікову програму, в рамках якої можна буде поміняти будинок з обробкою (в селищах компанії) на будинок більшої площі, але без обробки. Можна буде поміняти і міське житло на будинок.

Як експерт


Основна проблема такого обміну в тому, що фахівці заміського ринку рідко добре орієнтуються в ринку міському, і навпаки. Рідкісна компанія має підрозділи, однаково добре працюють у всіх сегментах ринку, тому угодою будуть, швидше за все, займатися два рієлтора, юрист і незалежний оцінювач.

Природно, компанія буде пропонувати свою оцінку Вашої нерухомості. Але для впевненості в тому, що ця ціна справедлива, краще звернутися за документом про оцінку квартири до незалежного оцінювача. Коштує це від 3000 до 6000 рублів. І звичайно, для того щоб не помилитися з вибором, потрібно чітко уявляти собі цінову ситуацію на заміському ринку, динаміку і актуальний стан цін, розкид за напрямками, сегментам і типів житла. А для цього доведеться сісти і розібратися у всіх питаннях і тонкощах заміського і міського ринку нерухомості самостійно. Цього криза, на жаль, поки не змінив. Спірні і складні питання Ви, навряд чи зможете перекласти на плечі фахівців. А на ринку їх предостатньо.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти