Продаємо квартиру: вибираємо рієлтора





Google+
15.11.2010 13:02
Продаж квартири-справа складна, копітка й нервова. До об`єктивних труднощів, пов`язаних з тим, що завдання дійсно непросте, тут додаються й моральні: відомо, що для переважної більшості наших людей квартира є найбільшим (якщо не єдиним) матеріальним активом, і втратити її страшно.

З іншого боку, всі знають, що навіть найбільшу і важку справу осилити легше, якщо розбити її на етапи: кожен окремо виглядає ніби й не таким загрозливим.

Журнал www.metrinfo.ru вирішив зайнятися саме цим - «сегментувати» операцію на кроки. Сьогодні ми розповімо про перший - вибір ріелтора.

Про зуби, які набили оскомину на зубах


Почнемо з очевидного: ідея про те, що вчиняти будь-які операції з нерухомістю потрібно неодмінно з ріелтором, зовсім не є загальноприйнятою і безперечною. Точні дані різняться, але всі аналітики загалом сходяться на тому, що приблизно половина продавців і покупців на московському ринку намагаються вирішити свої проблеми самостійно. Відповідно, для ріелторів виникає проблема переконати громадськість у власній потрібності і корисності.

Як людина, що стежить за ринком уже більше 10 років, можу підтвердити: роблять це вони далеко не завжди креативно. Для багатьох улюбленою аналогією стала медична. Ось і цього разу ми отримали чимало стандартних «мантр» про те, що «розумні люди не намагаються самостійно лікувати хворі зуби або вирізати апендицит».

Між тим, коректність «медичних» аналогій викликає запитання. Чому саме лікування? Ось, приміром, мільйони людей самостійно водять автомобілі - хоча ризик там величезний, автокатастрофи з жертвами відбуваються щодня. Ще я знаю людей, які (страшно сказати!) самостійно готують собі на кухнях їжу, - але ж неякісними продуктами можна отруїтися ... Загалом, хотілося б попросити ріелторських начальників і їх прес-служби придумати що-небудь свіжіше «хворих зубів».

З урахуванням давньокитайської мудрості

Насправді, проблема вирішується досить просто. Ріелтор - фахівець, що допомагає вам, але аж ніяк не безкорисливо. Відповідно, в питанні «з ним чи без нього?» Треба просто зіставити ті час, зусилля і нерви, які ви витратите на самостійне рішення, з сумою, яку доведеться віддати фахівцю. І врахувати ще кілька важливих чинників.

Перш за все, що за операцію вам належить зробити? Простіше всього самостійно продавати квартиру - тут потрібно просто давати оголошення і чекати, хто на них відгукнеться. Ріелтори (розкриємо вам жахливу таємницю) найчастіше так і роблять - тільки у них рекламні можливості потужніші: там, де ваше оголошення буде простим, у них буде з крапочкою чи зірочкою.

Купити квартиру

Тут все вже значно складніше. Серед пропонованих варіантів зустрічаються «обманки» - об`єкти, які ніколи не існували в природі. З чудовою «технологією» автор зіткнувся пару років тому: виставлена квартира, все добре, ціна нормальна. Вже на перегляді, коли на телефонні переговори і дорогу витрачено неабияк часу, продає її ріелтор (що представляє велику і зовні солідну компанію) оголошує, що об`єкт буде проданий тільки клієнтові його ж компанії. Іншими словами - складай договір і плати за «підбір варіанту», хоча сам все в газеті і знайшов. Працюючий на вас досвідчений рієлтор всі ці «обманки» бачить, а при самостійному пошуку вам доведеться стоптати чимало черевиків, катаючись на даремні перегляди.

Якщо ж вам належить альтернативна операція (своє продаємо, нове купуємо), то труднощі ще більше зростають: слід ув`язати інтереси обох взаємодіючих з вами сторін, «вишикувати» їх на один час. Ще більш ускладнює завдання іпотека - тут потрібно ще і побудувати відносини з банком.

Другий фактор - в угодах, пов`язаних з придбанням нерухомості, виникає необхідність юридичної перевірки підібраного варіанту. Чи часто «людина з вулиці» знає, що це таке? І хоча ріелтори, на погляд автора, сильно перебільшують свої можливості проаналізувати історію об`єкта, погодимося, що їх перевірка - це краще, ніж нічого.

Третє - ваш власний характер. Ринок нерухомості - місце не для людей зі слабкими нервами, свої інтереси учасники процесу відстоюють жорстко і часто в засобах особливо не соромляться. Рефлексуючим натурам тут робити нема чого, краще сховатися за спину рієлтора, який зуміє з ким треба посваритися, а з ким треба - домовитися.

... Одним словом, агітувати за те, щоб працювати завжди і тільки з ріелтором, ми не станемо. Але рішення про самостійному плаванні повинно бути осмисленим, тут краще всього підходить китайська приказка - «перш ніж смикати тигра за хвіст, непогано було б дізнатися, які у нього зуби». А з точок зору, висловлених ріелторами, нам ближче за все те, що сказав Костянтин Барсуков, заступник генерального директора компанії «Релайт-Нерухомість»: «Я ніколи не намагався переконувати потенційних клієнтів у тому, що їм обов`язково потрібно користуватися ріелторськими послугами взагалі, і моїми зокрема. Я просто чесно їм розповідав про те, що буду робити для вирішення їх житлової завдання. І таким чином давав їм можливість усвідомлено підійти до вибору: необхідний чи ні рієлтор ».

Скільки коштує?


Питання про ціну жваво цікавить будь-якого споживача - і споживачі ріелторських послуг не є тут винятком. Задовольнимо цікавість: комісія агентств нерухомості на московському ринку становить зазвичай 3-7% від вартості угоди. «Для дуже недорогих об`єктів, - додає Василь Мітько, генеральний директор агентства« МІАН », - встановлюється нижній поріг, наприклад, на рівні 100-150 тис. руб. - Щоб експерт був зацікавлений у продажу і цього житла ».

Питання про те, чому ця ціна визначається саме у відсотках, зовсім не такий простий. «Існує світова практика процентної оцінки вартості послуги ріелтора, - говорить Олена Саприкіна, заступник керівника департаменту елітної житлової нерухомості компанії« Delta estate ». - Вона не нами придумана і на сьогодні є справедливою стосовно до російського ринку. Вартість послуги складається виходячи з витрачених ресурсів - реклама, PR, брокерське та юридичний супровід, складності самого об`єкта, час, витрачений на експозицію об`єкта, підбір покупця, безпосередньо сама угода і багато іншого ».

Опоненти запевняють, що рівень ціни квартири не впливає на складність її продажу - в усякому разі, так вже «лінійно». Зі слів Василя Мітько («МІАН») ми пам`ятаємо, що для самих недорогих об`єктів агентства нерухомості встановлюють фіксований мінімум. А якщо об`єкт дуже дорогий, його власники можуть зажадати з рієлтора дисконт, мотивуючи, що «деньжища тут і так виходять величезними».

У будь-якому випадку, про комісійні треба розуміти наступне:
- Чим складніше операція, тим вище відсоток. Справедливість цієї тези навряд чи потребує в поясненнях. Так що на мінімум в 3% варто розраховувати тільки тим, у кого «чисті» продаж або покупка. Якщо угода обтяжена необхідністю пов`язувати альтернативні ланцюжки, вирішувати питання з банківськими кредитами - тут відсоток буде прагнути до максимуму. Також «обважнює» комісійні необхідність якихось процедур з документами: відновити загублені правовстановлюючі, оформити спадщину, зняти з квартири обтяження;

- Нижче 3% комісійні не бувають. Вам, правда, можуть запропонувати. Але тут обов`язково виявиться який-небудь «сюрприз». Або обумовлена сума буде покривати не всі витрати по операції - за що-то доведеться заплатити окремо. Або (що найімовірніше) з вас намагатимуться «змолотити» приховану комісію.

- Комісійні повинні бути озвучені чітко і ясно. На ринку, на жаль, повно «приємних» панів, які не проти напустити в цьому питанні туману: «ми потім домовимося ...». Значить це може тільки одне: розмір бажаної комісії такий, що й вимовити вголос незручно.

- Навіть якщо всі цифри обговорені і зафіксовані, спроби «зняти» з вас щось зверху (прихована комісія) не виключені. Від цього, на жаль, клієнт не гарантований при роботі з будь-яким агентством - самим прегарним і разетічним. Принцип, сформульований радж з мультфільму «Золота антилопа» («золота не буває забагато») живе і перемагає.

На що ще дивимося?


Крім ціни послуги при виборі агентства нерухомості потрібно врахувати і деякі інші деталі. «Як правило, вибирають за рекомендацією рідних та друзів, які вже мають досвід вирішення житлового питання, - говорить Олексій Шленов, генеральний директор компанії« Міель-брокеридж ". - Вони-то й підкажуть, в яке агентство варто звертатися. Якщо ж запитати нема в кого, то краще звернутися у велику компанію, з багаторічною історією і хорошою репутацією ».

На цей же аспект - репутацію - радить звернути увагу і Андрій Банников, керівник департаменту вторинного житла компанії «Азбука житла». «Добропорядне агентство ніколи не буде ризикувати репутацією і завжди відповідально і уважно підходить до кадрової політики», - зазначає він.

«Необхідно звернути увагу на те, скільки років на ринку нерухомості агентство існує. Краще віддавати перевагу агентству, чия присутність на ринку більш активно і помітно. На першій зустрічі звернути увагу на договір, який надається для ознайомлення », - рекомендує Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість »

Не слід забувати і про те, що ріелторство - дуже персоніфіковане справу. Іншими словами, в одній компанії можуть працювати дві людини, один з яких вам підійде, інший - ні. Ситуація ускладнюється тим, що в агентствах існує система чергувань: агенти за графіком сидять біля рекламного телефону, і клієнт, який подзвонив в чиєсь чергування, автоматично вважається «кормовою базою» даного агента. Якщо вам цей співробітник чимось не подобається, потрібно сміливо йти до керівництва з проханням фахівця замінити. У серйозних компаніях, де розміри штату достатні, завжди знайдеться, на кого.

Від себе додамо, що «підібрати» собі компанії, можна, відвідуючи великі виставки з нерухомості - там можна напряму поспілкуватися з співробітниками агентств, подивитися їм в очі. Можна звернути увагу на громадські ріелторські організації - дізнатися, які агентства туди входять і які зобов`язання на себе беруть, нарешті погортати пресу і проаналізувати - імена представників яких компаній миготять у статтях журналістів частіше за інших. Якщо компанія «на очах» - значить, вона, принаймні, налаштована на роботу, а не на «розлучення» наївних клієнтів.

Приборкати мрії

Ціна, за яку ми будемо намагатися продати нашу квартиру, - це окрема велика тема, яку www.metrinfo.ru обов`язково освітить. Зараз же хотілося б сказати ось про що: вибираючи агентство і агента, ми, природно, задамо і це питання. І - із зрозумілих причин - найбільш симпатичним нам здасться людина, що обіцяє максимум.

Проте слід розуміти, що обіцяна ціна може виявитися занадто високою: такий, за яку продати об`єкт просто нереально. Підсумок: витрачені час і нерви. Плюс можливий пресинг з боку агента - він постарається переконати, що ви за свою квартиру «занадто багато хочете» (хоча спочатку сам її і називав).

Загалом, ми закликаємо бути реалістами: хотіти - природне людське бажання, але міру в ньому теж треба знати.
www.metrinfo.ru

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти