Продаємо квартиру: вибираємо рієлтора

15.11.2010 13:02
Продаж квартири-справа складна, копітка й нервова. До об'єктивних труднощів, пов'язаних з тим, що завдання дійсно непросте, тут додаються й моральні: відомо, що для переважної більшості наших людей квартира є найбільшим (якщо не єдиним) матеріальним активом, і втратити її страшно.<br /><br />З іншого боку, всі знають, що навіть найбільшу і важку справу осилити легше, якщо розбити її на етапи: кожен окремо виглядає ніби й не таким загрозливим.<br /><br />Журнал www.metrinfo.ru вирішив зайнятися саме цим - «сегментувати» операцію на кроки. Сьогодні ми розповімо про перший - вибір ріелтора.<br /><strong><br />Про зуби, які набили оскомину на зубах</strong><br /><br />Почнемо з очевидного: ідея про те, що вчиняти будь-які операції з нерухомістю потрібно неодмінно з ріелтором, зовсім не є загальноприйнятою і безперечною. Точні дані різняться, але всі аналітики загалом сходяться на тому, що приблизно половина продавців і покупців на московському ринку намагаються вирішити свої проблеми самостійно. Відповідно, для ріелторів виникає проблема переконати громадськість у власній потрібності і корисності.<br /><br />Як людина, що стежить за ринком уже більше 10 років, можу підтвердити: роблять це вони далеко не завжди креативно. Для багатьох улюбленою аналогією стала медична. Ось і цього разу ми отримали чимало стандартних «мантр» про те, що «розумні люди не намагаються самостійно лікувати хворі зуби або вирізати апендицит».<br /><br />Між тим, коректність «медичних» аналогій викликає запитання. Чому саме лікування? Ось, приміром, мільйони людей самостійно водять автомобілі - хоча ризик там величезний, автокатастрофи з жертвами відбуваються щодня. Ще я знаю людей, які (страшно сказати!) самостійно готують собі на кухнях їжу, - але ж неякісними продуктами можна отруїтися ... Загалом, хотілося б попросити ріелторських начальників і їх прес-служби придумати що-небудь свіжіше «хворих зубів».<br /><br /><strong>З урахуванням давньокитайської мудрості</strong><br /><br />Насправді, проблема вирішується досить просто. Ріелтор - фахівець, що допомагає вам, але аж ніяк не безкорисливо. Відповідно, в питанні «з ним чи без нього?» Треба просто зіставити ті час, зусилля і нерви, які ви витратите на самостійне рішення, з сумою, яку доведеться віддати фахівцю. І врахувати ще кілька важливих чинників.<br /><br />Перш за все, що за операцію вам належить зробити? Простіше всього самостійно продавати квартиру - тут потрібно просто давати оголошення і чекати, хто на них відгукнеться. Ріелтори (розкриємо вам жахливу таємницю) найчастіше так і роблять - тільки у них рекламні можливості потужніші: там, де ваше оголошення буде простим, у них буде з крапочкою чи зірочкою.<br /><br /><strong>Купити квартиру</strong><br /><br />Тут все вже значно складніше. Серед пропонованих варіантів зустрічаються «обманки» - об'єкти, які ніколи не існували в природі. З чудовою «технологією» автор зіткнувся пару років тому: виставлена квартира, все добре, ціна нормальна. Вже на перегляді, коли на телефонні переговори і дорогу витрачено неабияк часу, продає її ріелтор (що представляє велику і зовні солідну компанію) оголошує, що об'єкт буде проданий тільки клієнтові його ж компанії. Іншими словами - складай договір і плати за «підбір варіанту», хоча сам все в газеті і знайшов. Працюючий на вас досвідчений рієлтор всі ці «обманки» бачить, а при самостійному пошуку вам доведеться стоптати чимало черевиків, катаючись на даремні перегляди.<br /><br />Якщо ж вам належить альтернативна операція (своє продаємо, нове купуємо), то труднощі ще більше зростають: слід ув'язати інтереси обох взаємодіючих з вами сторін, «вишикувати» їх на один час. Ще більш ускладнює завдання іпотека - тут потрібно ще і побудувати відносини з банком.<br /><br />Другий фактор - в угодах, пов'язаних з придбанням нерухомості, виникає необхідність юридичної перевірки підібраного варіанту. Чи часто «людина з вулиці» знає, що це таке? І хоча ріелтори, на погляд автора, сильно перебільшують свої можливості проаналізувати історію об'єкта, погодимося, що їх перевірка - це краще, ніж нічого.<br /><br />Третє - ваш власний характер. Ринок нерухомості - місце не для людей зі слабкими нервами, свої інтереси учасники процесу відстоюють жорстко і часто в засобах особливо не соромляться. Рефлексуючим натурам тут робити нема чого, краще сховатися за спину рієлтора, який зуміє з ким треба посваритися, а з ким треба - домовитися.<br /><br />... Одним словом, агітувати за те, щоб працювати завжди і тільки з ріелтором, ми не станемо. Але рішення про самостійному плаванні повинно бути осмисленим, тут краще всього підходить китайська приказка - «перш ніж смикати тигра за хвіст, непогано було б дізнатися, які у нього зуби». А з точок зору, висловлених ріелторами, нам ближче за все те, що сказав Костянтин Барсуков, заступник генерального директора компанії «Релайт-Нерухомість»: «Я ніколи не намагався переконувати потенційних клієнтів у тому, що їм обов'язково потрібно користуватися ріелторськими послугами взагалі, і моїми зокрема. Я просто чесно їм розповідав про те, що буду робити для вирішення їх житлової завдання. І таким чином давав їм можливість усвідомлено підійти до вибору: необхідний чи ні рієлтор ».<br /><strong><br />Скільки коштує?</strong><br /><br />Питання про ціну жваво цікавить будь-якого споживача - і споживачі ріелторських послуг не є тут винятком. Задовольнимо цікавість: комісія агентств нерухомості на московському ринку становить зазвичай 3-7% від вартості угоди. «Для дуже недорогих об'єктів, - додає Василь Мітько, генеральний директор агентства« МІАН », - встановлюється нижній поріг, наприклад, на рівні 100-150 тис. руб. - Щоб експерт був зацікавлений у продажу і цього житла ».<br /><br />Питання про те, чому ця ціна визначається саме у відсотках, зовсім не такий простий. «Існує світова практика процентної оцінки вартості послуги ріелтора, - говорить Олена Саприкіна, заступник керівника департаменту елітної житлової нерухомості компанії« Delta estate ». - Вона не нами придумана і на сьогодні є справедливою стосовно до російського ринку. Вартість послуги складається виходячи з витрачених ресурсів - реклама, PR, брокерське та юридичний супровід, складності самого об'єкта, час, витрачений на експозицію об'єкта, підбір покупця, безпосередньо сама угода і багато іншого ».<br /><br />Опоненти запевняють, що рівень ціни квартири не впливає на складність її продажу - в усякому разі, так вже «лінійно». Зі слів Василя Мітько («МІАН») ми пам'ятаємо, що для самих недорогих об'єктів агентства нерухомості встановлюють фіксований мінімум. А якщо об'єкт дуже дорогий, його власники можуть зажадати з рієлтора дисконт, мотивуючи, що «деньжища тут і так виходять величезними».<br /><br />У будь-якому випадку, про комісійні треба розуміти наступне:<br />- Чим складніше операція, тим вище відсоток. Справедливість цієї тези навряд чи потребує в поясненнях. Так що на мінімум в 3% варто розраховувати тільки тим, у кого «чисті» продаж або покупка. Якщо угода обтяжена необхідністю пов'язувати альтернативні ланцюжки, вирішувати питання з банківськими кредитами - тут відсоток буде прагнути до максимуму. Також «обважнює» комісійні необхідність якихось процедур з документами: відновити загублені правовстановлюючі, оформити спадщину, зняти з квартири обтяження;<br /><br />- Нижче 3% комісійні не бувають. Вам, правда, можуть запропонувати. Але тут обов'язково виявиться який-небудь «сюрприз». Або обумовлена сума буде покривати не всі витрати по операції - за що-то доведеться заплатити окремо. Або (що найімовірніше) з вас намагатимуться «змолотити» приховану комісію.<br /><br />- Комісійні повинні бути озвучені чітко і ясно. На ринку, на жаль, повно «приємних» панів, які не проти напустити в цьому питанні туману: «ми потім домовимося ...». Значить це може тільки одне: розмір бажаної комісії такий, що й вимовити вголос незручно.<br /><br />- Навіть якщо всі цифри обговорені і зафіксовані, спроби «зняти» з вас щось зверху (прихована комісія) не виключені. Від цього, на жаль, клієнт не гарантований при роботі з будь-яким агентством - самим прегарним і разетічним. Принцип, сформульований радж з мультфільму «Золота антилопа» («золота не буває забагато») живе і перемагає.<br /><strong><br />На що ще дивимося?</strong><br /><br />Крім ціни послуги при виборі агентства нерухомості потрібно врахувати і деякі інші деталі. «Як правило, вибирають за рекомендацією рідних та друзів, які вже мають досвід вирішення житлового питання, - говорить Олексій Шленов, генеральний директор компанії« Міель-брокеридж ". - Вони-то й підкажуть, в яке агентство варто звертатися. Якщо ж запитати нема в кого, то краще звернутися у велику компанію, з багаторічною історією і хорошою репутацією ».<br /><br />На цей же аспект - репутацію - радить звернути увагу і Андрій Банников, керівник департаменту вторинного житла компанії «Азбука житла». «Добропорядне агентство ніколи не буде ризикувати репутацією і завжди відповідально і уважно підходить до кадрової політики», - зазначає він.<br /><br />«Необхідно звернути увагу на те, скільки років на ринку нерухомості агентство існує. Краще віддавати перевагу агентству, чия присутність на ринку більш активно і помітно. На першій зустрічі звернути увагу на договір, який надається для ознайомлення », - рекомендує Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість »<br /><br />Не слід забувати і про те, що ріелторство - дуже персоніфіковане справу. Іншими словами, в одній компанії можуть працювати дві людини, один з яких вам підійде, інший - ні. Ситуація ускладнюється тим, що в агентствах існує система чергувань: агенти за графіком сидять біля рекламного телефону, і клієнт, який подзвонив в чиєсь чергування, автоматично вважається «кормовою базою» даного агента. Якщо вам цей співробітник чимось не подобається, потрібно сміливо йти до керівництва з проханням фахівця замінити. У серйозних компаніях, де розміри штату достатні, завжди знайдеться, на кого.<br /><br />Від себе додамо, що «підібрати» собі компанії, можна, відвідуючи великі виставки з нерухомості - там можна напряму поспілкуватися з співробітниками агентств, подивитися їм в очі. Можна звернути увагу на громадські ріелторські організації - дізнатися, які агентства туди входять і які зобов'язання на себе беруть, нарешті погортати пресу і проаналізувати - імена представників яких компаній миготять у статтях журналістів частіше за інших. Якщо компанія «на очах» - значить, вона, принаймні, налаштована на роботу, а не на «розлучення» наївних клієнтів.<br /><strong><br />Приборкати мрії<br /></strong><br />Ціна, за яку ми будемо намагатися продати нашу квартиру, - це окрема велика тема, яку www.metrinfo.ru обов'язково освітить. Зараз же хотілося б сказати ось про що: вибираючи агентство і агента, ми, природно, задамо і це питання. І - із зрозумілих причин - найбільш симпатичним нам здасться людина, що обіцяє максимум.<br /><br />Проте слід розуміти, що обіцяна ціна може виявитися занадто високою: такий, за яку продати об'єкт просто нереально. Підсумок: витрачені час і нерви. Плюс можливий пресинг з боку агента - він постарається переконати, що ви за свою квартиру «занадто багато хочете» (хоча спочатку сам її і називав).<br /><br />Загалом, ми закликаємо бути реалістами: хотіти - природне людське бажання, але міру в ньому теж треба знати.<br />www.metrinfo.ru<br /><br />
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти