Продавці нерухомості наживаються на взаємозалік





Google+
05.10.2010 16:12
З настанням кризи схема взаємозаліку - продажу старої квартири і придбання на отримані гроші житла в новобудові - стала відносно популярною серед покупців.

Проте свої підводні камені є й у цій схемі - продаючи свою квартиру за допомогою взаємозаліку, ви можете отримати за неї набагато менше грошей.

Пропонуючи клієнту послугу взаємозаліку, продавці квартир в новобудовах, як правило, наголошують на тому, що операція буде проведена практично безкоштовно або максимально вигідно для клієнта. Між тим, у кожному з двох використовуваних сьогодні варіантів взаємозаліку є свої недоліки.

У першому випадку - це традиційні проблеми альтернативної операції, в яку, по суті, перетворюється продаж вашої квартири. У другому - втрата грошей від вартості вашої квартири, які йдуть агентству, викупив квартиру і реалізовує її самостійно.

Альтернативна технологія

За словами генерального директора компанії Міель-новобудови Марії Литинецкой, схема реалізації взаємозаліків приблизно така: клієнт звертається в агентство, для нього підбирається новобудова, за ним бронюється квартира, при цьому її ціна не фіксується, поки він не продасть наявне житло і не внесе аванс.

Потім клієнта направляють до відділу вторинної нерухомості ріелтерського агентства - агент виставляє його квартиру на реалізацію. Дисконту при продажу наявного житла не буде - при продажу агенти шукають покупця на встановлену, ринкову ціну, - говорить Марія Литинецкая.

Зазвичай термін експозиції квартири (коли вона виставлена на продаж) становить 2-3 місяці. Коли покупець квартири знаходиться, клієнт отримує аванс і, у свою чергу, вносить аванс за нову квартиру. Після отримання всієї суми від продажу квартири клієнт остаточно оформляє квартиру в новобудові.

Плюс для клієнта полягає в тому, що він звертається в одне агентство, і всі процеси, пов`язані і з продажем, і з покупкою," стикуються "всередині цього агентства. За ним фіксується нова квартира і, фактично, гарантується продаж наявного житла , - вважає Литинецкая. Та й комісію клієнт платить тільки при продажі квартири.

При купівлі квартири в новобудові він оплачує тільки послуги за оформлення, якщо буде залучатися іпотека - послуги іпотечного брокеріджу. Компенсацію вартості послуг ріелтора при купівлі квартири в новобудові клієнтом здійснює забудовник.

На ринок сподівайся ...

Однак однією з основних проблем альтернативних продажів є як раз-таки непередбачуваність термінів реалізації квартири: якщо клієнт виставляє на своє житло завищену ціну, воно може продаватися і більше півроку.

Продаючи квартиру на вторинному ринку, агентство пропонує покупцеві забронювати в їх же компанії новобудову, на купівлю якої перекидаються гроші відразу після продажу вторинного житла. Зазвичай така вторинка є вільною - рідко коли вона тягне за собою альтернативну ланцюжок з боку покупця.

Проте якщо клієнт продав квартиру, а новобудова йому більше не потрібна, то агентство вимагатиме компенсувати йому вартість послуг з продажу і можливо якийсь відсоток за бронювання новобудови , - попереджає аналітик ринку нерухомості Юрій Кочетков. Середня вартість брокерської комісії за продаж квартири на вторинному ринку сьогодні становить 2-6% від її вартості.

Можливий і інший варіант, без взаємних зобов`язань: власник сам продає свою квартиру, але у нього немає гарантій, що сподобалася йому, квартира в новобудові дочекається завершення його альтернативної операції, а прайс на об`єкт не буде підвищений.

Наприклад, в компанії Дон-Буд запевняють, що намагаються допомагати покупцям, які потребують альтернативну операцію, отримати професійну консультацію за адекватною оцінкою старої квартири, щоб її продаж не затягнулася на тривалий період. Крім того, ми готові зарезервувати обрану клієнтом квартиру в нашому об`єкті на період підготовки та оформлення угоди із продажу старого житла, - проінформували GZT.RU в Дон-Ладі.

Віддати повноваження

Керівник департаменту міської нерухомості компанії Стройтрест-Нерухомість Світлана Бирине, у свою чергу, вважає, що перевага схеми взаємозаліку, яка в Стройтрест-Нерухомість проходить під гаслом Міняйте вашу стару будівлю на нашу новобудову, - це якраз можливість зафіксувати вартість новобудови на день продажу старої квартири, яка виставляється у продаж за ринковою вартістю. За даними компанії, у серпні 2010 року частка звернень за взаємозаліком серед альтернативних угод становила 86,5%.

Також Світлана Бирине повідомляє про другий варіант схеми взаємозаліку - послуги Trade-in, яка відрізняється тим, що агентство (або забудовник) викуповує квартиру покупця на себе. Завдяки цьому клієнт може обміняти свою квартиру в старому житловому фонді на новобудову в стислі терміни - буквально протягом 2-3 днів. У рамках цієї програми високоліквідні (московські) квартири Стройтрест-Нерухомість готова зараховувати до 95% ринкової вартості, - повідомляє Світлана Бирине.

Однак, як нагадує комерційний директор ДК Піонер Дмитро Отяковській, така угода вимагає додаткового часу та зусиль. Тим, хто поспішає продати квартиру і придбати нову, деякі компанії пропонують послугу trade in - залік квартири з істотним дисконтом - 10% -15% від ринкової вартості. Тому даний спосіб не можна назвати дуже популярним , - вважає Отяковській.

Як роз`яснює керуючий директор компанії Century 21 Захід Євген Скоморовський, потрібно розуміти, що компанія, яка пропонує покупцеві послугу trade-in, бере вашу квартиру аж ніяк не з альтруїстичних міркувань. Звичайно, для забудовників та ріелторів, це, в першу чергу, не спосіб заробити, а опція, мета якої залучити покупців.

Але в нинішній ситуації продавцю, особливо якщо ви купуєте безпосередньо у забудовників, які загрузли в кредитах, вигідніше одержати живі гроші, а не ще один об`єкт, який потрібно буде реалізувати.

І щоб компенсувати ці незручності, об`єкти по trade-in оцінюються продавцем на 10% дешевше від їхньої ринкової ціни. Перед тим, як користуватися цією схемою, покупцеві треба зважити, що вам вигідніше - втратити гроші або час? , - Задається питанням Євген Скоморовського.

Плюс чи мінус

На думку Юрія Кочеткова, ріелторські компанії взагалі дещо лукавлять, коли оголошують розмір дисконту при продажі квартири на рівні 10-15%.

Такий розмір дисконту взагалі невигідний компанії, адже тільки послуги агентства з продажу квартири оцінюються в 4-6%, але ж у компанії залишається ризик, що ваше житло не вдасться продати і воно так і залишиться вічно на балансі у ріелтора. Крім того, в ціну дисконту продавець закладає і свою вигоду, яка складає вже не менше 10-15%. Таким чином, загальний розмір знижки, з якою буде продаватися ваша квартира, може скласти 30-40% , - пояснює Юрій Кочетков. Втім, він заспокоює покупця тим, що при участі в схемою Trade-in він буде позбавлений від звичайної для альтернативної операції мороки з перевіркою грошей, бронюванням осередку в банку і тому подібними маніпуляціями.

Детальніше

Документально угоди по взаємозаліку оформляються досить просто. Як каже адвокат центру Правовий захист Артем Сидоров, зазвичай сторонами підписуються два договори - купівлі-продажу квартири забудовником і договір інвестування (або пайової участі) для придбання житла в новобудові. Після продажу вторинного житла підписується акт про взаємозалік, що включає інформацію про те, що суму за продану квартиру боку зачитують у нове житло.

При проведенні операції особливу увагу треба звернути на те, яким чином відбуваються розрахунки, як оформляється взаємозалік. Якщо квартира оформляється на третю особу (ріелтор або його представник), в цьому випадку гроші від продажу відразу перераховуються через банк забудовнику, в деякому сенсі цей варіант надійніше. Якщо ж грошові кошти йдуть з прямого продажу вашої квартири, то в договорі буде написано, що за новобудову заплачено грошима, а не квартирою, і в разі виникнення якихось проблем, довести продаж вторинки буде складно в суді , - говорить юрист.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти