Проблеми в новобудові: вчимося їх вирішувати





Google+
03.04.2011 10:00
Статті про нерухомість | Проблеми в новобудові: вчимося їх вирішувати Ніяка, навіть найбагатша фантазія не придумає такого, з чим доводиться стикатися в справжньому житті. У цьому ми постійно переконуємося, працюючи над «історіями» - рубрикою, де ми беремо випадки з реальності і просимо прокоментувати їх експертів ринку. Сьогодні - черговий випуск історій, на цей раз пов'язаних з проблемами новобудов.

Занадто повноправний забудовник

Забудовник продавав квартири, а потім перестав це робити. Ми, покупці, опинилися в дуже неприємній ситуації - непроданими залишаються 53% квартир. Тобто виходить, що ми, власники, в меншості в ТСЖ, не можемо нічого вирішити - голосів не вистачає. Не можемо змусити укласти договір на утримання спільного майна. Не подобаються нам і тарифи - обслуговування доходить до 28 руб. за кв. м на місяць. Що тут можна вдіяти?

Автор листа цього питання не задає, але нам самим стало цікаво: чому це забудовник перестав продавати квартири? Як з'ясувалося, ситуація ця зовсім не неймовірна - вона виникає з різних причин. «Забудовник може застосувати різні маркетингові ходи, вирішивши притримати кращі квартири з метою їх подальшого продажу за цінами готового житла, - говорить Валерія Симонова, керівник юридичного департаменту компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - Також не виключена ймовірність, що йому необхідно продовжувати терміни дозвільної або іншої документації. Ще варіант: залишилася частка квартир, яка була викуплена або готується до викупу великим інвестором ». У будь-якому випадку, якщо продаж припинені - це право забудовника. Що хоче, те й робить зі своїм майном: власник.

Що стосується питання про те, чи можна покупцям тут щось вдіяти, то думки наших консультантів розділилися. Валерія Симонова не згодна з тезою, що покупці квартир зі своїми 47% голосів у ТСЖ в меншості. На її думку, особи, які набувають приміщення в будинку, і організують ТСЖ, і всі разом вони утворюють 100% голосів. А ось Василь Шарапов, заступник керівника юридичного департаменту інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття», упевнений у зворотному. На його думку, у власників є саме 47% голосів. «Все залежить від положень статуту ТСЖ, - говорить він. - Якщо кворум загальних зборів залишає 47% і менше відсотків голосів, то такі власники вправі скликати загальні збори ТСЖ і намагатиметься ухвалити на цьому зібранні потрібні їм рішення. Якщо забудовник блокує такі рішення і з ним ніяк не вдається домовитися, залишається змиритися з цим фактом або продати квартиру ».

Погана мансарда

Купили квартиру-мансарду на останньому поверсі. Досить швидко виявили, що в ній протікає дах. Навіть взимку - що буде, коли настане весна? Поговорили з власниками інших подібних квартир - у них та ж проблема. Також після здачі будинку з'явилися проблеми з ліфтом. Він у нас прибудований (тобто знаходиться зовні будинку), і видно, що ліфтова шахта відхиляється від стіни будинку. Так що недалеко і до падіння ...

Питання в загальному зводиться до досить часто зустрічається темі - якості будівництва.

Як відзначає Валерія Симонова («Стройтрест-Нерухомість»), забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва квартиру, якість якої відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам. Гарантійний термін на квартиру (за винятком технологічного та інженерного обладнання, що входить до складу житлового будинку), встановлюється договором, але не може становити менше ніж 5 років. На згадане технологічне та інженерне обладнання - також за договором, але не менше трьох років. Так що пред'явити претензії жителі цілком вправі. Спочатку забудовникові, а якщо він відмовиться виправляти шлюб - то в суд.

Правда, відзначають експерти, забудовник може спробувати довести, що дефекти виникли внаслідок нормального зносу (що малоймовірно) або з вини самих жителів - наприклад, через те що вони зробили ремонт з порушенням вимог технічних регламентів, містобудівних норм і т.п. (Така лінія захисту забудовника більш вірогідна).

Ще авторів листа турбує, що вони зробили в своїх квартирах ремонт і в результаті протікання даху він виявиться зіпсованим. Буде чи ні за нього компенсація - це залежить від того, чиєю провиною буде визнана сама витік води. Якщо забудовника - можна вимагати і гроші за зниклу обробку квартири. А якщо винними визнають самих мешканців - тоді, природно, ніяких компенсацій ...

Постійні перенесення термінів

Наша ситуація, на жаль, досить типова - в червні 2008 року купили квартиру в споруджуваному будинку в підмосковному Ногінську. Початковий термін здачі в експлуатацію - грудень 2008 року, але потім у забудовника почалися проблеми. Грошей у нього немає, кредити банки йому не дають. Термін здачі переносився п'ять (!) Разів, і на сьогодні він призначений на II квартал 2011 року. Але ми, природно, не віримо, що встигнуть побудувати. Найцікавіше, що перенесення термінів щоразу відбувався відповідно з додатковою угодою між забудовником та Міністерством будівельного комплексу Московської області. Ми, пайовики, ніяких угод не підписували.

Перше питання, яке просто впадає в очі: з якого, власне, переляку додугоди про перенесення термінів підписували влади, ігноруючи покупців? З цим, як з'ясовується, не все так просто. Як зазначає Андрій Глєбов, директор департаменту продажу та маркетингу компанії «Домус фінанс», якщо продажі велися відповідно до Закону «Про участь у пайовому будівництві ...» (214-ФЗ), то згода покупців просто необхідно. В іншому випадку забудовник повинен бути як мінімум оштрафований. Однак не виключено, що оформлення велося і з якоїсь іншою схемою, і в цьому випадку потрібно подивитися, що ж записано в цих документах?

Друге питання - наше споконвічне російське «що робити?». Формально відповідь очевидна: судитися із забудовником, вимагаючи повернути сплачені гроші. Але по суті автор листа сам визнає, що «грошей у забудовника немає», так що практичний сенс від судового рішення (навіть позитивного для позивача) дуже сумнівний. «Судовий шлях вирішення питання, безумовно, бути, - зазначає Андрій Глєбов. - А наскільки це має сенс, потрібно розбиратися в кожному конкретному випадку. Судовий процес може тривати роками, і коли в результаті із забудовника буде стягнуто по суду сума, внесена покупцем, він не зможе за ці гроші придбати собі аналогічне житло. Цьому провиною не тільки зростання цін на нерухомість, але й інфляція ».

«Будь-які суди і грошові вимоги до забудовника ускладнюють його фінансове становище, - підтверджує Василь Шарапов (« Сіті-XXI століття »). - Чим більше буде фінансових вимог до забудовника, тим складніше буде йому завершити будівництво. Тут важливо визначитися, що потрібно співінвестору від забудовника в кінцевому рахунку: грошова компенсація або побудована квартира ».

Підозрілий договір

Хочемо купити новобудову. Будинок побудований 2008 році, давно заселений. Бентежить, що забудовник пропонує до підписання договір переуступки, у якого немає держреєстрації.

На жаль, відповісти на це питання, не бачачи конкретні документи, неможливо. Під «будинок заселений» люди зазвичай розуміють ситуацію, коли люди вже живуть. Тим не менш юридично оформлених прав власності на квартири в них ще немає. Чому так відбувається - тема для окремої розмови, але ситуація, коли права власності покупці нових квартир домагаються роками, зовсім не є рідкістю. Так що такий будинок - за статусом цілком собі новобудова, хоч і завершена (фізично) в 2008 році.

Тепер про держреєстрацію. Її необхідність для незавершених новобудов була введена вже згадуваним 214-ФЗ. Він вступив в дію 1 квітня 2005 року. Але для об'єктів, будівництво яких починалося до цього терміну, така реєстрація. Більше того, і після вступу в дію цього закону дуже багато компаній використовували обхідні схеми продажів, що дозволяють уникнути держреєстрації продажів.

Одним словом, описана в листі ситуація в принципі можлива. А от чи варто купувати таку квартиру - скаже тільки досвідчений юрист і тільки після ретельного аналізу всіх документів.

Віддавати чи документи?

Купили квартиру в новобудові за вексельною схемою. Проживаємо в ній з 2006 року, але оформлення квартири у власність до цих пір не проведено. Зараз група активістів готує колективну заявку до суду, і адвокати кажуть, що їм потрібні оригінали договорів купівлі-продажу і векселі. Чи потрібно віддавати настільки важливі документи кому-небудь?

Експерти так чинити не рекомендують. Звичайно, можна скласти сувору розписку, де буде сказано, що у випадку втрати документи будуть відновлені за рахунок цих самих юристів - але де гарантії, що все це буде зроблено?! Зажадати що-небудь з будь-кого в наших умовах можна тільки за допомогою відомих персонажів з паяльниками (або хлопців з Контори Глибокого Буріння), а звичайна людина, поневірятися по судах з вимогами відновити порушені права, отримав в народі влучне прізвисько «терпіли». Точно, ємко і коментарів не вимагає.

Так що надайте юристам нотаріально завірені копії. А коли буде власне судове засідання - приходьте на нього самі і приносите з собою документи.

Камінь на шляху прогресу

З'їхав з глузду (нам так здається) голова ТСЖ не дає підключити будинок до Інтернету. Просто не пускає представників провайдера. Його аргументи (радіація, від якої все швидко помруть) нам здаються смішними, але в будинку багато літніх людей, які його слухають. У даний момент за інтернет виступають близько 25 квартир з 60, тобто меншість.

При всій зовнішній комічності ситуації вдіяти тут навряд чи можна. Голова обирається більшістю. І якщо ця більшість вважає, що від «ентернета» буває радіація (правильна чи ні така точка зору - питання окреме), зробити з цим нічого неможливо. Демократія. Vox populi vox dei.

Так що залишається вести роз'яснювальну роботу серед оточуючих бабусь, пояснюючи їм користь Інтернету. Наприклад, багато шкіл сьогодні вивішують електронні щоденники своїх учнів на сайтах - можна, отже, контролювати онука-двієчника, не боячись, що він буде виривати сторінки зі свого звичайного паперового щоденника.

А поки можна скористатися мобільним Інтернетом. Благо пропозицій на ринку досить.

https://www.metrinfo.ru

Теги до контенту: житло новобудови квартира
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти