Як найбільш вигідно позбутися старого житла, набуваючи нового

04.04.2011 00:03
Статті про нерухомість | Як найбільш вигідно позбутися старого житла, набуваючи нового Альтернативні операції на ринку нерухомості як і раніше залишаються одним з найпоширеніших, але при цьому далеко не єдиним способом поліпшити свої житлові умови. Наприклад, у кризу для багатьох новоселів стала актуальна схема взаємозаліку, реалізована за допомогою спеціалізованих агенцій.

Який спосіб в нинішніх умовах найбільш вигідний для тих, хто хоче розпрощатися зі старою квартирою і придбати нову, з'ясували "НІ".

На перший погляд у схемі, коли замість старого житла здобувається нове, немає нічого складного. І дійсно, досить знайти покупця для наявної квартири, укласти з ним угоду і на виручені гроші купити підходящий варіант в новобудові. Однак на практиці все не так просто: пошук охочих придбати виставлений на продаж об'єкт може розтягнутися на місяці, протягом яких прийнятних варіантів для подальшої покупки буде ставати все менше, притому ціни на них будуть все вище.

Свобода вибору

Різноманітність і непередбачуваність - ось, за словами ріелторів, основні відмінні риси альтернативних угод. "Коли клієнт продає стару квартиру і купує нову, в учасників угоди повна свобода вибору: вони дивляться квартири з десятків тисяч пропозицій, представлених на первинному і вторинному ринках, - стверджує директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty Олександр Зиминский. - Тому альтернативна операція - ідеальна схема для підбору найбільш відповідного по бюджету, розташуванню, ремонту та іншим параметрам житла. Другий плюс альтернативної угоди - економічна вигода продавця: він реалізує квартиру за реальною ринковою вартістю ".

При цьому схема здійснення подібної угоди проходить у кілька етапів. За словами директора департаменту новобудов компанії "Інком-Нерухомість" Юліана Гутмана, спочатку укладається договір на продаж старої квартири. Після внесення авансу за неї клієнт вибирає підходящий йому варіант з вподобаної новобудови, і ця квартира фіксується за ним, поки старе житло не буде продано. Однак далеко не всі агентства ставлять інтереси своїх клієнтів вище власних, тому покупець не застрахований від того, що поки він буде продавати вторинне житло, вибрана ним квартира в новобудові не буде продана або на неї не підвищаться ціни. Зрив угоди може відбутися і з вини самих учасників схеми: якщо хтось із них передумає і в останній момент відмовиться від своїх зобов'язань, то розпадеться весь ланцюжок, а це означає, що пошуки і оформлення доведеться починати спочатку.

Плата за надійність

Щодо надійно на цьому тлі виглядають угоди по взаємозаліку, коли стара квартира оформляється у власність ріелторського агентства або забудовника, а її ціна йде в залік вартості нового житла. Як стверджують фахівці, подібні схеми - це не що інше, як давно забутий обмін з доплатою. "Мінуси взаємозаліку полягають в тому, що тут покупець сильно обмежений у виборі, - попереджає пан Зиминский. - Справа в тому, що таким чином працюють лише деякі із забудовників, що мають сильні власні відділи продажів. Тому покупець може розглядати тільки ті варіанти, які йому пропонують забудовники, а це не більше 5% від усього обсягу пропозиції первинного ринку. До того ж далеко не будь-яке вторинне житло забудовник погодиться зарахувати. По-перше, для заліку квартира повинна бути юридично вільна - з неї необхідно всіх виписати: ніяких людей , які зберігають право користування квартирою після її продажу тут бути не повинно. По-друге, у забудовників досить жорсткі вимоги до стану будинку і квартири, а це значить, що старі та аварійні будинки залишаються поза грою ".

Втім, найбільша вада цієї схеми полягає в тому, що квартира буде оцінена нижче її реальної ринкової вартості. І хоча, як кажуть ріелтори, клієнта у відділі продажів, швидше за все, заспокоять тим, що дисконт складе не більше 10-15%, насправді ж це не зовсім так: 10-15% - це тільки прибуток забудовника. Ще 4-6% - це вартість ріелторських послуг. Крім того, не варто забувати, що у агентства залишається ризик, що квартира не буде продана і зависне в базах даних на роки, тому відповідна компенсація теж буде включена у вартість послуг. У кінцевому підсумку мало того, що покупець може отримати за свою квартиру на 20-25% менше її реальної ринкової вартості, йому, швидше за все, доведеться чекати, коли добудується новий будинок, а забудовник при цьому цілком може зірвати терміни здачі.

Що ж стосується плюсів обмінної схеми, то тут все очевидно. По-перше, продавцю старого житла не доведеться вникати в процес і самостійно займатися реалізацією своєї квартири. І, по-друге, подібні угоди завжди проводяться максимально швидко, буквально протягом одного тижня, оскільки продавцю не потрібно шукати покупця.

Плюси і мінуси

Якщо оцінювати популярність цих двох схем поліпшення житлових умов, то альтернативні угоди за цим показником залишають взаємозалік далеко позаду. Обмінні операції, за словами генерального директора компанії "МІЕЛЬ-Новобудови" Марії Литинецкой, стали користуватися попитом тільки в кризу, коли кількість покупців, які мають необхідної для здійснення купівлі-продажу сумою, зменшилася в рази. Однак, незважаючи на це, масовим явищем взаємозалік так і не став.

"Така схема зручна клієнтам, у яких не одна квартира, - пояснює пан Зиминский. - Для них не принципово, якщо забудовник зірве терміни здачі будинку на кілька місяців - проблема оренди житла у них не варто. При цьому люди звільняють себе від клопоту і занепокоєнь, пов'язаних з пошуком покупців і продажем житла ".

Втім, за словами пана Гутмана, на сьогоднішній день існує безліч варіантів, що дозволяють здійснити операцію купівлі-продажу максимально вигідним для потенційного новосела шляхом. "Наприклад, власник житла може виставити свою квартиру на продаж і одночасно укласти договір на покупку новобудови в розстрочку, - пояснює фахівець. - Така схема дозволяє уникнути ситуації, коли житло в новобудові продається або ціна такої пропозиції збільшується. Але в цьому випадку клієнтові необхідно мати певну кількість коштів на початковий внесок. Відповідно відразу після закриття угоди із продажу старої квартири відбувається повний взаєморозрахунок по покупці новобудови. Мінусом в цьому випадку стає той факт, що, для того щоб терміни експозиції старої квартири не затягувалися, ціна її реалізації має бути трохи нижче реальної вартості ".

І, нарешті, здійснити альтернативну операцію можна, придбавши квартиру в новобудові за допомогою іпотечної програми. У цьому випадку стара квартира виставляється на реалізацію за ринковою ціною, а погашення кредитної позики відбувається за рахунок коштів від продажу вторинної квартири. Що ж стосується мінусів цієї схеми, то тут все зрозуміло: її учаснику доведеться нести додаткові витрати на користування іпотечним кредитом, а це 14-16% річних.
/ / Нові Вісті
Теги до контенту: нерухомість житло квартира
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти