Проблема землі, її статусу і ціни





Google+
25.11.2010 09:25
Статті про нерухомість | Проблема землі, її статусу і ціни Нас цікавить земля, оскільки головна проблема заміського будинку - проблема землі, її статусу і ціни.

На даний момент ситуація така, що в переважній більшості випадків вільна земля - земля сільгосппризначення. На ній ви можете побудувати хоч версаль. Але не зможете в цьому Версалі прописатися, а в разі його вилучення під державні потреби, одержите за нього компенсацію за ціною теплиці.

Зрозуміло, що ділянка під ІЖС варто раз на 8-10 дорожче, ніж ділянка сільгосппризначення тих же розмірів. Адже земля під ІЖС продається в дрібний роздріб (наприклад чотири сотки під таунхаус), а землі сільгосппризначення скуповуються великим оптом в десятки і сотні гектарів. Звичайно, таку неймовірну маржі не буває: доводиться ділитися. Система наскрізь корумпована.

Здавалося б, вихід є: просто зняти ці ярлики - «земля сільгосппризначення», «земля під ІЖС» - і корупції кінець. Такого роду пропозиції звучать уже років десять, але є й вагомий аргумент проти. З садовим товариством все ясно: приїхав, підгорнути картоплю і поїхав, але житло - це серйозно. Конституційний обов'язок влади забезпечити громадянам гідні умови життя ніхто не скасовував.

Так, корупційна жила зникне, але хто і з яких джерел буде забезпечувати нові стихійно виникають селища інженерної та соціальної інфраструктурою - дорогами, школами, лікарнями? Навіть якщо припустити, що житель котеджного селища бізнес-класу поведе дітей у найближчу сільську школу, а потім займе чергу до дантиста в місцевій амбулаторії.

Лукавство аргументу про бідну і нещасну муніципальній інфраструктурі видно неозброєним оком. Проблема вирішувана реформою оподаткування - потрібно змінити розподіл податку таким чином, щоб більша частина податку на нерухомість залишалася б у місцевому бюджеті, а не йшла в федеральний. Зробити так, щоб місцеві влади були щасливі забезпечити нових мешканців цими горезвісними школами-лікарнями. Зрозуміло, доведеться серйозно розширити і повноваження місцевих органів влади у бюджетній сфері.

Піти на такі революційні заходи влада ніяк не могли. А тому замість всіх цих «труднощів» зі спробами зацікавити регіональні та місцеві органи у розвитку малоповерхового будівництва взяли «просте» рішення, фактично забороняє ІЖС поза населеними пунктами. Мінрегіонрозвитку підготував законопроект, різко ускладнює переведення земель сільгосппризначення в ІЖС. Новий закон вимагає від девелоперів при перекладі землі в «житлову» категорію зайнятися комплексним розвитком території, забезпечити її всіма видами інфраструктури - в повному сенсі слова створити населений пункт. На думку законодавців, це має вибити грунт з-під ніг земельних спекулянтів.

Природно, виб'є. Оскільки тепер основну частину згаданої 8-10-кратної маржі між вартістю землі сільгосппризначення і вартістю землі під ІЖС будуть отримувати чиновники, що дають дозволу. У сенсі - государевим оком визначають, чи достатньо комплексно девелопер підгорнути їх територію, щоб дозволити йому зводити селище. Стара добра практика російських міст, яка раніше обходила стороною сферу будівництва на землях сільгосппризначення. Така ложка - і повз рота. Прикро.

Передбачається, що закон буде прийнятий і підписаний президентом уже в січні 2011-го і вступить в силу після чотирирічного перехідного періоду - у січні 2015 року. Дозвіл на будівництво доведеться отримувати та індивідуальному покупцеві ділянки без підряду для зведення будинку. Яким чином окремо взятий громадянин буде «комплексно розвивати територію», не зовсім зрозуміло. Але тільки на перший погляд.

Ось тут і повернемося до наших селищ. Справа в тому, що коли ви купуєте ділянку без підряду, ви купуєте його у суб'єкта - він ніхто і звуть його ніяк. Він не несе перед вами ніякої відповідальності. Згідно з документами, ви самостійно купуєте маленький шматочок землі сільгосппризначення. Тобто опиняєтеся на гачку у банального посередника, який може допомогти вам у подальшому з перекладом землі в ІЖС і з підведенням комунікацій. Але може і не допомогти.

Очевидно, допоможе. І не менш очевидно, що «допомога» вимагатиме додаткових вкладень з вашого боку. І кожного разу відмова від допомоги буде означати втрату всього, що ви вже сплатили раніше. Оскільки свою основну маржу оптовий покупець цих гектарів вже отримав. Звичайно, будь-які зміни умов співпраці з боку владних структур і компаній-монополістів, що забезпечують комунікації, також будуть автоматично перекладатися на ваші плечі.

Ще яскравіше картина в деяких котеджних селищах з підрядом. З єдиним архітектурним стилем який-небудь європейської країни, з чудовою (обіцяної) соціальною інфраструктурою і з такими перспективами інноваційного працевлаштування молодих сімей, що Сколково нервово курить в стороні.

Причому вас не обманюють! Власник проекту прямо говорить в ефірі інформаційно-рекламної радіопередачі: «Якщо б ми будувалися на землі, де потрібно дозвіл на будівництво і жорсткий адміністративний ресурс, то вартість була б на 50% вища». Дозволи немає і, о жах, жорсткого адміністративного ресурсу теж немає. Зате є реклама таунхауса менш ніж за мільйон рублів. В офісі продажів з'ясовується, що менше мільйона - це без комунікацій, які десь «по межі». З комунікаціями - майже півтора. Що, погодьтеся, якщо і не казка, то все ще фентезі.

Отже, першим договором і першим траншем вам пропонується заплатити півмільйона за право власності на чотири сотки землі сільгосппризначення. А другим договором і другим траншем - ще півмільйона за будинок, який вам побудують протягом місяця на одній з цих соток.

Виникає питання: а навіщо девелоперу віддавати на будівництво будинку частину маржі, вже отриманої за рахунок продажу вам землі? Навіщо йому ще на щось витрачатися? Адже зрозуміло, що побудувати таунхаус (більше 100 кв. М) за півмільйона - не-мож-ли-во! Ви вже на гачку. Ваші чотири сотки сільгосппризначення за півмільйона - ніщо без подальших витрат.

Але ж побудують! Тобто або побудують те, в чому жити не можна, або побудують за інші гроші. На питання, а чи можна одночасно укласти обидва договори, у відділі продажів компанії відповіли, що це навіть вітається. Правда, в цьому випадку ви захочете подивитися, що саме вам побудують. І на прохання показати докладний проект будівлі і кошторис, вам дадуть відповідь, що обов'язково покажуть. Відразу, як тільки їх хтось поверне. Але ж є зображення планувань на сайті, чи не так?

Деяку ясність вносить інформація до проектів: «фундамент - збірний з / б», «зовнішні стіни - газобетон», «зовнішня обробка - штукатурка, забарвлення». Тип фундаменту дозволяє підігнати під нього конструкцію будь-якої ціни та якості. Газобетонні блоки мають непогану теплоізоляцію, але тільки якщо їх в свою чергу добре ізолюють від вологи. На питання, чи передбачена альтернативна вологоізоляція крім «штукатурки, фарбування» і скільки вона коштуватиме, консультанти відповісти не змогли. Дивно, але відкритим залишилося і питання ізоляції (в теплі і сухості) автомобілів. Припущення було висловлено тільки «в принципі»: одна з ваших трьох соток - перед будинком. І це теж гачки.

Але найцікавіше - наступний етап: третій договір і третій транш (півмільйона, як було сказано вище) - з комунікацій. Вам пояснюють, що його необхідно поєднати ... з першим етапом (договором, траншем). І тоді робота просто закипить, тому що цей договір «прогарантовані» всім, чим тільки можливо.

Щоправда, знайти договір теж не змогли. Але врешті-решт відтворили по пам'яті. Якщо договір не буде виконаний компанією, гроші вам повернуть протягом двох місяців. Як ви думаєте, це врятує вас - господаря газобетонної «коробки» в чистому полі? Зате визнання власника проекту у відсутності «жорсткого адміністративного ресурсу» наповнюється зловісним глуздом. Людина чесно зізнається: не виб'ю для вас комунікації - поверну гроші і вмию руки. А з іншого боку, де не так?

Але це ще не все! Гроші повернуть через два місяці не після їх внесення, а через два місяці після того, як гроші на комунікації внесуть 80% покупців! Ось це вже не просто гачок, а справжній гак. Кілька нагадує і піраміду: хочеш отримати свій будинок швидше - приведи друга. На запитання, 80% покупців будинків - на одній вулиці або в усьому селищі, менеджер, подумавши (зовсім недовго), відповів: «Кластеру».

Склад комунікацій теж залишив питання. Вдалося з'ясувати, що це вода (зрозуміло, холодна), котел (за додаткову плату), електрика (5 кВт), газ (зріджений). Питання опалення повисло в повітрі. Не потрібно бути просунутим ботаніком, щоб тільки по рослинах і характерного ландшафту на фотографіях місцевості з офіційного сайту визначити, що частина території майбутнього селища схильна заболочування. Про протіволівневой каналізації консультанти розповісти не зуміли. Питання про «штукатурці, фарбуванню» газобетону був проігнорований.

І взагалі від вас втомилися. І все прозоріше натякають, що спочатку добре б укласти перший договір, а потім вже буде легше (звичайно, це в моїх інтересах) визначатися і «шукати оптимальні варіанти з окремих питань». Спочатку зачепишся за перший гачок, а потім, стало бути, залишаться тільки «зокрема».
Альберт АКОПЯН
https://www.VsePoselki.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти