Правила вибору хорошого ріелтора

23.10.2010 21:00
1. Шукайте ріелтора за рекомендаціями ваших друзів, краще - декількох.

Ріелтор зі стажем десяти і більше років взагалі не шукає собі клієнтів. І навіть не чекає, скажімо, в офісі їх появи. Він переходить «з рук в руки», від одних клієнтів до інших - по знайомству, в порядку рекомендації. Про хороше ріелтори (а так само про особливо поганому ріелтори) неважко почути відразу кілька рекомендацій від різних людей. А тому з цього нехитрого способу пошук ріелтора можна і починати.

Однак обмежуватися рекомендаціями друзів, зрозуміло, було б дуже необачно.

2. Необхідно перевірити дані про ріелторському підприємстві за місцем його реєстрації, зазначеного у його вже переглянутих (краще - скопійованих) вами документах.

Для цього слід особисто відвідати районну адміністрацію вашого міста (у містах без районів - міську адміністрацію) і отримати у чиновників консультації: чи дійсно тут зареєстрований і не знятий з реєстрації СПД (ТОВ, ВАТ, ЗАТ) ім`ярек (про це видається офіційна довідка). А в ідеалі і проконсультуватися: що про агентство говорять профільні чиновники, з якими представники агентства регулярно спілкуються.

3. Перше, що слід перевірити при особистій зустрічі з ріелтором - його документи як юридичної особи.


У випадку підприємства (з обмеженою відповідальністю або акціонерного) в статуті повинні бути прописані як один з видів діяльності: «інформаційно-посередницькі та консультаційні послуги при купівлі-продажу, оренді, мене, даруванні нерухомості» (формулювання приблизна, може варіюватися, але слова « інформація »," консультацій, «нерухомість» повинні бути присутнім). У разі приватного підприємця у свідоцтві про реєстрацію СПД можуть бути вписані тільки «інформаційно-посередницькі та консультаційні послуги». Тільки такий запис накладає на ріелтора відповідальність за надану вам інформацію.

До речі, ніякої іншої відповідальності, власне, ріелтор за законом не несе. Закон про ріелторську діяльність після декількох слухань прийнятий не був і давно глибоко похований у парламенті. Відповідно, державне ліцензування цієї діяльності не запроваджено (на щастя для ріелторів, бо ліцензії будуть коштувати багато тисяч гривень). Тому для законодавства такого поняття як «ріелторські послуги» не існує, а ріелтор лише надає інформацію, тільки за достовірність якої і може згідно із законом відповідати. Пошук і перевірка документів, забезпечення переглядів квартир, складові 99% роботи маклера, законом не контролюються поки ніяк.

При цьому по всіх формулювань нотаріально завірених угод несуть відповідальність тільки учасники операцій (а за статтею 635 Цивільного Кодексу, навіть договір завдатку повинен бути нотаріально оглянутий як «попередній договір», хоча багато ріелторів задатки реєструють лише на бланках з печатками своїх фірм). І лише у разі порушення закону в формулюваннях відповідальність накладається і на нотаріусів. Але не на ріелторів, які в основних актах нотаріального огляду купівлі-продажу житла взагалі не фігурують.

4. Варто поцікавитися, чи входить "ваш" ріелтор в професійні асоціації.


Звичайно ж, ріелтор (фірма) «у вільному польоті», яка не увійшла в існуючі об`єднання агентств, не є свідомо шахрайською. Однак і зникнути така фірма все-таки може легше, ніж фірма-член об`єднання (кожне з яких обирало свій склад, в тому числі, за принципом чесності й законослухняності). У Києві на даний момент існує чотири асоціації: два Київських Центру Нерухомості (КЦН) - «Професійна асоціація КЦН» і «Об`єднання фірм (агентств) КЦН», а також Спілка фахівців з нерухомості Києва і Асоціація фахівців з нерухомості (ріелторів) України. Деякі фірми входять навіть в кілька асоціацій.

Слід також врахувати, що входження фірми в такий союз означає наявність єдиної бази даних квартир (будинків), що значно збільшує вибір, який ріелтор може вам запропонувати. Крім того, спілки розпорядженні власні юристами, приміщеннями для переговорів клієнтів та іншими важливими для складних операцій зручностями.

5. У випадку малого стажу ріелтора - налагодьте контакт з його керівництвом.

Багато радять орієнтуватися на ріелторів зі стажем більше п`яти років. Однак якби усі клієнти тільки так і робили, новим працівникам з таким стажем було б нізвідки взятися. Ефективніше буде наступна логіка: якщо ви спілкуєтеся з ріелтором, що не є директором агентства або його філії, і стаж якого невеликий - дізнайтеся координати його безпосередніх керівників, відвідайте їхній офіс (за наявності такого), час від часу їм телефонуйте для повторної перевірки нюансів, зазначених вам ріелтором. Підготовка будь-якої угоди купівлі-продажу житла пов`язана з такою кількістю дзвінків і візитів в інстанції, що зайвий контакт з керівництвом агентства навряд чи виявиться відчутною навантаженням. Якщо ж над молодим ріелтором не стоять досвідчені колеги, є сенс задуматися про пошук іншого агента.

Наявність хоча б «на обрії» ріелтора зі стажем важливо ось для чого. Ріелтор не обмежується отриманням даних про житло лише в Бюро Технічної Інвентаризації (БТІ), як багатьом здається. Необхідна ще й перевірка правомочності документів по беруть участь в угоді квартирах (будинках) - що вимагає, в ідеалі, перегляду попередніх нотаріальних угод, якщо квартира після приватизації вже хоч раз продавалася. Потрібна перевірка і нотаріально оглянутий довіреностей (при їх наявності в угоді). Також ріелтор перевіряє дані ЖЕКів (плюс, щоб уникнути приховування продавцями заборгованості, дані «Київенерго» і «Укртелекому») по цих об`єктах.

Однак якщо «енергетики» і «телефоністи» дають довідки по боргах будь-якої квартири кому завгодно, то паспортистки ЖЕКу аж ніяк не зобов`язані консультувати третіх осіб про кількість прописаних у квартирах громадян, їх прізвища і комунальних заборгованості. Тим більше нотаріуси не відкривають (і це строго) третім особам вчинені ними раніше угоди. От якщо приймуть закон про ріелторстве, право на отримання такої інформації, можливо, у ріелторів з`явиться, як воно є у їхніх колег за кордоном - але поки ситуація зворотна.

Але право правом - а досвідчений пострадянський ріелтор, що дізнався за десять років роботи держчиновників багатьох районів Києва, в тому числі паспортисток, всі потрібні офіційні довідки отримує по знайомству. Або, принаймні, впевнено і де потрібно використовує метод «шоколадок» та іншого захоплюючого спілкування з володарями необхідної інформації, попутно купуючи ці самі знайомства.

А будучи знайомим хоча б з одним нотаріусом, ріелтор може ініціювати отримання і від інших нотаріальних контор даних за угодами (таку інформацію нотаріус надає за запитом іншого нотаріуса). Подібним шляхом вирішуються і багато незначні (довідкові) нюанси державної опіки над житловими умовами неповнолітніх дітей при переселенні сімей з останніми - для чого ріелтору слід мати знайомства у відповідних відділах райадміністрацій.

Ріелтор-новачок, зрозуміло, такими зв`язками в десятках установ по всьому місту не має в своєму розпорядженні. Однак якщо його підстраховує великодосвідчений маклер, тоді можна довіритися і починаючому агенту.

Що стосується вартості послуг, то загальне правило полягає в тому, що вартість послуг усіх беруть участь в угоді ріелторів складає 5% вартості угоди, і ця сума стягується з покупця. Правило це порушується вкрай рідко. Якщо угоду забезпечує два і більше маклерів (один або кілька працюють з продавцями квартири, ще один з покупцем), зазначені 5% вони ділять між собою (принципи розділу у них можуть бути різні, але покупця це навряд чи може цікавити). Скажімо, для купівлі квартири вартістю 70 тисяч доларів покупець повинен буде практично безсумнівно виплатити ріелторам не більше і не менше 3 500 доларів.

P.S. Наостанок зазначимо, що, вибравши гідного ріелтора, особливо уважно варто вивчити формулювання договорів ексклюзивного обслуговування з ріелторської фірмою, якщо вам запропонують такий договір укласти. Адже якщо за правильністю нотаріальних договорів купівлі-продажу, задатку, дарування стежать (і складають їх) самі нотаріуси, які вкрай ризикують у разі будь-якої помилки або підтасовки - то приватна домовленість між підприємством і громадянином гідна досить пильної уваги з боку останнього.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Правила вибору хорошого ріелтораПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти