Правила безпеки при купівлі житла

Професійні юристи мають відпрацьовані правила і процедури юридичної перевірки чистоти оформлюваної угоди. Ті кроки, які робляться фахівцями, частково можуть бути використані і простими громадянами, а ті правила, яких дотримуються адвокати, можуть послужити і звичайному покупцеві, - стверджує адвокат Олег Сухов.

Правило перше: перевірити продавця

При проведенні операції з купівлі того чи іншого приміщення, рекомендується:

- Виключити продаж за дорученням. Довіреність діє до тих пір, поки вона не скасована, а договір вважається укладеним лише з моменту реєстрації в Росреестра. До реєстрації довіреність може бути скасована, і ніхто, крім продавця, її скасування не буде знати, відповідно, укладений договір на покупку може бути оскаржений. При цьому в більшості судових прецедентів судді визнають права на квартиру за покупцями, проте довгих судових тяжб не уникнути, крім того, ніхто не може гарантувати, що завтра судова практика не зміниться;

- Унеможливити купівлю у приїжджих. У тому випадку, якщо продаж квартири здійснюється власником, який зареєстрований в іншому суб'єкті федерації, слід в обов'язковому порядку перевірити історію нерухомості за попередніми угодами. Як правило, шахраї намагаються оформляти «нечисті» квартири спочатку на осіб, які проживають подалі від великих міст, а краще на сільських «п'яничок» - таких громадян простіше контролювати і складніше знайти - а потім продавати від їх імені на спільному ринку нерухомості;

- Необхідно уточнювати, з якою метою продавець відчужує квартиру - завжди повинна бути логіка в обгрунтованості реалізації приміщення. Якщо логіка відсутня, або вона сумнівна, то документи підлягають більш ретельній перевірці. Нерухомість в даний час - це самий ліквідний товар і гарантований вид вкладення капіталу. До того ж - об'єкт життєвої необхідності. В силу зазначених значних переваг нерухомого майна, його відчуження за відсутності серйозного приводу завжди підозріло;

- Необхідна наявність документів про повну дієздатності продавця. Перевірте паспорт, поговоріть - несамовитого людини, як правило, видно. Пам'ятайте, що часто обмежено дієздатними бувають питущі (наркозалежні) особи, а це значить, що вони не можуть самостійно здійснювати операції купівлі-продажу нерухомості. Якщо є сумніви, рекомендується безпосередньо в день угоди провести огляд продавця психіатром і отримати необхідний висновок.

- Слід перевірити наявність прав неповнолітніх, а також інших категорій громадян на приобретаемое приміщення (засуджені, особи, які відмовилися від приватизації, визнані безвісно відсутніми або померлими, виселені за рішенням суду);

- Наявність чоловіка або спадкоємця, який має право претендувати на продаване майно. Як показує судова практика, спадкоємці та подружжя тільки у виняткових випадках починають претендувати на вже продане добросовісного набувача майно, однак, «попити крові» в судах і змусити грунтовно понервувати такі претенденти на квартиру можуть. Відповідно, при покупці нерухомості необхідно не тільки перевіряти історію житлового приміщення, а й підстраховуватися розписками, в тому числі що містяться в самому договорі або передавальному акті, зі змісту яких повинно випливати, що при появі інших претендентів на відчужуване житло, продавець зобов'язується з отриманих за продаж майна грошей відшкодувати виникли третім особам їх обгрунтовану частку отриманої винагороди.

Правило друге: перевірити квартиру

Визначте, що ви купуєте, вторинний фонд або новострой. Перевірка чистоти угоди значно відрізняється при купівлі квартири на первинному і вторинному ринках житла. Якщо говорити про вторинний ринок нерухомості, то перевірці в обов'язковому порядку підлягають і особу продавця, і історія реєстраційних дій з квартирою, включаючи всі обтяження, і історія всіх реєстрацій / прописок по квартирі, і підстави виникнення права на пропоновану нерухомість. Деякі правовстановлюючі документи вимагають додаткового вивчення, крім того, можуть бути перевірені самостійно без участі власника. Наприклад, якщо мова йде про такий правовстановлюючому документі, як рішення суду, про наявність якого можна безперешкодно довідатися в самому суді.

«У моїй практиці, - розповідає адвокат Олег Сухов, - ні один і навіть ні два рази мали місце випадки, коли нерухомість оформлялася за рішенням суду, якого, як згодом з'ясовувалося, взагалі не існувало. За вказаних обставин куплена нерухомість в останнього добросовісного власника вилучається і, як наслідок, передається початкового правовласнику ».

Перевірте і те, наскільки правомочний продавець здійснювати продаж майна, чи є він її власником, якщо ні, то чи отримали згоду належного власника. Такі суперечки в основному відносяться до продажу житлових і нежитлових приміщень організаціями, що володіють ними на праві господарського відання або оперативного управління. Без узгодження з власником-державою таке майно незаконно перекладається з призначення оперативного управління або господарського відання у власність, а потім продається. Результатом таких маніпуляцій стає оспорювання угод і вилучення приміщень у власність держави.

І останнє - обговоріть зміст договору купівлі-продажу, передачі грошей, договору банківського сейфу з правилами доступу до неї, обговоріть зміст розписок і передавального акта з визначенням умов обміну зазначеними документами між продавцем і покупцем.

Правило третє: перевірити порядок відчуження

Необхідно особливо ретельно підходити до питання вивчення документів при купівлі нерухомості, якщо квартира продається способом, не відповідає найбільш поширеною практикою, що склалася:

- Квартира продається «терміново» - що означає, що у продавця можуть бути підстави для швидкого позбавлення від нерухомості у зв'язку з можливими арештом або іншими забезпечувальними заходами щодо приміщення, або у зв'язку з можливим швидким виникненням претензій від третіх осіб;

- Житлове приміщення продається з великою знижкою (від 15% і більше) - це повинно насторожити, тому що нерухомість завжди «в ціні» і завжди затребувана, відповідно, великі бонуси при продажу - швидше умисел, ніж необережність;

- Квартира продається не власником, а його представники, які приховують особу власника, перешкоджають особистому знайомству - дані обставини можуть свідчити або про відсутність власника, або про його «зіц» ставлення до нерухомості, що продається, тобто документальний власник є всього лише підставною фігурою у шахраїв;

- Продавцями пред'являються не всі документи по квартирі, необхідні для здійснення угоди - це може бути наслідком надання на угоду підроблених документів, які або готуються безпосередньо до самої реєстрації і до певного часу їх просто не існує, або документи підроблені заздалегідь, однак, дані обставини можна з'ясувати, і для усунення такої можливості, продавці не передають спірні документи до самої останньої хвилини угоди.

«Пам'ятайте, обман часто криється там, де ми його не очікуємо. Покупка квартири - надто важливий крок для кожного з нас, тому не варто сподіватися на удачу, підходите до питання покупки нерухомості обережно і професійно », - радить адвокат Олег Сухов.

www.zagorodna.com