Квартира в новобудові: надійні схеми покупки

Як показав досвід, перед прийняттям рішення про купівлю необхідно навести довідки про забудовника: Досьє на забудовника: як перевірити новобудову перед операцією, пише Обозреватель.

Але перш ніж перевірити забудовника, необхідно визначитися з критеріями його надійності.

«У першу чергу, потрібно розуміти, що в проекті можуть брати участь кілька осіб: замовник будівництва (особа, яка має права на земельну ділянку) генеральний підрядник, субпідрядники, інвестор, проектант, фінансові партнери, девелопер, ріелтори і т.д.,? уточнює Ілля Родіонов, директор департаменту нерухомості Інвестиційної групи «ІНЕКО». ? Найчастіше «забудовником» називають замовника або девелопера, іноді? генерального підрядника. Саме злагоджена професійна робота всіх учасників проекту дозволяє реалізувати будівництво нового житла якісно і в строк. Тому важлива надійність кожного з них ».

Так що завдання перевірки забудовника може значно ускладнитися. Тим не менше, експерт радить покупцеві (інвестору) звернути увагу на наступні фактори:

1. Ступінь готовності цього об'єкта, його якість і відповідність проекту. Пам'ятайте, що покупка на ранніх стадіях будівництва - це «кіт в мішку» (обов'язково побувайте на об'єкті, дивіться й аналізуйте, беріть з собою фахівців-будівельників).

2. Темпи будівництва та відповідність їх раніше заявленому графіку. Відсутність простоїв на будмайданчику (перед прийняттям рішення про покупку, поспостерігайте за будівництвом як мінімум 1-2 місяці)

3. Якість та дотримання термінів реалізованих раніше проектів даного забудовника і інших учасників проекту (не соромтеся запитувати, що і де вже побудовано, наводите довідки в інтернеті).

4. Фінансування проекту (чи будує забудовник за власні кошти, кредитує його банк або будівництво ведеться за рахунок покупців)

5. Готовність фінансових установ, банків кредитувати покупку житла в даному будинку, що будується (навіть, якщо ви не збираєтеся брати кредит на покупку).

6. Відповідність чинному законодавству схема покупки житла. Всі документи, які вам пропонують підписати при покупці, вимагайте заздалегідь і уважно їх читайте! Вимагайте роз'яснень від представників компанії з неоднозначним чи незрозумілим для вас пунктам (бажано звернутися до фахівців за консультацією).

7. Оформлені відповідно до чинного законодавства права на земельну ділянку, дозвіл на будівництво та інші документи (також бажана консультація фахівця).

8. Думка покупців вже мали справу з цим забудовником (почитайте форуми).

Втім, покупці нерухомості дуже рідко запитують інформацію про компанію у відомих забудовників (наприклад, в «Київміськбуді»). А от якщо покупець має справу з невідомої компанії, то він вимагає копії документів.

На думку експерта, інформація про забудовника та об'єкт можна поділити на дві частини - яка знаходиться у відкритому і закритому доступі. Як правило, у відкритому доступі знаходиться інформація в ЗМІ (в тому числі - на форумах), яка формує загальну репутацію та імідж компанії, список реалізованих проектів, стан робіт на діючих будівництвах і т.п.

Дозвільна документація (договір оренди земельної ділянки, договір про дозвіл на ведення будівельних робіт, дозвіл на проведення газо-водо-та електромереж тощо) у деяких забудовників буває взагалі закритою, а у деяких - важко доступною (напівзакрита). У більшості забудовників закритою є інформація про фінансовий стан (договори з інвесторами, банками).

«Враховуючи підхід українського законодавства до розкриття забудовниками інформації, виходить, що покупець має право отримати ту інформацію, яку забудовник готовий йому надати,? констатує Наталія Доценко-Білоус, адвокат ЮФ «Василь Кісіль і Партнери». ? Перелік відомостей, які не є комерційною інформацією і підлягають розкриттю, встановлений Постановою КМУ від 9 серпня 1993 р. N 611. Дотримуючись даного переліку, покупець має право отримати установчі документи та фінансову звітність заказника для ознайомлення. А ось надання дозвільних документів на будівництво не є обов'язковим для замовників будівництва, і здійснюється виключно за їх добровільною волевиявленню. Конфіденційною є інформація про фізичну особу, а також інформація, доступ до якої обмежено юридичною особою (ст. 21 ЗУ «Про інформацію»). Таким чином, для конкретного заказника конфіденційної буде та інформація, яку він визначить такої в своїх внутрішніх наказах ».

При цьому необхідно розрізняти конфіденційну та інсайдерську інформацію. Як відзначає Н. Доценко-Білоус, чинне законодавство розглядає досить вузько поняття «інсайдерської інформації», і обмежує її інформацією про емітента, цінні папери і фінансові інструменти. За розголошення такої інформації передбачена кримінальна відповідальність.

«Якщо одні компанії з задоволенням надають якомога більше інформації, щоб викликати довіру покупців, то інші не поспішають ділитися нею, посилаючись на її комерційний характер,? констатує В. Степенко. ? У другому випадку дуже складно отримати інформацію. Звичайно, може бути витік тієї чи іншої інформації, якщо в компанії забудовника, банку-партнера або в одному з дозвільної інстанції (наприклад, «Київенерго», «Київводоканал», управліннях архітектури або земельних ресурсів) працює знайомий або друг покупця. В Україні немає інсайдерських баз даних або ж компаній, які офіційно займаються збором подібної інформації. Тому, в крайньому випадку, потенційний покупець може звернутися до керівництва компанії-забудовника з офіційним листом (або ж усно), в якому викласти суть прохання. Коли ж є затримки з будівництва, то можна звернутися до суду або в правоохоронні органи з клопотанням надати інформацію про реальну ситуацію в будівельній компанії або на об'єкті ».

Як відзначає Н. Доценко-Білоус, юристам доводиться регулярно стикатися з випадками, коли забудовник дезінформує інвесторів з приводу своєї фінансової ситуації або про будівництво конкретного об'єкта, особливо при використанні замовниками будівництва цільових облігацій. Використовуючи цільові облігації, замовники будівництва змушене надають недостовірну інформацію про майбутні параметри об'єкту і порядку передачі прав на нього інвестору. Така інформація публічно оприлюднюється в проспектах емісії цільових облігацій.

Як радить юрист, краще збирати інформацію з усіх доступних джерел, у тому числі з інвесторських форумів. Фінансова звітність може бути запитана допомогою звернення до замовника будівництва з посиланням на Постанову КМУ від 9 серпня 1993 р. N 611.

На думку В. Степенко велике значення мають обговорення практично всіх забудовників на форумах. І якщо відомі компанії з солідним портфоліо можуть не турбуватися про свою репутацію, то новачкам вигідно демонструвати максимальну прозорість.

І. Родіонов вважає, що якщо банки кредитують покупку квартир в цьому будинку, а страхові компанії готові застрахувати ваші ризики - це вагомий аргумент на користь забудовника.

Таким чином, повністю застрахуватися від ризику потрапляння на ненадійного забудовника не вийде. Але якщо вжити ряд зазначених вище заходів, то вдасться ці ризики мінімізувати.

www.zagorodna.com