Поради покупцеві: купівля новобудови - від договору до вселення

Між купівлею квартири в новобудові і власне новосіллям можуть пройти не тільки місяці, а й роки. Це пояснюється тим, що не менше 20% квартир продаються, коли будівельники зводять тільки третій поверх майбутнього будинку, а коли новобудова готова до заселення - майже все житло вже розкуплено. Цей матеріал - про те, що чекає покупця протягом процесу покупки до реального вселення в квартиру, про основні правила і підводних каменях угод з новобудовами.

Хто за "прилавком"

Ще не побудоване житло зазвичай продають або забудовники, або інвестори. Забудовник - компанія, безпосередньо реалізує проект будівництва нового будинку. Інвестор - той, хто вклав кошти в цей проект і йому належить ряд квартир, будь-яку кількість, від однієї-єдиної до абсолютно всіх. Відповідно, в ролі інвесторів можуть виступати кілька компаній. Більш того, це може бути і просто людина, вже купив одну або кілька квартир на більш ранній стадії і тепер вирішив її продати.

І забудовники, і інвестори можуть виступати в ролі продавця. Саме вони будуть зазначені в договорі. А ось ріелтор - лише посередник в угоді, що допомагає реалізувати товар. Як правило, ціна квартири не залежить від того, ким є продавець. І навіть якщо вподобану вам квартиру показує і рекламує ріелторська фірма - її послуги оплачує продавець, а не ви, повідомляє "РИА Новости".

Таким чином, можна не звертати увагу, які слова написані на рекламному банері: "Квартира від інвестора" або "Квартира від забудовника". Головне, щоб проект реалізовувався за ФЗ-214 - закону про пайове будівництво. У відповідність з цим законом продаж житла в будинку, що будується стає можливою тільки після оформлення всіх дозвільних документів, що страхує покупця від "подвійних продажів" та інших видів шахрайства.

Дві форми - одна сутність

Єдина відмінність, яка є між продажем квартири забудовником і інвестором - форма договору. У першому випадку полягає договір участі в пайовому будівництві, у другому - договір поступки права вимоги за договором участі в пайовому будівництві.
За договором участі в пайовому будівництві покупець, а, по суті, інвестор будівництва своєї майбутньої квартири, в обмін на гроші отримує зобов'язання забудовника це саме житло побудувати в обумовлений строк та надати у власність. Відповідно, покупець отримує право вимагати виконання цих зобов'язань.

Якщо ж у ролі продавця виступає інвестор (компанія або людина, раніше купив цю квартиру), укладається договір поступки права вимоги за договором участі в пайовому будівництві. Іншими словами - інвестор, який, як і будь-який покупець, оплатив квартиру в обмін на зобов'язання забудовника за договором участі в пайовому будівництві, тепер поступається своїми правами за цим договором.

І той, і інший договір відповідають ФЗ-214, з точки зору захисту споживача, ціни і термінів отримання самої квартири у власність різниці в них немає. Обидва цих договори укладаються не на квадратні метри, а на конкретну квартиру, із зазначенням її номера, параметрів, поверху і ціни, а також терміну введення будинку в експлуатацію.

Увечері гроші - вранці стільці

За усталеною практикою, покупець вносить повну вартість квартири після підписання та державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві. А от при укладанні договору поступки права вимоги за договором участі в пайовому будівництві гроші за житло вносяться в момент підписання договору, і тільки після цього договір відправляють на реєстрацію.

Зауважимо, на вторинному ринку житла, де квартири купують і продають приватні особи, оплата також відбувається в момент підписання договору. Однак, на відміну від вторинного ринку, де в більшості випадків продавець отримує доступ до грошей тільки після реєстрації, у випадку з новобудовами гроші вносяться на рахунок продавця відразу. Тому у випадку з новобудовами продавець повинен дати покупцю гарантійний лист із зобов'язанням повернути всю суму, якщо договір з якихось причин не буде зареєстрований, або таке зобов'язання має бути зафіксовано в договорі. Втім, на практиці відмовляють у реєстрації таких операцій украй рідко, як правило, через брак документів. Як правило, продавець - а саме він займається подачею на реєстрацію - намагається надати відсутні документи, щоб реєстрація все-таки здійснилася.

Іноді вартість квартири оплачується не повністю, а частинами, у розстрочку, або вноситься після реєстрації. Проте це відбувається вкрай рідко, як правило - в якості маркетингового ходу для підвищення ліквідності не самих "ходових" квартир.

В очікуванні ключів

З моменту внесення грошей за житло до отримання заповітних ключів відбувається досить багато подій. Найтриваліший етап - будівництво будинку. Якщо квартира куплена на початковій стадії будівництва панельного будинку, до введення в експлуатацію зазвичай проходить рік-півтора. Якщо мова йде про монолітному будову, то півтора-два роки. Весь цей час покупець має повне право цікавитися ходом будівництва і строками його закінчення, оскільки термін введення в експлуатацію зазначений у договорі, і забудовник несе фінансову відповідальність за недотримання цих термінів. І якщо будівельники затримують здачу будинку, ви маєте право вимагати з них неустойку.

Після того, як будинок побудований і прийнятий в експлуатацію, фахівці БТІ обміряють приміщення. Майте на увазі, що квартири кожного типу однакові тільки на кресленнях. У реальності ж товщина стін, місце установки перегородок на різних поверхах може відрізнятися від проекту. Звичайно, ця відмінність невелика - буквально кілька сантиметрів, але в сумі реальна площа квартири може відрізнятися від "планової" на 1-2 квадратних метра, як у велику, так і в меншу сторону, і за цим покупцеві теж необхідно стежити.

Зазвичай на те, щоб "переміряти" багатоквартирний будинок йде близько двох тижнів. І ще близько місяця - на виготовлення технічного паспорта будинку.

Після цього забудовник видає покупцеві результати обмірів БТІ та інші документи, перераховує остаточну вартість квартири відповідно до прописаної в договорі пайової участі ціною. Іноді результати обмірів оформляються у вигляді додаткової угоди, але частіше за все, щоб уникнути зайвих паперів, результати включаються до актів приймання / передачі квартири.

Якщо квартира істотно відрізняється від первинних параметрів, зазначених в проекті, власник за законом може вимагати неустойку, але на практиці такі зміни зустрічаються вкрай рідко. Остаточний метраж дійсно вказується в документах після завершення всіх обмірів. Що стосується технології повернення коштів за відсутні квадратні метри, то ціна на них прописана в договорі пайової участі. Вона зафіксована, і перерахунок відбувається строго по ній і (неважливо, коли була зафіксована ціна, два роки тому чи два місяці).

Варто зазначити, що перерахунок з однаковою ймовірністю може бути як на користь забудовника, так і на користь покупця. Деякі забудовники, враховуючи мінімальні суми перерахунку, вважають за краще взагалі його не виконувати. Чи буде проводитися перерахунок, повинно бути зазначено в договорі спочатку.

В акті приймання-передачі повинні також бути зафіксовані всі інженерні комунікації вашого нового житла та їх стан (працює / не працює). Якщо вас щось не влаштовує, акт не треба підписувати до усунення причин вашого невдоволення. Що стосується так званих приладів індивідуального обліку, лічильників води та електроенергії, то їх наявність також має бути прописано в договорі та акті. Як правило, в сучасних новобудовах лічильники вже встановлені. Але згодом власник може їх поміняти (забудовник, як правило, встановлює найдешевші і прості прилади).

Вступ до права

Власне, після твори перерахунку покупець вже може йти за ключами. У більшості випадків процедура фізичної передачі квартир покупцям займає не більше трьох місяців після введення будинку в експлуатацію (це також указується в договорі).
Покупець разом з представником забудовника приходить до квартири для підписання акту приймання-передачі об'єкта та отримання ключів. Це самий відповідальний момент для покупця. Треба уважно оглянути придбання і вказати забудовнику на всі будівельні недоробки.

Істотних недоробок в сучасних новобудовах практично не зустрічається. Максимальні проблеми, які виникають на практиці - це погано закриваються вікна, але цю недоробки забудовник усуває досить швидко і за свій рахунок. Таких кричущих недоробок, як відсутність перегородок, заявлених у початковому плані, на практиці не буває. Всі планування закріплені в договорі. Якщо ж зміни справді суттєві і ви з ними не згодні, шукайте компромісні рішення з забудовником. Але в будь-якому випадку підписувати акт приймання-передачі до усунення всіх недоліків не варто.

Усунення всіх недоробок оформляється актом. Строки усунення прописані в чинному російському законодавстві (214-ФЗ передбачає термін для таких робіт 2-3 місяці). Неустойка в разі виявлення недоробок не виплачується (її можна вимагати тільки за порушення термінів будівництва, прописаних у договорі).

Тільки після того, як будівельники остаточно впораються зі своїм завданням, покупець підписує акт, отримує ключі, а разом з ними і всі обов'язки домовласника, наприклад, - оплачувати послуги ЖКГ. З моменту одержання ключів платити за "комуналку" повинен покупець: адже тепер він, а не будівельники користується водою і електроенергією. Тут існує один нюанс: вкрай рідко в момент отримання покупцями ключів в новому будинку вже діють товариства власників житла, ТСЖ.

До того, як ТСЖ укладе договори з експлуатуючою організацією, оплачувати послуги ЖКГ має забудовник. Але ж фактично комунальними мережами користуються після отримання ключів мешканці. Тому загальноприйнята практика така, що останньою умовою передачі ключів покупцю є оплата їм комунальних послуг за середніми тарифами за чотири місяці наперед (покупець платить забудовнику) - стільки зазвичай потрібно, щоб ТСЖ почала повноцінно працювати. Спонсорів чотири місяці - обов'язкова умова в усіх випадках, цей термін прописується в договорі.

Однак, стягувати оплату за більший термін ніхто не правомочний. Після закінчення перших чотирьох місяців життя в новому будинку покупець починає оплачувати ЖКП за рахунками експлуатуючим компаніям.

Коли можна вселятися

Коли всі квартири в будинку передані за актами приймання-передачі новим господарям, починається оформлення прав власності. Звичайне оформлення проводиться протягом півтора місяців, при цьому необхідні документи на кожну квартиру покупці збирають самостійно або користуються послугами фахівців, які обходяться в середньому в 40-60 тисяч рублів.

Непродані квартири, якщо такі є, оформляються у власність забудовника, і не можуть бути перешкодою для інших покупців отримати права власності на своє житло. Якщо отримання прав власності на квартиру затримується, ви можете оформити ці права через суд.

На практиці більшість покупців вселяється в квартиру (вірніше, починає робити ремонт), отримавши ключі, хоча строго за законом заселятися можна після отримання документів - мінімум свідоцтва про власність. Чому це важливо? Справа в тому, що перед видачею свідоцтва про власність оформляється кадастровий паспорт, для чого передбачений ще один обмір БТІ. У більшості випадків його не роблять, але візит обмірника цілком можливий. Так от, у випадку, якщо ви вже почали робити ремонт: змінили планування, наклали на стіни шар штукатурки і так далі, і первісні обміри не співпадуть з існуючими параметрами, - вам доведеться привести все в первинний вигляд.

Саме тому в законі чітко прописано, що поки не отримано свідоцтва про власність, ніяких змін в конфігурацію квартири вносити не можна.

Після отримання свідоцтва про власність в новій квартирі можна прописуватися. Порядок прописки в новобудові не відрізняється від прописки в будь-якій іншій квартирі. У реєстраційні органи надається стандартний набір документів.

Разом ...

При купівлі квартири на стадії котловану з моменту оплати до моменту, коли покупець стає повноправним власником нового житла, може пройти рік, півтора і навіть два з половиною. Від року до двох йде на саме будівництво, ще три місяці - на обміри БТІ та виготовлення технічного паспорта, а також передачу квартир у всьому будинку, і півтора місяці - на оформлення прав власності. Звичайно, це немало. І тому деякі вважають за краще купувати квартиру у вже побудованому і введеному в експлуатацію будинку: тоді час очікування скорочується вельми істотно. Інша справа, що на цьому етапі нерідко купувати стає або нічого, або дорого.

www.zagorodna.com