Поради інвестору, що вкладає в закордонну нерухомість





Google+
26.11.2010 05:20
Вже скільки разів твердили світу, а точніше, інвесторам, які вкладають кошти в закордонну нерухомість: не давайте обдурити себе красивими картинками буклетів, обіцянками казкового зростання цін і привабливими гарантіями. Та тільки все не на користь.

Бережіться бульбашок
Одна з головних складових успіху в такій складній справі, як інвестування, - це правильний вибір країни. Як правило, забудовники і всякого роду посередники, які працюють на вже звалилася або безперспективному ринку, намагаються нав`язати свою нерухомість російським інвесторам, деколи менш обізнаним, ніж їхні європейські побратими, - до тих пір поки ситуація з цією країною не стає очевидною і широко відома. Майте на увазі: найбільш небезпечні ринки - ті, на яких надувається ціновий пузир, йде невиправдане зростання цін. У всіх на слуху історія з Дубаєм, за ним пішла Панама. Наступним став Єгипет, де ціни на вторинному ринку нерухомості впали за рік на 37% - характерний симптом. Складним для інвестування поки залишається і ринок нерухомості США. Виняток тут може становити нерухомість в Майамі і Нью-Йорку, на яку, як і раніше є попит з боку іноземців.

Характерний трюк, на який попадаються легковірні покупці, - заяви про стрімке зростання ринку, на якому можна легко заробити. Статистика, яку вони читають в Інтернеті, обіцяє казковий зростання цін в країні - 20, 30, 50%! І справді: нерухомість на початкових етапах будівництва стоїть, припустимо, 100 тис. євро, ближче до завершення - 200 тис., а готова - всі 300 тис. Чим не зростання? Інвестор, передбачаючи високий прибуток, купує квадратні метри і, дочекавшись здачі будинку в експлуатацію, намагається його продати. Момент істини наступає тоді, коли стає зрозуміло, що покупців немає, за цією ціною квартира нікому не цікава. У чому ж справа?

«Часом зростання цін, відбитий в статистиці, - спокуслива приманка для інвестора, і, орієнтуючись тільки на нього, легко потрапити у пастку. Людина приймає рішення, не замислюючись про те, звідки взялася ця статистика, - коментує Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills. - Найчастіше звіти сформовані на підставі даних ринку первинної нерухомості, і в них наведені цифри, що відображають зростання цін, що будуються. Забудовник може збільшувати ціни в прайс-листах щомісячно у міру додавання готових площ, але це ще не привід думати, що ринок зростає ». У цивілізованих країнах експерти вираховують індекси зростання цін на нерухомість, грунтуючись на зваженому аналізі первинного і вторинного ринку, причому даних з ринку вторинного житла в індексі повинна бути не менше 70%, а первинки - тільки 30%.

Для вдалих інвестицій зовсім не потрібний який-то рекордний або позамежне зростання ринку, пояснює І. Індріксонс, достатньо середніх показників - не більше 10% на рік. При елементарної стратегії, коли, купуючи об`єкт, майбутній власник вносить 30% його вартості, а інші 70% бере в кредит у банку і виплачує його за допомогою оренди, він отримує дохідність 20% на інвестицію навіть при зростанні ринку 5% на рік. Це гарна прибутковість при мінімальних ризиках.

Потрібно розуміти, що чим швидше ростуть ціни на ринку, тим вище і ризики інвестора. «Погоня за зростанням ринку більше 10% в рік може призвести до сумного фіналу, - попереджає І. Індріксонс. - І якщо ви вкладаєте кошти в ринок, що додає 40% на рік, то необхідно віддавати собі звіт, що і ризики в даному випадку зашкалюють ».

Головне - ліквідність
Втім, якщо дуже хочеться швидко заробити на зростанні цін, потрібно пам`ятати декілька простих речей. «Ринок нерухомості, як відомо, має тенденцію до циклічності: спади переміняють бульбашки, і регулярність цих процесів досить передбачувана», - зазначає Ромуальд Шидловський, керівник Vita Special Estate. Словом, тут головне - встигнути вчасно продати будинок, поки міхур не лопнув. А для цього потрібно, щоб нерухомість була ліквідна. «Ми рекомендуємо звертати увагу на багатство інфраструктури, унікальність проекту, особливості розвитку регіону, де він знаходиться. Скажімо, будівництво аеропорту завжди підвищує інвестиційну привабливість нерухомості на місцевому ринку, - говорить експерт. - Потрібно також мати на увазі, що ліквідність об`єктів, як правило, вище у великих містах або дуже популярних туристичних центрах ».

Обов`язково оцінюйте попит на вашу нерухомість. Для цього, по-перше, складіть портрет потенційного покупця і порівняйте його з реальними людьми, які придбавають житло у вибраному вами місці. Чи дозволить фінансовий стан тієї публіки, яку ви призначили майбутніми покупцями вашого об`єкта, зробити подібну угоду через деякий час? Зараз доходи різних верств суспільства на Заході дуже змінюються, особливо в Європі та Америці, тому такий прогноз не буде зайвим. По-друге, прикиньте те ж саме відносно потенційного орендаря. Навіть якщо ви не збираєтеся здавати в оренду свій об`єкт, це, можливо, захоче зробити ваш покупець, і для нього даний момент буде дуже важливий. Інвестиційні брокери завжди використовують правило: чим більше об`єкт придатний для здачі в оренду, тим він ліквідніші.

З`ясовуйте і стан самого об`єкта нерухомості. Він може вимагати капітального ремонту або обов`язкового зміни будівлі, що буде пов`язано з великими витратами. В ідеалі продавець зобов`язаний повідомляти покупця про такі речі або завірити своїм підписом у договорі купівлі-продажу факт про відсутність вад і обтяжень, але буває по-всякому ... Не меншою проблемою може виявитися пам`ятник архітектури - в Європі він вимагає обов`язкової санації, яку новий власник повинен виконати відповідно до приписів, а можливо, і реставрації; крім того, він постійно буде знаходитися під контролем державних організацій. У цих випадках потрібно гарненько подумати і все прорахувати, тому що такий об`єкт, крім того що вимагає вкладення коштів, може ще й опинитися неліквідним.

Нарешті, не забудьте з`ясувати, чи вільна квартира від зобов`язань третіх осіб - іпотеки, застав і т. д.

Тверді чи є гарантії?
Зараз багато девелоперів при продажі своїх об`єктів, як правило, курортних, пропонують інвесторові таку опцію, як гарантована оренда. Це означає, що забудовник або керуюча компанія (КК) протягом якогось періоду (як правило, п`ять років) бере на себе не тільки весь сервіс, а й здачу об`єкта нерухомості в оренду, гарантуючи виплачувати інвестору певний відсоток (зазвичай 4-5 %). Власник нерухомості отримує стабільний дохід незалежно від того, чи вдалося компанії здати його власність. Буває, що дохід від ренти покриває платежі по іпотеці і витрати на обслуговування, і тоді інвестиції виявляються особливо ефективні.

Але, користуючись хорошою репутацією цієї вже випробуваної в багатьох країнах схеми, забудовники шукають способи схитрувати і тут. Особливо небезпечна ситуація, коли гарантії дає спеціально створена на цьому об`єкті КК. «У вас на руках виявляється два контракти - договір купівлі-продажу з забудовником і договір з гарантіями по оренді з КК, - пояснює І. Індріксонс. - Після закінчення будівництва із забудовником, наприклад, все в порядку, і він свої зобов`язання виконав, а КК до цього моменту припиняє своє існування і розчиняється в просторі. Навіть якщо вона не зникає, вам не легше: це завжди дуже малобюджетна організація, і взяти з неї нічого ». Гарантія, вважає експерт, має виходити саме від забудовника, а він, у свою чергу, має наймати КК.

Можна довіряти і КК, якщо це велика фірма з ім`ям та репутацією, яка бере участь в управлінні нерухомістю різних забудовників. «Клієнтові слід дізнатися, скільки років вона існує на ринку, отримати рекомендації клієнтів, вже скористалися її послугами», - радить Стефан Бухчев, власник болгарського агентства CENTURY 21 Vision Properties. При цьому бажано, щоб гарантії компанії підкріплювалися ще й банком або страховою компанією, додає Р. Шидловський.

До того ж не на всіх ринках і не завжди гарантована рента взагалі можлива. Так, туроператори Скандинавії (зі Швеції, Фінляндії і Данії) ще два-три роки тому укладали договори на умовах гарантованого заповнення резиденцій, але зараз вони відійшли від такої практики, і ніякі гарантії в договорах не прописуються.

У деяких договорах про здачу об`єкта в оренду немає пункту про повернення нерухомості власникові в первісному стані або про його ремонт силами КК. Вимагайте його внесення, інакше нерухомість може бути повернена вам у жалюгідному вигляді і будуть потрібні серйозні інвестиції.

Нарешті, існує rental pool - в цьому випадку об`єкт здається в комплексі з іншими, а потім доходи підсумовуються і діляться на кількість об`єктів. І якщо ваш об`єкт дійсно був зданий з дохідністю 10% в рік, а сусідній не був зданий взагалі, то прибутковість всього пулу вираховується по середньому арифметичному, і всі інвестори отримують порівну. При цьому простояв об`єкт ніяк не амортизований, а ваш, який заробив гроші для всіх інших, вимагає відновлення. С. Бухчев вважає, що, без сумніву, здавати свою нерухомість потрібно окремо. Якщо у вас привабливий будиночок або квартира, які користуються попитом, навіщо ділити свій дохід з 30 невдахами? У цьому випадку потрібно відмовитися від rental pool.

Назад не візьмуть
Ще один трюк забудовників для залучення покупців називається buyback - зворотний викуп. Продавець, прагнучи переконати людину у вигоді покупки, може пообіцяти викупити свій об`єкт назад, якщо на те буде воля інвестора. Однак не можна сліпо вірити подібним обіцянкам. Так, звичайно в договорі вказується, що зворотний викуп гарантується інвестору за умови «якщо він не зміг реалізувати його на вторинному ринку». Але на вторинному ринку завжди можна продати будинок або квартиру, якщо виставити її за ціною значно нижче ринкової. По ідеї, потрібно писати так: «Забудовник зобов`язується викупити нерухомість, якщо інвестор не зміг реалізувати її на вторинному ринку за ціною покупки». Однак такий договір продавець ніколи не підпише, а якщо і підпише, то на годину ікс заявить, що об`єкт повернуто не в належному стані, або придумає інші відмовки.

«Способи введення в оману інвесторів скрізь і завжди однакові. Вони мігрують по світу і проявляють себе з періодичністю раз у п`ять - десять років, - зауважує І. Індріксонс. - Усі вони юридично вивірені, і врешті-решт інвестору причепитися буде не до чого. Завдання забудовника - побудувати і продати нерухомість, викуповувати її не в його інтересах. Таким чином, довірливий інвестор може залишитися «щасливим» власником неліквіду ».

Експерт не знає випадку, щоб забудовник, що пропонує buyback, виконав дану обіцянку. С. Бухчев, працюючи на ринку курортної нерухомості з 2003 р., теж не зміг пригадати забудовників, які викупили свою нерухомість назад.

Читайте закони
Інвестор обов`язково повинен ознайомитися із законодавством країни, в якій купує будинок або квартиру. Справа в тому, що практично у нормативній сфері кожної держави існують свої підводні камені, про які неможливо здогадатися просто так. Наведемо лише два приклади.

Згідно з «Законом про узбережжях», прийнятому в Іспанії в 1988 р., берегова смуга в межах 100 м від моря або океану не підлягає ні забудові, ні придбання у приватну власність. Місцеві влади мають право збільшити цю відстань, розширюючи заборонену смугу до 400 м від лінії прибою. Ті будівлі, що були побудовані до 1988 р., не чіпають, тому що закон зворотної сили не має, а ось нові підлягають безжалісного знесенню. Підступність ситуації в тому, що до пори до часу закон ігнорували, і забудова берега тривала до 2004 р. Але в один прекрасний день уряд згадав про нього, і багато хто навіть дуже відомі персони позбулися своїх вілл. Потрібно сказати, що в Іспанії в даному випадку не допомагають ні хабара, ні зв`язку, ні гучне ім`я, на відміну від аналогічної ситуації в Греції, наприклад, або у нас.

Крім того, там перевіряють дозвіл на будівництво, і горе вам, якщо куплений будинок побудований незаконно, без належного оформлення земельної ділянки або не у відповідності з виданим дозволом. Ви будете зносити його за свій рахунок. «Щоб не потрапити в таку халепу, потрібно переконатися, що всі дозволи на будівництво отримані до його початку. При цьому, якщо в документах значиться двоповерховий будинок, а побудовано п`ять поверхів, вважайте, що дозволу немає. І поблажок теж не буде », - коментує Андрій Кучин, генеральний директор агентства Prime Time Realty.

Ситуація на ринку Дубая теж дуже показова. Як відомо, багато інвесторів, які вкладали в нерухомість цієї країни на стадії проекту або будівництва, опинилися в незавидному становищі. Будівництва встали, але, незважаючи на це, контракти зобов`язують їх справно платити забудовникам за нереально високим докризовими цінами. А не платити теж неможливо, тому що Закон № 13 від 2008 р. «Про тимчасове реєстрі нерухомого майна в еміраті Дубай» захищає забудовника, дозволяючи йому в цьому випадку відбирати нерухомість назад, яка потім може бути повторно продана.

Ірина БОГАТИРЬОВА
Нерухомість і Ціни


Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти