Попередній договір - не кращий спосіб покупки житла в новобудові





Google+
07.01.2011 07:44
Після ухвалення Федерального Закону № 214-ФЗ «Про пайову участь у будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ...», з'явився ряд причин, відповідно до яких зазначений Закон або не міг бути в повній мірі реалізований Забудовниками, або створював для них дуже великі труднощі . Результатом обходу даного законодавства стала нова (не відповідала закону) схема залучення грошових коштів пайовиків - Попередній договір. На що ж необхідно звертати увагу при покупці новобудови по Попередньому договором розповідає адвокат Олег Сухов, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру»:

Перше. У Попередньому договорі не вказуються терміни завершення будівництва будинку і не вказуються дати передачі квартири в користування покупця, у зв'язку з чим, останній не знає, коли буде побудований будинок, коли він зможе претендувати на квартиру, вселитися в неї і так далі.

Крім того, термін завершення будівництва будинку і дата передачі квартири пайовикові має першорядне значення для пред'явлення Забудовнику вимог про стягнення неустойки чи вимоги про розірвання договору, якщо Забудовник не виконує взяті на себе зобов'язання або порушує їх. Варто звернути увагу, що такі умови у відносинах між Дольщиком і Забудовником є обов'язковими і невід'ємними за Законом ФЗ-214.

Друге. Варто віддавати собі звіт в тому, що Попередній договір не породжує виникнення права власності на придбану нерухомість, як наприклад Договір пайової участі або інвестиційний договір, за яким можна безпосередньо через реєстраційну службу зареєструвати право власності на об'єкт нерухомості. Попередній договір лише дає право стороні вимагати укладення основного договору купівлі-продажу і то, тільки після того, як таке право буде зареєстровано за Забудовником. Якщо дане право власності на об'єкт нерухомості Забудовник на себе не зареєструє, то і підстав для укладення основного договору купівлі-продажу не виникне. Таким чином, сплативши вартість Попереднього договору, пайовик в повному обсязі залежить від Забудовника, його можливості і бажання оформити на себе права власності на збудоване житло, а потім від бажання Забудовника переоформити дану нерухомість на пайовика.

В обхід вказаної правової «залежності» і була створена судова практика, відповідно до якої Попередні договори стали кваліфікувати як удавані угоди для можливості оформлення права власності через суд безпосередньо на пайовика, минаючи Забудовника (зазначена практика має місце в багатьох судах м. Москви і Московської області: Савеловський районний суд, Гагарінський, Хорошевський районні суди м. Москви, інші).

Третє. Попередній договір не підлягає обов'язковій державній реєстрації в Росреестра, як договір пайової участі, що не гарантує пайовика від можливих ризиків подвійних продажів. При реєстрації Договору участі в пайовому будівництві в реєстраційній службі, другий продаж даного об'єкту в новобудові вже не можлива. Для виключення зазначених ризиків, коли квартири і двічі, і тричі, і навіть більше разів частенько реалізовувалися Забудовниками, навіть великими, навіть в елітних будинках, і був прийнятий Закон 214-ФЗ, який зобов'язує Забудовника реєструвати Договір пайової участі і тільки після зазначеної реєстрації приймати грошові кошти від пайовиків. Реєстраційна служба єдина на кожен окремий регіон, і не допускає можливості реєструвати кілька договорів на один об'єкт. При цьому не зареєстрований Договір участі в частковому будівництві не має юридичної сили і вважається не укладеним. Що стосується Попередніх договорів, які ніде не враховуються, то даних договорів Забудовник може підписати необмежену кількість, і, відповідно, прийняти під них кошти відразу від декількох Покупців.

Четверте. Попередній договір не характеризує житлову або не житлову нерухомість, що реалізується Забудовником. Це лише попередні дані умовного позначення приміщення, які можуть бути змінені в процесі будівництва будинку як за площею приміщення, так і з плануванні, поверховості і багато в чому. За договором участі в пайовому будівництві об'єкт нерухомості заздалегідь визначається і узгоджується з проектної документації і реєструється додатком до договору в реєстраційній службі з точним номером, площею, кількістю кімнат і площею. Тобто зміна характеристик, поверховості зазначеного приміщення вже не можливо.

П'яте
. Штрафні санкції - збитки і неустойка. Договір участі в частковому будівництві безпосередньо передбачає, коли і як стягується неустойки у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань Забудовником. Крім того, Закон 214-ФЗ передбачає право на стягнення збитків. Більше того, до Договору участі в пайовому будівництві безпосередньо застосовується Закон Про захист прав споживачів, в тому числі і в частині стягнення збитків і неустойки.

Попередній договір не регулюється окремим законодавством, більше того, сам договір не передбачає штрафні санкції з відшкодування Покупцеві неустойки і збитків. І тільки за умови, якщо суд погодитися з доводами Покупця і застосує до відносин, пов'язаних з виконанням Попереднього договору, Закон Про захист прав споживачів, у Покупця виникнуть підстави для стягнення неустойки і збитків (як це було, приміром, у Басманному районному суді м . Москви). Повторю, безпосередньо Попередній договір не передбачає застосування зазначених санкцій відносно Забудовника.

Шосте
. Термін дії Попереднього договору. Відповідно до цивільного законодавства Попередній договір вважається укладеним на один рік, якщо в самому договорі зазначений термін не визначений. Якщо протягом зазначеного строку дії договору жодна із сторін не звернутися до іншої сторони з вимогами про укладення основного договору купівлі-продажу, Попередній договір втрачає свою силу. Разом з припиненням дії Попереднього договору, припиняється і обов'язок Забудовника укласти з дольщиком основний договір купівлі - продажу і, відповідно, передавати квартиру. Договір участі в частковому будівництві передбачає обов'язок передати квартиру Дольщику протягом терміну дії даного договору, і поки квартира не буде передана і зареєстрована на пайовика, Договір участі в частковому будівництві не припиняє свою дію.

Сьоме. Попередній договір на практиці укладають не тільки Забудовники, але будь-які інші інвестиційні та будівельні компанії, які можуть і не мати права на відчуження цих приміщень, наприклад, без оплати, за невиконаним зобов'язанням, інше. Така практика дуже часто призводить до проблемного оформлення або визнання права власності на реалізований за Попередньому договором об'єкт нерухомості або зовсім виключає таке оформлення. Що стосується Договору участі в пайовому будівництві, то за вказаною угодою тільки Забудовник має право укладати договір, а поступка права вимоги, що оформляється третіми особами, можлива лише у випадку повної оплати як Договору участі в пайовому будівництві, так і, відповідно, договору поступки права, причому всі зазначені договори підлягають державній реєстрації в Росреестра. При такому оформленні договірних відносин, набуття у власність новобудови виключає багато ризиків.

У висновку можна сказати, що придбання квартири в новобудові по Попередньому договором - це купівля з підвищеним ризиком, тому в такого роду угодах необхідно бути особливо уважним і намагатися не вступати у відносини з Забудовником без супроводу досвідченого юриста.
розмовляв Вадим Горжанкін, оглядач Realto.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти