Експерти, до яких звернувся UBR.ua з проханням роз'яснити цей тренд, пов'язують його з припливом переселенців, які мають кошти на придбання житла і не бажають витрачатися на дорогу оренду.
У той же час інвестувати в квартири на первинному ринку поки що мало хто вирішується, в тому числі і через закриття доступу до Держреєстру прав на нерухоме майно, яке фактично заблокувало всі легальні операції з житлом.
Втім, за прогнозами одного із наших співрозмовників, після відкриття Держреєстру швидкого відновлення "первинки" чекати не варто. Частка новобудов у загальній пропозиції нерухомості значно скоротиться, а формуватися ціновий рівень буде на вторинному ринку.
Як змінився попит на нерухомість від початку війни
За даними профільного порталу "ЛУН", з початку війни інвестори купили 18 квартир в Україні, при цьому 6 з них в Одесі, по 4 у Львові та Хмельницькому, по 2 – в Ужгороді та Вінниці. Почала відновлюватися до довоєнного рівня та відвідуваність самого порталу.
Найбільш суттєвим приріст відвідувачів сервісу з підбору житла виявився у Закарпатській області – на 6 тижні війни рівень відвідувань "ЛУН" із цього регіону повернувся на 96% від довоєнного рівня. До половини від довоєнних значень повернулася відвідуваність із Чернівецької області, до 45% та 44% – із Хмельницької та Івано-Франківської областей. Зниження відвідуваності фіксувалося лише в Полтавській, Миколаївській та Дніпропетровській областях.
Як розповів UBR.ua президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АСНУ) Юрій Піта, попит на житло в західних регіонах країни з'явився досить швидко після приїзду туди переселенців і став помітним приблизно 3-4 тижні тому. Проте сказати, наскільки активним буде ринок, можна буде лише після відкриття Держреєстру прав на нерухоме майно.
"Щодо портрета покупця - то це переселенці, які не планують або не можуть повернутися додому, мають кошти для покупки житла, але при цьому не хочуть переплачувати за оренду", - каже Піта.
При цьому президент АСНУ вважає, що покупців житла для себе буде більше, ніж інвесторів, які роблять придбання з метою подальшого здавання в оренду. Останнім, зокрема, не варто розраховувати на швидку окупність інвестиції. За оцінками Юрія Піти, зараз ставки оренди на Західній Україні піднялися до пікових значень, але в міру ослаблення військових дій знижуватимуться.
Зі свого боку, фахівець з нерухомості Михайло Артюхов висловив думку, що про реальне відновлення попиту поки що говорити не можна. Не дозволяє зробити такий висновок і статистика ресурсів щодо підбору житла, які зараз, вважає експерт, використовуються в основному для моніторингу цін – при цьому дивляться вартість нерухомості не лише покупці, а й її власники, а також ріелтори.
Водночас, загальний рівень відвідувань ресурсів з пошуку нерухомості впав багаторазово і не демонструє ознак відновлення, зазначив Артюхов, пославшись на дані рейтингу top.bigmir.net. Якщо раніше інтернет-сайти з підбору житла налічували десятки тисяч відвідувань на день, то з березня і до сьогодні – переважно менше тисячі.
Крім того, за словами Артюхова, багато лідируючих майданчиків з початку війни з метою безпеки - оскільки мали у своєму розпорядженні деталізовані карти - повністю прибрали базу пропозицій з нерухомості. Наразі ресурси починають повертати базу, за рахунок чого формально також зростає рівень відвідуваності.
Як пояснює Артюхов, реальний попит залишається дуже низькому рівні, що особливо притаманно первинному ринку. Наприклад, переселенці на Західній Україні цікавляться не новобудовами, а вже зданими квартирами з ремонтом та підготовленими для життя.
"Яка б не була інтернет-статистика, але насправді покупців немає. Якщо зараз виставити пропозицію за ціною наполовину нижчою за ринок, то глибоко сумніваюся, що хтось відгукнеться", - проілюстрував рівень спаду інтересу до купівлі нового житла ріелтор Артюхов, резюмувавши: "де-факто ринок первинної нерухомості сьогодні не працює".
Що буде з первинним ринком після відкриття Держреєстру
До грудня 2021 року, підраховували у "ЛУН", середня вартість квадратного метра у київських новобудовах склала 34,7 тис. грн., у львівських – 20,9 тис. грн. Вже у квітні, згідно зі статистикою сервісу, у Києві середні ціни зросли до 35,6 тис. грн., у Львові – до 23,7 тис. грн.
У цих даних слід враховувати, що реальних угод на ринку відбувається мало через закриття Держреєстру прав на нерухоме майно. Проте, як припускає президент АСНУ Піта, після відкриття Держреєстру вартість квартир у новобудовах на Західній Україні може зрости на 5-10% від довоєнного рівня у зв'язку з обмеженою пропозицією у регіоні та припливом переселенців.
На думку Артюхова, після закінчення війни та відкриття Держреєстру забудовники можуть підняти ціни на квартири у житлових комплексах, які почали зводити до 24 лютого і які можна добудувати за півроку. Справа в ослабленні конкуренції через відхід з ринку значної частини забудовників, а також у тому, що закладка нових об'єктів нерухомості, ймовірно, загальмується зі збільшенням природної потреби у житлі від людей, чиї будинки були зруйновані.
З іншого боку, зростання цін на первинному ринку стримуватиметься пропозицією на вторинному, яке зросте через масовий виїзд українських біженців до ЄС, вважає Артюхов.
"Я вважаю, що квартири, що залишилися, в новобудовах подорожчають, їх швидко розметуть - проявиться тенденція формування близького до спекулятивного попиту на викуп житла під оренду - а далі всі будуть дивитися на рівень пропозиції на вторинному ринку. У цьому сегменті зараз визріває пропозиція від українців, які виїхали за кордон і не планують повертатися найближчими роками. Своєю житлоплощею у хороших будинках та ЖК вони збалансують зростання цін на первинному ринку", - вважає ріелтор.
На його думку, співвідношення первинного та вторинного сегментів українського ринку нерухомості "повернеться у 2010-11 роки". Якщо минулого року частка первинки в загальній кількості угод досягала 60%, то зараз і після війни через збільшення вторинного ринку та зниження пропозиції від забудовників цей показник опустився і триматиметься в районі 20%.
"Такого масового будівництва, яке було в київських мікрорайонах Оболонь, Позняки та Осокорки, коли на рік будувалося по 20 мільйонів квадратних метрів житла, я не чекаю. Тому відновлення "первинки" буде повільним", – каже Артюхов.
Щодо загального рівня цін Артюхов спрогнозував, що спочатку додатковий попит від власників житла, багато хто з яких самостійно вестиме угоди без посередництва професійних ріелторів, розбалансує ринок, тому що виставлена власниками цінова пропозиція часто не співпадатиме з можливостями покупців.
Баланс вартості на ринку, на думку Артюхова, буде досягнутий протягом 2-3 місяців після війни, а потім середня ціна квартир перейде до зростання, яке досягне рівня 12% річних або 1% на місяць.
Коментарі