ПЕРВИННЕ І ВТОРИННЕ ЖИТЛО: ЩО КРАЩЕ?

Практично кожна людина хоч раз у житті стикався з питанням покупки житла. Традиційно, основним чинником такої угоди є вартість нерухомості, яка обмежує можливості і диктує пріоритети у виборі. Найбільший вплив на ціну квартири надають: її місце розташування (конкретний населений пункт і віддаленість від його центру), кімнатні і квадратура, а також будівельний матеріал і вік будинку.  Різниця в ціні «вторинки» і новобудов скорочується
При всіх інших рівних умовах, а також однакової плануванні з технічним станом, виникає питання придбання первинного чи вторинного житла. На даний момент це особливо актуально, так як різниця їх вартості протягом останніх років скорочується.

Визначення вихідних понять
Первинним називають то житло, на яке ще не оформлялося право власності. Інакше - квартира існує тільки на проектних і будівельних документах, навіть при вже почався будівництві будинку. Первинна нерухомість підлягає продажу, що зобов'язує забудовника звести, ввести в експлуатацію, а потім продати житлові приміщення в багатоквартирному будинку. Далі покупцеві необхідно зареєструвати своє право власності на квартиру, яка з моменту отримання відповідного свідоцтва переходить в ранг вторинного житла.

Також мають місце випадки, коли до моменту закінчення будівництва не всі квартири в будинку куплені. Тоді, після введення об'єкта в експлуатацію, забудовник оформляє на себе право власності на проданого житла, а потім реалізує його як вторинне.

Так, вторинної називається та нерухомість, яка знаходиться в будь-чиєї власності: приватного або юридичної особи або муніципальної (де проживають люди за договором соцнайма). Якщо житлове приміщення не приватизовано, то його власником є ​​держава. Як видно, «вторинки» можуть бути як приміщення старої радянської споруди, так і нові.

Основні тенденції зближення цін первинної та вторинної нерухомості

Зменшення різниці між вартістю первинних і вторинних квартир в останні кілька років обумовлено падінням цін на «вторинку» через зниження платоспроможності населення. Так, продавці воліють поступатися покупцям з метою якнайшвидшого продажу приміщення (протягом півроку). Ще здешевлення відбувається через високу конкуренцію з первинними житловими приміщеннями, зведення яких останнім часом набуло масового характеру.

З іншого боку, вартість «первинки» зростає до закінчення термінів будівництва, а на етапі здачі будинку в експлуатацію може перевищувати на 15-17% аналогічне вторинне житло. Хоча ще два роки тому різниця становила 1,5-2%. Але в цілому на ринку новобудов спостерігається спад цін, що обумовлено збільшенням конкуренції між забудовниками і продажем недорогих приміщень на ранніх етапах будівництва.

Основні ціноутворюючі фактори
Щоб визначитися, чому цінова різниця між новобудовою і «вторинки» прагне до нуля, потрібно проаналізувати основні чинники, що визначають вартість квартир:

Місцезнаходження житла є основним ціноутворюючим фактором. Так, висока вартість квартири у великому мегаполісі в порівнянні з невеликими містечками обумовлена ​​більш високою якістю життя і розміром заробітної плати. А розташування житла в близькості до центру передбачає розвиненість інфраструктури, відносну близькість значущих об'єктів (торговельних і розважальних центрів, адміністративних будівель, магазинів, парків, ділового центру і так далі), що значно збільшує його ціну.
Впливає на вартість також наявність поруч (в 5-10 хвилинної доступності) транспортної розв'язки. Інтенсивність транспортного руху підвищить ціну на 2-3 тис. Доларів США.

Рік побудови будинку і матеріал, з якого він будувався, також важливі для визначення ціни квартири. Великим попитом користуються цегляні відносно нові будинки, а найменш популярними є приміщення в панельних будівлях радянських (і старше) часів;

Квартирні, квадратура і планування важливі аспекти утворення ціни квартири. Велика площа і індивідуальне планування оцінюються вище малогабаритних «хрущовок».

Нижні поверхи користуються пріоритетом перед високими (виключаючи перший), що відображається збільшенням ціни. Також важлива наявність ліфта.

Малозначними ціноутворюючими факторами є побутові умови: телефон, сміттєпровід, лоджія (або балкон), водопровід, склопакети, автономне опалення і так далі.
У виборі житла важливо безпосереднє оточення в будинку, репутація району, екологічна обстановка. А наявність / відсутність ремонту в останні роки на вартість квартири не впливає, за винятком технічного стану стелі, підлоги і вікон з комунікаціями.

Переваги первинної нерухомості
Відштовхуючись від вищеперелічених ціноутворюючих факторів, можна визначити переваги покупки первинного житла:

використання при будівництві сучасних будинків високотехнологічних, довговічних і надійних матеріалів, дотримання нових вимог безпеки;
проектування просторих приміщень з зручним плануванням, згідно з новими нормативами;
наявність склопакетів і лічильників на воду і газ;
обов'язкові ліфти (іноді і вантажні) з підземними та наземними парковками;
гарантійний період експлуатації приміщень (5 років), а саме - на стелі, інженерні споруди і стіни з вікнами, що зобов'язує забудовника при появі проблем в цей час усунути неполадки і компенсувати збитки мешканцям.

Але є і свої недоліки, це:

чорнова обробка квартири (просто стіни - без ремонту і комунікацій), що передбачає значні додаткові витрати для покупця перед заселенням;
новобудови, як правило, зводяться в місцях, віддалених від транспортних артерій і не мають розвиненої інфраструктури;
відсутня широкий вибір варіантів, так як ліквідне і бюджетне житло розбирають на ранніх етапах будівництва, а ближче до завершення залишається дороге житло (з великою площею), на першому і / або останньому поверсі, а також з поганим оглядом з вікна;
немає можливості прописатися самому і родичам;
незадовільні умови іпотечного кредитування, що пов'язано з акредитацією забудовником об'єкта в 2-3 банках, умови яких часто не вигідні, а ставки вище на 1-2%.

Але з часом житлові мікрорайони обростають необхідними торговими центрами, соціальними та іншими об'єктами інфраструктури. А чи варто можливість першим жити в квартирі, в якій ніколи ніхто не спав, і відсутність алкоголіків і наркоманів серед сусідів (вони навряд чи придбають житло в новобудові) всіх перерахованих вище незручностей - вирішує кожен для себе сам.

Переваги вторинної нерухомості
Для вторинного житла характерні наступні безперечні переваги:

можливістю швидкого заселення, так як вже є комунікації з ремонтом;
широким вибором варіантів (включаючи поверх, вид з вікна, близькість зупинок і так далі);
великою кількістю пропозицій по іпотечному кредитуванню;
моментальної пропискою себе і сім'ї;
упорядкованій інфраструктурою (якщо вдома більше 5 років).

Але існує чимало і недоліків, які відносяться найчастіше до «вторинці» радянського виробництва, де довго не було капітального ремонту:

знос несучих стін через тривалу експлуатацію і впливу навколишнього середовища;
ризик руйнування старих інженерних комунікацій;
маленька площа і стара планування.
Але заради справедливості слід зазначити, що ненадійні стіни з комунікаціями можуть бути і в нових будинках, так як безвідповідальні забудовники з метою збагачення економлять на матеріалі і не дотримуються норм будівництва, а також техніки безпеки. Тому при покупці нерухомості на первинному або вторинному ринку необхідно наймати експерта і перевіряти безпеку житла. Іноді кошти, які буде потрібно додатково вкладати в квартиру, складають майже половину її вартості.

Яке житло вигідніше купувати
Якщо порівнювати між собою переваги з недоліками первинного і вторинного житла, то основним пріоритетним фактором має стати мінімальний ризик такої угоди. Так, при придбанні недобудованої квартири в новобудові, велика ймовірність перенесення часу здачі будинку в експлуатацію через недотримання забудовником термінів будівництва. На жаль, в останні роки почали вчащати випадки банкрутства будівельних компаній до здачі будинку, що може призвести до втрати вкладених коштів.

Уряд, зобов'язуючи забудовників страхувати свою відповідальність, намагається мінімізувати банкрутство компаній, але випадки продовжують траплятися. Штрафування підрядників також не дуже впливає на дотримання термінів. Тому будівельну компанію потрібно ретельно перевірити перед таким дорогим придбанням, як квартира.

Купівля вторинного житла пов'язана з ризиком виникнення додаткових власників квартири або неповнолітніх / непрацездатних мешканців, які претендують на площу, після завершення угоди. У цьому випадку такі особи (їх представники) можуть через суд визнати продаж недійсним, що також позбавляє покупця вкладених коштів. Для мінімізації / виключення цього ризику необхідно найняти досвідченого юриста для перевірки чистоти угоди.

Раніше повідомлялося, що де краще жити: в Києві чи в передмісті.

www.zagorodna.com