Особливості покупки заміського будинку

Угода із заміською нерухомістю та подальша експлуатація таких об'єктів набагато складніше, ніж у випадку з міським житлом, і ріелтори настійно рекомендують консультуватися в процесі з досвідченим юристом, оскільки самостійно вникнути у всі тонкощі непідготовленій людині вкрай складно. Тим не менше, вибір будинків на первинному ринку великий, і попередній відбір цілком можливо провести покупцеві самостійно, відсіваючи явно непрохідні варіанти.

Попередній відбір

Банально, але в першу чергу ще на етапі вивчення оголошень насторожити повинна низька ціна будинку. Будинок за 30 тис.у.о. з усіма комунікаціями та ділянкою купити не вдасться, і це всі повинні розуміти.

Те ж саме стосується розміру експлуатаційних платежів. У середньому вони для київського селища становлять 100 доларів на місяць. Ці гроші йдуть на прибирання території та вивезення сміття, охорону, вуличне освітлення, догляд за ландшафтом та ін Якщо забудовник говорить, що в селищі експлуатаційні платежі будуть менше 200 грн., - То, швидше за все, це нездійсненною.

На етапі попереднього відбору важливо також придивитися до забудовника, який зводить селище. Деякі девелопери пропонують відвідати їх вже побудовані об'єкти, але перш за все можна просто обмежитися пошуком інформації в інтернеті. Не варто вірити всьому негативу, що пишуть на форумах і в соціальних мережах про компанію, це можуть бути конкуренти, але явні проблеми в роботі забудовника все одно виявляться.

Займаючись попереднім відбором проектів, варто реалістично відноситися до обіцянок забудовників і щодо майбутньої інфраструктури.

Директор консалтингової компанії "РеалЕкспо" Віктор Коваленко вважає, що супермаркет, дитячий садок та школа, салон краси, спортивний клуб - все це окупиться лише у великих проектах від 150 домоволодінь. «У маленьких селищах будівництво таких об'єктів просто не виправдано: відвідуваність буде слабкою, вартість оренди - високою, а розвивати інфраструктуру собі в збиток девелопер не стане. Тому якщо забудовник обіцяє створити на території селища з 50 будинками цілу державу з власною інфраструктурою, не вірте його заявам. У маленьких проектах зазвичай будується невеликий магазин, дитячі та спортивні майданчики, облаштовуються прогулянкові зони », - розповів експерт.

Тим не менш, якщо у маленькому селищі набір пропонованої інфраструктури дуже скромний, то це говорить не про ущербність проекту, а, скоріше, про те, що забудовник правдивий у своїх обіцянках. У такому випадку, треба визначити, що саме Вам потрібно, і де розташовані найближчі об'єкти інфраструктури. Як правило, місце для селища вибирається так, щоб поруч було все необхідне.

Документи та інженерні мережі

Після того, як були підібрані потенційно цікаві варіанти котеджних селищ, безпосередньо на переговори із забудовником варто йти вже з грамотним юристом.

Деякі просто беруть з собою компетентної людини, який вже мав справу з купівлею заміського житла - не обов'язково юриста або ріелтора. У будь-якому випадку, покупцеві звичайно потрібно стороння допомога, щоб розібратися в юридичних і технічних тонкощах, пов'язаних з купівлею будинку і обслуговуванням селища. Втім, багато хто все одно віддають перевагу заощадити, ну і в результаті вже кому як пощастить.

Заміський будинок зазвичай купується як друге житло, і клієнти досить заможні, щоб найняти юриста. Своїми силами зазвичай обходяться люди, які роблять бюджетні покупки - наприклад, ділянка без підряду в низькому ціновому сегменті. У випадку з купівлею будинку в котеджному селищі йдеться про інші грошах і ризики вищі.

На первинному ринку заміської нерухомості існує дві основні потенційні проблеми на первинному ринку - це документи і комунікації. Що стосується документів, то тут потрібна допомога не просто юриста у цивільних справах, а що спеціалізується саме на оборудках із землею.

Андрій Кошиль, президент Земельного союзу України радить, вивчаючи документальний статус об'єкта, звернути увагу на наступні моменти:

· Категорія земель, на якій зведено / будується котеджне селище, який вид використання вона припускає;

· Чи є всі необхідні дозволи / узгодження / пройдені Чи необхідні експертизи;

· Чи є технічні умови на підключення комунікацій і виконуються / виконані вони.

Вивчаючи правовстановлюючі документи на землю, зверніть увагу на графу обтяження, бажано, що б ділянку, не був у заставі.

Також необхідно подивитися акт введення в експлуатацію інженерних мереж (каналізації, водопроводу і т.д.), технічні умови підключення до виділених потужностям і побачити дозвіл на будівництво.

Покупця має насторожити, якщо йому не показують техумови на мережі, або вони прострочені. У такому випадку висока ймовірність, що забудовник не виконає свої обіцянки, і проводити той же електрику доведеться самотужки.

Що стосується інженерних мереж, основною проблемою є помилки при їх прокладанні. Якщо кабель прокладений неправильно, йому загрожує розрив через просідання грунту, якщо прокладений занадто високо - йому загрожує замерзання. Тому краще всього, якщо грамотний фахівець буде мати уявлення, як прокладалися інженерні мережі для Вашого будинку.

Якщо ж особисто спостерігати це не вдалося, візьміть з забудовника гарантійні зобов'язання. Він повинен надати як мінімум трирічну гарантію на нормальну роботу мереж, при цьому його відповідальність має бути застрахована.

Уважно варто читати і текст самого договору, який пропонує Вам забудовник. Віктор Коваленко радить поцікавитися, за що саме Ви платите: чи включені в договір комунікації, чи доведеться додатково оплачувати огородження ділянки, за чий рахунок виробляється оформлення угоди та інші питання, які краще вирішувати безпосередньо з юристом.

Організація життя в селищі

Одним з важливих питань, які варто з'ясувати у забудовника, є те, хто буде керувати селищем. Часто девелопери створюють свою управляючу компанію. Незважаючи на те, що це бізнес з низькою рентабельністю, забудовник найчастіше змушений цим займатися. Якщо керуюча компанія буде погано працювати, мешканці можуть почати скаржитися на якість будівництва і комунікації. У той же час, в ідеалі керуюча компанія повинна приступити до роботи ще на стадії розробки проекту і в процесі монтажу інженерних систем - причому, пускати стороннього керуючого на будмайданчик ніхто не буде.

З'ясовуючи, яка компанія буде займатися подальшим обслуговуванням селища, важливо дізнатися точний список послуг, який вона буде надавати. Для цього варто зажадати договір з обслуговуючою компанією і уважно вивчити його. Все, що в ньому не прописано, ляже на плечі домовласників.

Нерідкі конфлікти мешканців з керуючою компанією у вже обжитому селищі. Буває, наприклад, ситуація, коли забудовник обіцяв звести певний набір інфраструктури і, виходячи з цього, вивів вартість послуг керуючої компанії. В остаточному підсумку не всі з обіцяної інфраструктури було побудовано, а вартість послуг залишилася на тому ж рівні. Це провокує невдоволення жителів, але в підсумку, як правило, всі питання врегульовуються.

Або ж, буває, що керуюча компанія постійно підвищує комунальні платежі, люди також обурюються, але змінити КК на ділі не завжди можливо. Найчастіше, люди упокорюються з ситуацією або приходять до якихось домовленостей. На практиці досить рідкісні випадки, коли люди продають будинок через невдоволення роботою управляючої компанії.

Таким чином, покупка заміського будинку на первинному ринку є ризикованою справою, в якому існує безліч нюансів. Розбиратися у всіх тонкощах цього процесу повинні професіонали.
www.zagorodna.com