«Ошукані пайовики» - система або випадок? ..

Схема участі приватних інвесторів у пайовому будівництві отримала широке поширення на російському ринку нерухомості більше десяти років тому - через високу вартість позикових коштів у банках, а також з-за жорстких умов надання кредитів.

Активне залучення фізичних осіб до інвестування будівництва житла почалося на початку 2000-х, і механізм успішно розвивався, хоча були випадки шахрайських дій з боку девелоперов. Однак високі ризики послаблювали приплив бажаючих неістотно, оскільки число обдурених пайовиків не перевищувало 10-12%. Необхідно відзначити, що в масі своїй забудовники не мали наміру плутовать. Разом з тим, якщо в законодавстві присутня лазівка, завжди знайдуться бажаючі нею скористатися. Інститут пайової участі був законодавчо введено в практику в самому кінці 2004 року, після прийняття «житлового пакету». Федеральний закон «Про участь у пайовому будівництві» (214-ФЗ) був найбільш обговорюваним документом серед професійних учасників ринку нерухомості протягом усього 2005 року. Але його жорсткі норми не виконувались більшістю девелоперів з двох основних причин:

- Були знайдені обхідні шляхи;
- Федеральна влада не створили відповідний наглядовий орган, основною функцією якого було б відстеження випадків невиконання закону.

Сірі схеми знизили ризики забудовників і продовжили термін потенційно можливих зловживань грошима пайовиків. Всі девелопери зобов'язані реалізовувати квартири в новобудовах по 214-ФЗ, тобто шляхом укладення договору участі в пайовому будівництві (ДДУ). Але частіше використовуються попередні договори або вексельні схеми, що є результатом дії принципу свободи укладення договору. Сьогодні, згідно з даними експертів, за 214-ФЗ будується 25-30% житла. Є всі підстави вважати, що економ тут мінімум, оскільки серед обдурених пайовиків практично немає покупців дорогої нерухомості (бізнес-категорії, тим більше елітки). Побічно це вказує на системність шахрайських дій, але прямих фактів подібної діяльності немає. Після внесення поправок до 214-ФЗ частка квартир, будівництво яких ведеться з використанням ДДУ, стала збільшуватися. Крім того, реалізація квартир може вестися через житлово-будівельні та житлово-накопичувальні кооперативи (ЖБК та ЖНК), а також через спеціальні житлові сертифікати. Ці механізми передбачені законодавством.

Навіть при укладанні ДДУ залишаються ризики - невиконання девелопером зобов'язань, визнання прав на ділянку недійсними, непідключеним об'єктів до основних інженерних комунікацій, а також інші, наприклад форс-мажорних або близьких до них обставин. Участь у пайовому будівництві на ділянці, наданій на праві оренди, загрожує серйозними правовими ризиками, оскільки законодавство містить положення, що суперечать один одному. Крім того, не визначено, чи виникає у забудовника право власності на об'єкт до або після його завершення, хоча законом передбачено, що до передачі квартири учаснику будівництва ризик випадкової загибелі лежить на девелоперів. У зв'язку з цим не виключені проблеми з оформленням права власності на житло. Крім того, орендодавець може заявити про дострокове розірвання договору оренди (навіть довгостроковій - на 49 років), у тому числі в ході будівництва.

Для зведення ризиків до мінімуму пайовик повинен знати основні положення 214-ФЗ. При укладанні ДДУ бажано отримати консультацію кваліфікованих юристів. Закон окреслює сферу відповідальності як девелопера, так і приватного інвестора. Сторона, яка не виконала або неналежно виконала свої зобов'язання, повинна сплатити передбачені законом та договором неустойки (штрафи, пені) і в повному обсязі відшкодувати завдані збитки (ст. 10). Одним з важливих умов договору є строк передачі об'єкта учаснику пайового будівництва. Відповідно до п. 2 ст. 6 у разі недотримання терміну забудовник сплачує неустойку (пені) у розмірі 1 / 300 ставки рефінансування ЦБ РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення. Якщо учасником дольової будівництва є громадянин, неустойка сплачується у подвійному розмірі.

У цілому максимально убезпечити права пайовика в змозі лише федеральні влади. До кінця 2012 року уряд має намір повністю вирішити питання ошуканих пайовиків. Нагадаємо, що, за даними Минрегиона, в нашій країні понад 900 проблемних об'єктів пайового будівництва в 67 регіонах (з 83). Тобто завдання носить загальноросійський характер, оскільки щороку в нас будується близько 700 тис. квартир, у тому числі 350-400 тис. - із залученням коштів приватних осіб. До обдуреним пайовикам відноситься приблизно 84 тис. чоловік (5-10% щорічно споруджуваних квартир). Роботу погоджує Координаційна рада при Міністерстві регіонального розвитку. Найближчим часом планується розглянути наступні механізми вирішення проблеми:
- Залучення коштів громадян (пайовиків) з метою завершення будівництва у випадку високого ступеня готовності об'єкта;

- Виділення ділянок під індивідуальне будівництво в якості компенсації;
- Можливість використання регіонами бюджетних кредитів;
- Можливість кредитування забудовників Ощадбанком Росії;
- Введення вимог до девелоперів підтверджувати свою фінансову спроможність і технічні можливості з будівництва багатоквартирних будинків у разі залучення коштів громадян;
- Можливість введення обов'язкового страхування відповідальності забудовника.

Крім того, регіональні влади приймають такі заходи для збільшення інвестиційної привабливості проблемних будівництв:
- Зниження або повне виключення витрат на підключення до інженерної інфраструктури;
- Оптимізація проектно-кошторисної документації;
- Зміна площі ділянки з метою збільшення його інвестиційних показників;
- Часткова або повна відмова від частки квартир, які передбачалися до передачі в муніципальну або регіональну власність.

Для успішного вирішення проблеми керуюча підсистема ринку повинна радикально виключити можливість розпорядження чужими коштами нецільовим чином. Пропонується багато варіантів захисту, зокрема такі:
- Прописати в 214-ФЗ, що забудовником може бути лише компанія з певним розміром статутного капіталу (аналогічно тому, як ці питання вирішуються в банківській сфері);
- Запровадити обов'язкове страхування як всього проекту, так і кожного договору пайової участі;
- Передбачити державні гарантії повернення коштів при банкрутство забудовника (за аналогією з обов'язковим страхуванням вкладів);
- Запровадити кримінальну відповідальність як для посадових осіб будівельних компаній, так і для пайовиків, які укладають договори не відповідно до 214-ФЗ.

В даний час обговорюються питання введення обов'язкового страхування для будівельних організацій. На думку експертів RWAY, це не вирішить проблему нецільового використання коштів. Як показує світовий досвід, найбільш радикальним способом захисту інтересів пайовиків є введення інституту цільових рахунків. З великим ступенем імовірності існуючі прогалини у вітчизняному законодавстві не тільки пов'язані з молодістю російського ринку, але і носять системний характер.
Олександр Крапін, генеральний директор аналітичного агентства RWAY