Орендна плата на об'єкти нерухомості в 2016 році зросте

19.01.2016 00:45
Статті про нерухомість | Орендна плата на об З введенням нового податкового законодавства і постійним зростанням комунальних тарифів експерти прогнозують підвищення цін на оренду об'єктів торгівлі, бізнес-центрів і житла. Про те, які чинники впливають на ринок оренди нерухомості, ГолосUA розповів аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

- Сергію, яка в даний час ситуація на ринку офісної та торговельної нерухомості?

Стаття по темі: Коли жителів «хрущовок» переселять в новобудови

Все йде до того, що ціна оренди на офісну і торгову нерухомість виросте. Насамперед це пов'язано з введенням нового податкового законодавства. Якщо раніше з комерційної нерухомості податки не платили, то з 1 січня 2016 роки вони вже будуть платитися, там ніяких пільг немає. Всі торгові центри, бізнес-центри та інші об'єкти будуть платити за загальну площу - і за себе, і за коридори, і за підвальні приміщення, які є в будівлі.

- Наскільки зросте ціна оренда?

Що стосується комерційної нерухомості по Києву, то це 3% від мінімальної заробітної плати. Справа в тому, що мінімальна заробітна плата постійно зростає, плюс постійно будуть підвищуватися тарифи - з податків зараз є базова ставка, але немає гарантії, що вона не підніметься.

Крім того, що постійно зростає всяка тарифікація по електроенергії, з опалення та іншим складовим, зрозуміло, що це все автоматично переходить і лягає на плечі орендарів. Як показує практика, господарі великих офісних і торгових центрів втрачають свою рентабельність, оскільки, якщо починати підвищувати орендну ставку, то відповідно орендарі будуть йти.

Тут варіанти - або орендодавці підвищать ціни на оренду, або просто здаватимуть площі собі у збиток. Зазначу, що рентабельність у власників офісної та торговельної нерухомості отже дуже маленька. До речі, підвищення цін на оренду стосується також і житлової нерухомості.

- Виходить, що доходи орендодавців і далі знижуватимуться ...

Безумовно, доходи орендодавців знижувалися і далі будуть знижуватися. Не бачу абсолютно жодної передумови до того, щоб вони росли. Долар в будь-якому випадку буде рости, значно або незначно. Навіть у межах запланованої інфляції в 12%.

- Що відбувається з новобудовами офісної та торговельної нерухомості?

У 2015 році було побудовано дуже мало об'єктів офісної та торговельної нерухомості. Ціна будівництва торгових і бізнес-центрів досить висока. У порівнянні з попередніми роками, кількість введених в експлуатацію об'єктів торговельної та офісної нерухомості було мінімальним.

Звичайно, добудовувати об'єкти, які були розпочаті ще при Януковичі, а це тільки по Києву мільйон квадратних метрів - ніхто не буде. Основна маса їх заморожена. Добудовуються буквально одиниці 2 тис. Квадратних метрів по Києву.

Ринок оренди офісної та торговельної нерухомості абсолютно нестабільний. Візуально цього не видно, але орендарі постійно змінюють майданчики, вони не отримують той необхідний дохід, щоб оплачувати оренду приміщення. Орендарі цілком залежать від покупця. А купівельна спроможність, як відомо, постійно знижується. Наймачі не можуть платити обумовлену оренду - вони змушені або закривати свої мережі, або просити знижувати їм орендну плату.

- По Києву помітно, що багато торгові точки закриваються ...


Безумовно. Подивіться навіть на ті ж ринки - Петрівка, Троєщина. Якщо раніше вони були мегапопулярними, то зараз там половина місць вільні. Це говорить про те, що на тлі зниження купівельної спроможності людей і кризи орендарів, торгівля також приходить в якийсь занепад. І тут важливо зрозуміти одне, що будувати і здавати в оренду торгову та офісну нерухомість потрібно тоді, коли це вигідно. У нас же девальвація долара позначилася на всьому. Причому зростає постійно вартість товарів і послуг.

- Сергію, яка ситуація у нас з орендою житлової нерухомості?

Знижуватися Орендна ставка на житло не буде - це факт. Що стосується підвищення тарифів в 2015 році на 15-20%, то у зв'язку з цим абсолютно всі орендодавці підняли вартість оренди квартир. Це також пов'язано і з курсом долара і з підвищенням тарифів.

Особисто моя думка - в 2016 році якихось глобальних стрибків ціни на оренду житлової нерухомості не буде. Ясна річ, якщо, умовно кажучи, долар не буде по 50 грн. Однак, якщо навіть долар буде істотно зростати, то операцій буде менше. Зараз їх кількість падає. Пропозиція набагато перевищує попит. На одного клієнта в даний час припадає понад 40 квартир. Це факт.

Вибір просто колосальний. Орендодавці вже ставлять таку вартість, де торг практично недоречний, і сподіваються, що їм хоча б подзвонять. Люди зараз на тлі підвищення комунальних тарифів - опалення, газ, електрика - несуть великі витрати, тому тенденція на ринку оренди житла - це переїзд орендарів з більших квартир в більш дрібні. З трикімнатних - у дво- та однокімнатні.

- Який зараз діапазон цін на оренду квартир у Києві?

Про максимальні цінах на оренду квартир у столиці говорити важко, бо немає межі досконалості. Мінімальна ціна в Києві на більш-менш скромну «однушечку», в зовсім убитому стані, на уровнет 3,5-4 тис. Грн є, звичайно, ціни і нижче, але там вже зовсім все погано.

Про максимальні цінах на оренду квартир говорити навіть некоректно. Припустимо, центр, весь поверх буде коштувати, образно кажучи, 20 тис. Доларів. Елітна нерухомість також виставляється, але вона взагалі не знімається. Вона зараз непопулярна, тому що на тлі нашої люстрації відразу скажуть, що такого орендаря треба відразу люструвати. Зараз покупка елітної нерухомості або бізнес-нерухомості дуже-дуже одинична. Це просто унікальні випадки. В принципі, у багатьох людей, які нічого не бояться, вже все є, і купувати не потрібно.

- Раніше, пам'ятається, іноземці воліли знімати житло в центрі?

Зараз такого немає. Іноземці - люди розумні і вельми економні. Вони не знімають дорогі хороми. Вони воліють скромне житло за розумні ціни. Це тільки у нас - чим більше золота, тим крутіше. А іноземці - навіть президенти міжнародних компаній - знімали звичайні нормальні квартири.

- Які основні фактори, на ваш погляд, впливають на ринок нерухомості?

Є маса чинників, які негативно впливають на ринок нерухомості. Я не бачу жодного позитивного фактора, який говорив би про те, що кількість вводяться площ буде рости, заповнюваність торгових центрів буде зростати. Є маса негативних факторів і жодного позитивного.

І це стосується не тільки торговельної нерухомості, але бізнес-центрів. Коли ми йдемо в Європу - це одна справа, але інша справа - це те, що від нас йде вся бізнес-еліта міжнародних компаній, багато офіси закриваються. Це офіси класів «А» і «В» - там були в основному «міжнародники» або наші вітчизняні компанії. Навіть якщо подивитися по нашим олігархам - у всіх, окрім Порошенка, доходи знизилися. Вони скорочують персонал і т. Д. Це прямо впливає на нерухомість, яка стає вакантною, знижується в ціні і т.п.

- Така негативна тенденція, по всій видимості, збережеться і цього року?

Зрозуміло. Нові податки і тарифи переходять в 2016-ий в повній мірі. Це безпосередньо стосується як будівництва, так і оренди нерухомості. Очевидно, що майже всі рітейлери тільки йдуть з торгових центрів і з України взагалі. Приходять одиниці. Якщо раніше за рік могло 100 рітейлерів зайти в країну, то зараз тільки 10-20.

- Чи позначиться якось на ситуації на ринку нерухомості те, що Україна з 1 січня вступила в Зону вільної торгівлі Європою?

Враховуючи, що зона вільної торгівлі з Росією пішла, а в Україні було багато російських товарів, подивимося, наскільки це відобразиться на собівартості товарів. Що стосується ЗВТ з Європою, мені видається, що тут буде така ситуація, як з безвізовим режимом. За фактом він начебто працює, але ... Треба розуміти, що в тій же Європі основна маса товарів з Китаю. Чому нам безпосередньо з КНР не завозити товар? Навіщо нам з Європи завозити китайські товари, якщо розібратися? ..
SV Development
Теги до контенту: оренда нерухомості житло
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти