Олександр Коваленко: «Ринок - це не там, де земля, а там, де клієнти»





Google+
04.01.2011 00:05
Статті про нерухомість | Олександр Коваленко: «Ринок - це не там, де земля, а там, де клієнти» Про ситуацію на ринку заміської нерухомості в сегменті далеких дач розповідає комерційний директор компанії Uniparx Service Олександр Коваленко.

- Більшість містечок без підряду компанії Uniparx Service розташовані в Тульській області. У чому основні відмінності між підмосковним ринком ділянок без підряду і ринками сусідніх регіонів?

- Я б не став розділяти ринок за географічною ознакою. Адже в економічному сенсі слова ринок - це не там, де земля, а там, де клієнти. Слід розуміти, що сам ринок перебуває в Москві. І ділянки, розташовані в Московській області, і ті, які перебувають за її межами, конкурують один з одним.

В окремих випадках географічне розташування має значення, в першу чергу для тих покупців, які хочуть прописатися на своїй дачі. Так, в одному випадку покупець буде мати прописку в Московській області, а в іншому, наприклад, в Калузькій або Тульської. Для деяких покупців ця можливість важлива. Але як показує практика, при виборі земельної ділянки для більшості покупців цей критерій є далеко не самим пріоритетним.

Інший важливий момент - підведення інженерних комунікацій. За межами московського регіону воно дешевше, тому й покупці таких ділянок можуть заощадити. Так, підведення газу та електрики в Московській області буде коштувати від 500 тис. рублів, а, наприклад, в Тульській - від 150 тис. рублів.

- Яке співвідношення часток місцевих покупців і московських?

- Частка покупців з Тули і Тульської області становить не більше 5%. В основному всі наші покупці живуть в межах МКАД.

- Тобто більшість ваших покупців готові долати шлях у 100 км до дачі. Що їх мотивує на це? Економія на підведенні комунікацій і вартості землі?

- Відстань - річ досить умовна. Наприклад, по Ярославському шосе шлях в 50 км можна долати за 3-4 години, а іноді й довше. Траса проходить через безліч населених пунктів, де максимальна дозволена швидкість - 60 км / год, а ширина дороги не перевищує дві смуги в одну сторону.

У нас в Підмосков'ї тільки дві траси мають статус федеральних автомагістралей: Сімферопольське і Київське шосе. На цих трасах немає світлофорів, максимальна дозволена швидкість - 110 км / год, ширина більшої частини траси становить чотири смуги. Тому 100 км по такій трасі можна легко проїхати приблизно за годину-півтора.

Крім того, чим далі від Москви, тим краще екологія. Це не дивно, адже ближні до Москви ділянки цікаві бізнесменам для будівництва промислових підприємств.

На дачі в 20 км від Москви різниця між столичним і «дачних» повітрям практично не помітна. Але в 90-100 км від МКАД вона буде істотною. І справа не тільки в повітрі, на даному відстані сама природа зовсім інша - незаймана: так, в оточенні наших котеджних селищ водяться лосі, кабани, лисиці, зайці, бобри будують свої греблі.

Тому ціна є далеко не визначальним фактором при купівлі дачі більш ніж в 100 км від дому. Серед наших покупців є чимало заможних людей, які можуть собі дозволити ділянку й у середньому, і в ближньому Підмосков'ї, але свідомо не роблять цього з тих причин, про які я щойно сказав.

- Більшість селищ Uniparx Service виводяться на продаж лише після того, як або оформлено РВІ під дачне будівництво, або ділянка переведена в категорію земель поселень, а також після того, як отримані техумови на будівництво інженерних комунікацій. Але оформлення всіх документів - процес тривалий, і багато компаній вважають за краще оформляти документацію вже паралельно з продажами. Чи виправданий ваш підхід?

- Ми вважаємо нечесним по відношенню до покупця продавати неготові ділянки. Ви ж купуєте готовий автомобіль, а не набір окремих елементів! Так, нехай передпродажна підготовка наших селищ із-за оформлення документації триває довго, іноді до року. Але такий підхід дозволяє нам продавати клієнту готовий продукт. У цьому випадку через місяць покупець стає власником ділянки, у нього відсутні проблеми з підключенням комунікацій, і в підсумку він заощаджує власні час і нерви.

- Які перспективи ринку далеких дач? Що буде з цінами в 2011-2012 роках?

- На ринку далеких дач все більш помітним стає дефіцит привабливих пропозицій. Зараз ціни стартують від 15-20 тис. рублів за сотку без урахування комунікацій. Тому потенціал для росту цін ще є, і чималий. Тому якщо в 2009 році головним завданням багатьох девелоперів було продавати, то в новому сезоні вони будуть грати на збільшення ціни.

Думаю, до лютого-березня 2011 активність збережеться на нинішньому рівні. А з весни кількість звернень та угод почне зростати. І за підсумками 2011 року вартість ділянок економ-класу в сегменті далеких дач може зрости з нинішніх 15-17 тис. рублів до 30-35 тис. рублів за сотку.

Ринок ділянок без підряду зараз розвивається приблизно за таким же сценарієм, що і ринок міських квартир, тільки з запізненням на п'ять-сім років. Привабливі території будуть закінчуватися. Тому незабаром можливе виникнення дефіциту і, як наслідок, зростання цін на привабливі ділянки, розташовані недалеко від великої води, ділянки з хорошими видовими характеристиками, лісові і Прилісне ділянки.

- Останні кілька місяців деякі експерти заговорили про те, що потенціал зростання ринку селищ без підряду вичерпаний і нові заміські проекти в більшості своїй будуть або селищами з підрядом, або змішаними селищами. Що ви думаєте з цього приводу?

- Багато чого буде залежати від економічного розвитку Росії в цілому. Ділянки без підряду - це, скажімо так, економ-варіант заміської нерухомості. Якщо економіка буде розвиватися швидкими темпами, наприклад аналогічно тому, що спостерігалося в 2005-2007 роках, домінуючим товаром, швидше за все, стануть ділянки з підрядом. Якщо більш повільними темпами - то основний попит поки буде залишатися в сегменті ділянок без підряду. Якщо ж говорити про найближчі перспективи, то, думаю, в сезоні 2011 року, розклад сил принципово не зміниться і близько 80-90% операцій на заміському ринку буде припадати на ділянки без підряду.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: котеджні містечка СНД
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти