Новобудова і вторинка: де більше підводних каменів?





Google+
06.09.2010 19:25
Статті про нерухомість | Новобудова і вторинка: де більше підводних каменів? Традиційно вважається, що купівля новобудови - справа ризикована, особливо в кризові часи.
Однак і операцію з вторинним житлом стовідсотково безпечної назвати не можна. На що звернути особливу увагу в тому і іншому випадку.

Вторічку: Вивчаємо історію КВАРТИРИ
Головний плюс ненового житла - його власником ви стаєте відразу після реєстрації угоди. Можна прописуватися і перевозити речі. Це дуже важливий момент для альтернативних угод (коли одна квартира продається, а інша купується). Оскільки зазвичай за умовами договору, що продається житло треба звільнити до визначеного терміну.
Крім того, ви купуєте не кота в мішку. Можна заздалегідь побачити і саму квартиру, і стан двору та під'їзду, і на передбачуваних сусідів.
Однак є й свої мінуси. Історія квартири може виявитися не цілком «чистою». Потрібно перевіряти всю низку угод, які з цим житлом здійснювалися (включаючи приватизацію), на предмет відповідності законодавству.
На ці моменти варто звернути першочергову увагу.
Чи справді продавець квартири є її власником. Якщо житло продається за дорученням, наполягайте на особистій зустрічі з реальним господарем. Задумайтеся, якщо вам під будь-яким приводом не показують оригінали документів - лише копії. У цьому випадку він може взяти передоплату відразу з кількох потенційних покупців, а потім просто зникнути разом з усіма грошима. І виявиться, що він до цієї квартирі ніякого відношення не мав.
Досить небезпечний варіант - коли квартиру вам пропонують від імені людини, що знаходиться в тривалому відрядженні за кордоном. З одного боку, начебто не причепишся - прийти поспілкуватися особисто така людина справді не може. З іншого боку, перевірити, чи живий і здоровий цей «відряджений» і наскільки чисті його наміри, дуже важко. Крім того, довіреність не має сили, якщо довіритель визнаний недієздатним або знаходиться в списках безвісти зниклих. По можливості таких угод варто уникати.
Переконайтеся, що реальний власник перебуває в доброму здоров'ї, не страждає гострими формами важких хронічних захворювань (при яких він може «недотягненим» до завершення угоди), алкоголізмом, розладами психіки та взагалі дієздатний.
Також варто переконатися, що немає інших власників або дружини / чоловіка, які заперечують проти угоди. А прописані на житлоплощі продавця члени його сім'ї готові виписатися в добровільному порядку, без скандалів і судових розглядів. Можуть виникнути проблеми і в тому випадку, якщо продавець в розлученні і є рішення суду про розподіл квартири. Тоді один з подружжя не має права продавати квартиру за відсутності іншого.
Обов'язково перевірте, чи не були при приватизації квартири обділені власністю неповнолітні діти. А якщо житло отримано у спадок - інші можливі спадкоємці.
Для неповнолітніх має бути позитивне рішення опікунської ради.
Порівняйте план БТІ (до речі, подивіться, як давно він виданий) з реальною плануванням. Можливо, від вас намагаються приховати неоформлене перевлаштування.
За законом будь-які перепланування повинні бути узаконені. Якщо врахувати, що вартість легалізації перепланування становить близько 10-15% від ринкової вартості приміщення, то на перепланування можна сторгувати до 30% від ціни. Адже часто зруйновані стіни доводиться відновлювати.
Нехай вас в будь-якому випадку насторожить:
якщо за порівняно невеликий проміжок часу (рік-два) квартира перепродувалася кілька разів;
якщо нормальний начебто житло продається за ціною, істотно нижчою за ринкову.
Або у такої квартири присутні якісь приховані недоліки, або не все чисто з документами.

Придивіться до БУДІВЕЛЬНОЇ КОМПАНІЇ
У нового житла історії немає, проте його ще треба отримати у власність. Що трапиться не раніше, ніж будинок буде добудований і прийнятий держкомісією.
Якщо ви вкладаєте гроші через фонди фінансування будівництва, коли ті укладають договори з покупцями, розподіляють кошти будівельної фірми і контролюють виконання робіт, то пам'ятайте, що всі розрахунки проводяться виключно в безготівковій формі. Також заборонено останнім виділяти гроші на будівництво житла до одержання забудовником всієї дозвільної документації, що дає права на будівництво. Найнеприємніший момент тут у тому, що покупець купує не саму нерухомість, якої на той момент ще не існує, а сертифікати фонду. Їх він згодом обмінює на квадратні метри в новому будинку.
Другий спосіб покупки - цільові облігації, що випускаються забудовником. Після завершення будівництва забудовник погашає облігації, передаючи замовникам у володіння житло, забезпечене необхідною інфраструктурою. При цьому в договорі має бути чітко прописано, яким буде будинок, де він запланований, а також вказані терміни закінчення будівництва. Якщо компанія в процесі будівництва оголосить про дефолт, власники облігацій можуть розраховувати на повернення лише сум, еквівалентних номінальної вартості цінних паперів.
На що звернути особливу увагу.
Як і раніше актуальний «збір досьє»: з'ясування досвіду роботи забудовника, його репутації, зв'язків з органами влади (договори з цими структурами вважаються ознаками надійності фірми) і т. д.
Перевірте, кредитує Чи є який-небудь банк це будівництво. Якщо велике фінустанова готова фінансувати купівлю цього об'єкта, та ще й без додаткової застави, це говорить про те, що воно з забудовником входить в один фінансово-промисловий холдинг або банк контролює хід будівництва.

НА ЗАМІТКУ
Дізнаємося про репутацію житла на продаж
Вимагаємо виписку з паспортного столу. Перевіряємо, хто виписався, коли і за яких обставин. Максимальний період, за який можна отримати виписку з будинкової книги, становить 20 років. Проблемні виписані: тимчасово виписані, виписані за рішенням суду, особи, які пропали без вісті.
Документи з ЖЕКу. Всі комунальні платежі, телефон, газ, електрику повинні бути оплачені. Отримуємо там виписку з особового рахунку.
Розмовляємо з сусідами і з'ясовуємо історію та репутацію квартири.
Не полінуйтеся перед угодою взяти рулетку і виміряти всі приміщення. Іноді бувають помилки в технічних паспортах. Зустрічаються випадки завищених площ на планах.
Вимагаємо від продавця свіжу довідку з психоневрологічного диспансеру - це підтвердить його дієздатність. Те ж саме бажано отримати від всіх власників. Дуже добре, щоб він не був інвалідом. Бували випадки, коли продавець подавав позов, в якому говорив, що збирав гроші на операцію, а суд визнавав, що квартира була продана при збігу тяжких обставин, і угода розривається.
Нотаріус перевіряє наявність обмежень на відчуження майна. Майно може бути предметом судових спорів, бути в статутному фонді юридичної особи або під заставою.

Виріж і зберегти!
Які документи повинен мати забудовник?
За вашою вимогою компанія-забудовник зобов'язана пред'явити:
свідоцтво про реєстрацію та статут компанії;
ліцензію, видану Міністерством будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства;
довідку з податкової про те, що дане юрособа платить податки;
ліцензію на здійснення будівельної діяльності;
проект забудови, затверджений органами архітектурно-будівельного нагляду (пакет технічної документації: поверхові плани будівлі, проектну документацію);
державний акт на право володіння земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки;
дозвіл на будівництво конкретного об'єкта на даній земельній ділянці, видане органом виконавчої влади;
висновок комплексної інвестиційної експертизи проекту будівництва.

ВАЖЛИВО!
Перед тим як підписувати договір, візьміть один з його екземплярів додому. Прочитайте всі пункти. Якщо хоч щось викликало у вас питання, віднесіть цей документ юриста. Плата за консультацію фахівця, швидше за все, виявиться мізерною у порівнянні з ціною квартири, а значить, і з потенційним ризиком.
Олена ОДИНЦОВА та Андрій Гаценко "Комсомольська правда в Україні
Теги до контенту: нерухомість новобудови
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти