Історії з життя новосела: ключі, свідоцтво про власність. Поради практиків і юристів

Реклама дуже багатьох компаній-забудовників запевняє, що при зверненні до них клієнтові не потрібно ні про що турбуватися: досить «просто» заплатити, і отримаєш чудову квартиру, а також весь супутній їй сервіс. Наша редакційна пошта, а також читання тематичних сайтів в інтернеті переконують, що це, м'яко скажемо, не завжди правда. Досить часто між забудовниками та їхніми покупцями виникають гострі конфлікти.

Забудовник розпродає прибудинкову територію під паркування
Наш забудовник продає місця на прибудинковій території під паркувальні місця деяким мешканцям будинку. При цьому власність не оформляється - фактично це усна домовленість цих покупців із забудовником. Іншим мешканцям, які незадоволені цією практикою, забудовник каже, що продавати прибудинкову територію він має право, ця земля не є спільною власністю мешканців будинку.

Чи правомірні дії забудовника? Чи має він право розпродавати прибудинкову територію, обмежуючи паркувальні місця турнікетами?

Тему треба розділити на дві частини. Перша - чи має право продавати, друга - чому не реєструє продажу. З першого питання забудовник, швидше за все, не правий. «Швидше за все» - це тому, що нам невідомий статус землі, на якій побудований будинок. «Як правило, земельна ділянка виділяється забудовнику муніципальною владою в оренду з цільовим призначенням для будівництва багатоквартирного будинку, - говорить Сергій Елін, керуючий партнер групи компаній« СВП »(Аудит і Право). - Якщо це так, то забудовник, по суті, продає те, що йому не належить, тобто діє явно незаконно ». «Відповідно до ст. 36 Житлового кодексу (ЖК) РФ, - нагадує Сергій Кушменюк, генерального директора Інвестиційного агентства нерухомості «Кондра», - земельна ділянка, на якій розташований будинок, є спільною частковою власністю всіх власників квартир і приміщень. Розпоряджатися територією можна тільки за рішенням цих власників ».

З іншого боку, не виключена ситуація, коли земельна ділянка є власністю забудовника, і тоді продавати паркувальні місця він має право. Загалом, прояснити ситуацію можна тільки за допомогою аналізу документів.

А ось з другим питанням все однозначно. Відповідно до закону, будь-які операції з нерухомістю підлягають державній реєстрації, і чому забудовник не робить цього - це, як мінімум, незрозуміло. «Те, що забудовник не реєструє продаж паркувальних місць, викликає ще більші сумніви в законності його дій», - категоричний Сергій Елін.

Додаткові побори при отриманні ключів
При отриманні ключів від купленої квартири нас обклали деякими «поборами», без яких відмовляються видати ключі:
- Заплатити за комунальні послуги за час, що минув з моменту прийняття будинку в експлуатацію;
- За проект електричної розводки по будинку (17 тис. руб.), Хоча ми в квартирі проживати не мають наміру, і зараз вона виставлена на продаж;
- Разом з електропроекти оплатити технагляд з розрахунку 200 крб. за кв. м.

Наскільки правомірні дії забудовника?
Найпростіше відповісти на два останні питання. Якщо в договорі, який покупець укладав із забудовником, нічого не говориться про зобов'язання сплатити електропроект та технагляд, а також немає ніяких більш розпливчастих формулювань з приводу можливого збільшення ціни - вимоги незаконні. «При укладанні договору участі в пайовому будівництві в ньому повинна бути визначена ціна квартири та умови зміни (збільшення) даної ціни, - говорить Анастасія Солдатова, юрисконсульт компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - Якщо остання умова не включено в текст договору, ціна не може змінюватись ». При цьому, нагадує експерт, забудовник зобов'язаний передати покупцеві об'єкт, якість якого «відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам». Зрозуміло, що сюди входить і енергопостачання - воно повинно бути забезпечено, причому без будь-яких додаткових поборів.

А от з комунальними платежами все складніше. З одного боку, існує начебто недвозначне вимога закону (ст. 153 ЖК РФ), згідно з яким «обов'язок по внесенню плати за житлове приміщення і комунальні послуги виникає ... з моменту виникнення права власності на житлове приміщення». З іншого - це правило дуже не подобається забудовникам, які «забивають» у договори з покупцями зобов'язання останніх починати вносити квартплату з більш ранніх строків. Подібні пункти, розповіли нам експерти компанії MAYFAIR Properties, можуть включати положення, за яким громадянин несе тягар оплати житлово-комунальних послуг за квартиру протягом декількох місяців до моменту оформлення квартири у його власність. Або протягом всього терміну після прийняття будинку в експлуатацію. Або з моменту передачі йому квартири за актом приймання-передачі робіт.

У будь-якому випадку, потрібно уважно вивчити договір з забудовником. «Якщо їм передбачена оплата комунальних послуг з моменту прийняття будинку в експлуатацію, то ви зобов'язані виконати узяті на себе зобов'язання», - вважає Ольга Гусєва, керівник відділу маркетингу Керуючої компанії «Домобудівник».

Гарантія на асфальт
Наш будинок зданий в квітні 2008 року. Асфальтове покриття всередині двору виявилося неякісним: асфальт просідає навколо колодязів, з'явилися тріщини на проїздах і тротуарах. Чи існують якісь нормативи на цей рахунок? Чи можна вимагати від забудовника усунення даних дефектів?

За словами опитаних нами експертів, термін гарантії на асфальтове покриття всередині двору існує. Він становить три роки, тобто в даному випадку ще не пройшов. Так що пред'явити претензії можна.

Насамперед, радять фахівці компанії «ЮІТ», слід з'ясувати, хто несе ці гарантійні зобов'язання. Зовсім не обов'язково, що забудовник - може бути, і інша організація. Прояснити це питання допоможе вивчення «Технічний умов» будівництва.

Якщо ж укладання асфальту була обов'язком забудовника, то, кажуть у MAYFAIR Properties, ТСЖ (або Управляюча компанія) повинні повідомити забудовнику про виявлені недоліки. Потім разом складається акт огляду, і забудовник приймає рішення або від усунення недоліків, або про відмову в задоволенні вимог. Якщо рішення забудовника ТСЖ (або КК) не влаштовує, їм доведеться звертатися до суду.

Що робити з електрикою?
У нашому новому будинку ми проживаємо з жовтня 2008 року, всі комунальні послуги справно оплачували. Але у забудовника виникли якісь проблеми з Ростехнаглядом, в результаті чого нам по буднях відключають електрику на 6-8 годин на день. У кожній квартирі стоїть електричний котел (мова йде про селище таунхаусов - прим. Ред.), Так що в ці часи у нас немає не тільки світла, але і опалення і гарячої води.

Виникла і ще одна проблема: забудовник оголосив, що платити за електроенергію ми повинні не як населення, а по категорії «інші споживачі» - а це більш дорогий тариф.

Чи законні дії забудовника? Скільки ми повинні платити за електрику? Що нам зробити, щоб електрику перестали відключати?

Почнемо з питання про тарифи. «Жителям необхідно з'ясувати, чи оформлені на них документи на власність, - радить Боку Ен Ун, генеральний директор компанії CENTURY 21 Рімарком. - Часто люди проживають в нових будинках на підставі договору поступки прав, а власником де-юре є забудовник або інвестор. Тоді енергетики виставляють рахунок тієї організації, яка тримає об'єкт на балансі - і тарифи, відповідно, будуть підвищеними, оскільки це юрособи ».

Крім того, продовжує експерт, у власників набагато більше можливостей для маневру: наприклад, ТСЖ може змінити керуючу компанію, якщо виставляються тарифи не влаштовують мешканців. А якщо є підозри у навмисному завищенні тарифів, то можна подати на КК до суду і вимагати відшкодування збитків.

Так що єдиний практичний рада тут - боротися за якнайшвидший введення об'єкта в експлуатацію та отримання права власності.

Що до перебоїв, то - як ми вже згадували вище - забудовник зобов'язаний передати квартиру, яка «відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам». Зрозуміло, що електрика, що подається з такими величезними перебоями - це кричуще порушення технічних регламентів, і претензії тут можна пред'явити забудовникові. Тим більше що, нагадують експерти компанії MAYFAIR Properties, п. 5 ст. 7 Закону № 214-ФЗ від 30.12.2004 р. «Про участь у пайовому будівництві ....» Передбачає наявність гарантійного терміну, який не може бути менше п'яти років.

Одним словом, є всі підстави для подачі на забудовника до суду. І якщо є факти того, що в результаті перебоїв було пошкоджено якийсь ЕЛЕКТРООБЛАДНАННЯ - їх треба підтвердити документально і долучити до позовної заяви.


Ціна літніх приміщень
Рік тому ми купили квартиру в новобудові. У договорі написано, що всі приміщення, включаючи балкони і лоджії, повинні оплачуватися за єдиною ціною. При прийомі квартири з'ясувалося, що площа більша, ніж передбачалося, на 7 кв. м. Забудовник вимагає доплату, причому і за літні приміщення за повною вартістю, без всяких понижуючих коефіцієнтів. Чи правомірні такі дії забудовника?

У даному випадку - правомірні, оскільки (як визнає сам автор листа) зобов'язання оплатити всі приміщення за єдиною ціною міститься в договорі, і покупець його підписав. «Зазвичай в договорі фіксується ціна за квадратний метр, і при цьому вказується, що в разі якщо за обмірами БТІ площа квартири буде не відповідати зазначеної в договорі, то повинен бути проведений перерахунок, - зазначає Сергій Кушменюк (« Кондра »). - Або покупець оплачує «додаткові» метри, або забудовник повертає частину коштів, якщо квартира виявилася меншою ».

Що стосується т.зв. «Знижуючого коефіцієнта», за яким площі лоджій і балконів рахуються з поправкою в 0,5 і 0,3 відповідно, то він обов'язковий тільки для обмірів БТІ. У даному ж випадку - повторимося - у договорі чітко і ясно говориться про єдину ціну для всіх приміщень, що виключає для покупця будь-які можливості для маневру.

Документи на власність за гроші
Будинок зданий ГК ще в 2005 році, люди в ньому давно живуть, але багато хто до цих пір не можуть оформити право власності на квартири. За необхідний для цього пакет документів забудовник вимагає додаткову плату. Або пропонує скористатися послугами «своїх» юристів, які беруть в 3-4 рази більше, ніж у середньому по ринку.

Чи законні дії забудовника? Що можуть зробити тут покупці квартир?
Автор листа вказує на досить давній термін здачі будинку - як на доказ того, як довго забудовник «маринує» жителів. По-людськи це аргумент, а з юридичної точки зору - не дуже: очевидно, що даний об'єкт будувався і продавався не по 214-му закону «Про участь у пайовому будівництві ...», так що важелів тиску у покупців на будівельників помітно менше.

У будь-якому випадку це, звичайно, неподобство, і на забудовника треба подавати до суду. «Згідно ст. 551 Цивільного кодексу, у разі, коли одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі винести рішення про таку реєстрацію », - говорять експерти MAYFAIR Properties.

«Існує величезна судова практика з визнання прав власності на об'єкти нерухомості, - відзначає Юрій Гольдберг, Керуючий партнер« Корпорації зі страхування ризику незавершеного будівництва ». - Такі послуги юристів коштують близько 50 тис. руб. А з рішенням суду можна звертатися до реєструючого органу за отриманням свідоцтва про право власності без додаткових погоджень із забудовником ».

Володимир Абгафоров | www.metrinfo.ru