Новий порядок оцінки нерухомості на продаж або навіщо потрібна експертна оцінка квартири

Набула чинності Постанова Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011р № 1103 (далі в тексті - Постанова), яка визначає новий порядок оцінки нерухомості на продаж, у тому числі об'єктів житлової нерухомості.
Тепер для продажу своєї квартири продавцеві необхідно, крім стандартного переліку документів, замовити експертну оцінку, або іншими словами, звіт про незалежну оцінку вартості квартири.

Згідно вищевказаного Постанови, оцінку нерухомості здійснюють оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності, що мають відповідно свідоцтво оцінювача або сертифікат суб'єкта оціночної діяльності.

Навіщо потрібна ця експертна оцінка? - Запитає читач.

Зазначена в Постанові оціночна вартість повинна використовуватися для визначення доходу від продажу (міни) об'єкта нерухомості і, відповідно, для визначення розміру податку, що сплачується з такого доходу.
Стаття 172 Податкового Кодексу України говорить нам, що:
Оподаткуванню підлягає дохід, отриманий від продажу об'єкта нерухомості, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта нерухомості, розрахованої уповноваженим на те органом.

Проблема в тому, що такий уповноважений орган оцінки законодавчо чітко не визначений.

З одного боку, балансову вартість об'єкта нерухомості встановлює Бюро Технічної Інвентаризації (БТІ).
З іншого боку, у більшості випадків, ця балансова вартість далека від реальної ринкової вартості об'єкта нерухомості.
До того ж, Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності, які можуть проводити оцінку майна, у тому числі оцінку нерухомості.

Як правило, до послуг оцінювачів раніше зверталися при отриманні банківського кредиту під заставу нерухомості або при продажу земельних ділянок. Для визначення ж ціни договору при продажу, приміром, квартири продавець і покупець керувалися складеними між ними домовленостей, а нотаріуси відштовхувалися від балансової вартості, зазначеної у Витяг БТІ (для визначення нижнього «порога» ціни договору).

З набранням чинності Постанови КМУ № 1103 від 26 жовтня 2011р, досить чітко встановлюється механізм визначення оціночної вартості нерухомості: зокрема, визначення оціночної вартості житлової та комерційної нерухомості здійснюється суб'єктами оціночної діяльності, які відповідають вимогам Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні ».

Також Постанова містить рекомендації щодо методу оцінки об'єктів нерухомості. Зокрема, об'єкти житлової нерухомості повинні оцінюватися з урахуванням інформації про продаж подібних об'єктів нерухомості, що продаються в останні півроку до дати проведення оцінки.

З вищесказаного можемо зробити висновок, що для визначення розміру податку та інших обов'язкових платежів (внесок в пенсійний фонд і держмито), що сплачуються при купівлі-продажу нерухомості, слід відштовхуватися від оціночної вартості об'єкта нерухомості відповідно до експертної незалежної оцінки.

www.zagorodna.com