Новий будинок з других рук

Добре відомо, що багато людей купують квартири в споруджуваних будинках не для проживання, а в якості інвестиції. Також не секрет, що девелопери відмінно про цей факт обізнані і без докорів сумління користуються, супроводжуючи кожне підвищення цін бадьорим коментарем у дусі «за минулі місяці наші покупці (інвестори) заробили стільки-то». Математично начебто вірно. Ось тільки саму тезу про те, що приватник може продати квартиру за ту ж суму, що й первинний продавець, викликає серйозні сумніви ...

Голос одиниці тонше писку ...
Рекламу називають двигуном торгівлі - і це не порожні слова. У бізнесі можливість голосно заявити про себе часто рівносильна можливості продати свій товар набагато дорожче. На ринку нерухомості справи йдуть так само. Потенціал компаній величезний - вони дають іміджеву рекламу в пресі, присутні на білбордах і перетяжках на вулицях, орендують стенди на тематичних виставках. Що здатна протиставити приватний продавець? «Можна дати рекламу: в друкованих виданнях, в Інтернеті - на сайтах, у соціальних мережах, - перераховує Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації ІНКОМ. - Деякі розклеюють оголошення «Продам квартиру у вашому районі». Однак, додає експерт, у будь-якому випадку шквалу дзвінків очікувати не варто ...

Олександр Зиминский, директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty, призводить контрдокази: забудовник рекламує власний об'єкт, а приватна особа, що продає там же квартиру, таким чином, користується результатами чужої праці. «Конкурувати з девелопером в плані реклами приватнику не доводиться, - відзначає експерт. - Навпаки, з цієї точки зору забудовник перетворюється на союзника: у результаті маркетингової кампанії ім'я житлового комплексу виявляється у всіх на слуху, достатньо вказати назву об'єкта і дати посилання на сайт девелопера ». Думка витончена, але, мабуть, все-таки трохи фантастична. Виявивши пропозицію на сайті забудовника, середньостатистичний покупець у цього забудовника, швидше за все, квартиру і візьме ...

Безпека. Або хоча б ілюзія
Ще одне міркування не на користь приватного продавця. Відомо, що ринок нерухомості сприймається багатьма людьми як місце небезпечне, де запросто можна позбутися і квартири, і грошей. Відповідні історії навіть шукати особливо не треба, вони мало не щодня з'являються в ЗМІ. Що зробить у таких обставинах звичайний покупець? Швидше за все, піде в солідну компанію, ім'я якої добре відомо. «Велика структура викликає більше довіри», - пояснює таке рішення Д. Таганов. І хоча розміри компанії - далеко не завжди є гарантією надійності, з основною тезою не можна не погодитися: організація, що працює на ринку багато років, що має якісь дипломи-сертифікати, - це вірніше, ніж незрозумілий «дядя Вася». Не кажучи вже про те, що серед знайомих можна знайти людей, колись мали справу з даною фірмою. А ось людини, купував квартиру саме у цього приватника, доведеться шукати довго ...

Рівень сервісу
Є ще один пункт, по якому приватник начисто програє компанії. Мова йде про можливість надання різних супутніх послуг. «На відміну від великого гравця фізична особа багато чого зробити не зможе. Наприклад, не проведе повну юридичну експертизу проекту, не перевірить документи на відповідність діючим правовим і юридичним нормам », - перераховує Марія Литинецкая, генеральний директор компанії« МІЕЛЬ-Новобудови ». Крім того, продовжує експерт, як правило, фірми пропонують різні варіанти оплати. Забудовники і працюють з ними ріелтори акредитують нові проекти в великій кількості банків-партнерів, що дозволяє покупцеві скористатися іпотекою. Багато продавців первинки мають і власні схеми розстрочок. Реалізує квартиру фізична особа подібні умови, швидше за все, не запропонує.

Ще одне міркування. В ході операції в покупця можуть виникнути різні питання - за законами, податками, іншим аспектам. «Власник квартири повинен бути готовий розповісти не тільки про метраж і розташування будинку, - говорить Ірина Мамонтова, начальник відділу новобудов« Московського агентства нерухомості ». - Важливо вміти проконсультувати покупця і за таких моментів, як юридичні нюанси договору, технологія реєстрації, технічний стан комунікацій і багато іншого ». І навіть якщо приватник виявиться настільки різнобічним фахівцем (і юристом, і інженером-будівельником, і ще бог знає ким), покупець може про це не знати. Йому знову ж таки простіше піти у велику фірму.

Це обійдеться папаше Дорсет в зайві п'ятсот доларів
Зрозуміло, у всіх цих проблем є рішення. Правда, воно не дуже приємне, оскільки зводиться до того, що доведеться поділитися грошима. Один з варіантів - найняти ріелтора. Ще звучала рекомендація звернутися в компанію, що продає цей об'єкт, - тобто ту, у якої сам продавець колись купував квартиру. Тут, безумовно, є плюси - фірма веде іміджеву рекламу житлового комплексу, її менеджери прекрасно знають всі його переваги. Але є і мінус - причому досить серйозний. Справа в тому, що зі своєю пропозицією продавець відразу ж стає конкурентом. І просувати девелопер буде в першу чергу власні об'єкти, а сторонній - не осетрина, полежить.

Альтернативне рішення - спробувати зробити все самостійно, компенсуючи «недоліки» більш низькою ціною. З приводу дисконту експерти зійшлися на тому, що він повинен бути істотним, але не надмірним. Якщо від вартості 8 млн руб. скинути 100 тис., покупець вважатиме настільки сміховинну вигоду не стоїть ризиків. З іншого боку, занадто значна знижка (наприклад, 30%), скоріше, викличе підозри, що тут щось нечисто. «Скидати ціну на повновагі 30% має сенс тільки в тому випадку, якщо об'єкт перетворився на довгобуд, і на ринку про це відомо», - зазначає А. Зиминский. Нормальний же розмір - в межах 5-10%.

... Інвестування в нерухомість - справа хороша. Однак, затіваючи подібний захід, слід пам'ятати, що грошові потоки будуть «заокруглюватимуть», причому завжди не на вашу користь. Так що якийсь запас на люфт просто необхідний. І не слід піддаватися на заклики базарних зазивав, які запевняють, що зі збільшенням ціни у них автоматично виростають гроші в кишені у вас.

«Нова адреса»