Недобудова - це замкнене коло

На прикладі «Обласний інвестиційно-будівельної компанії» (ошук), одного з основних забудовників підмосковній Балашихи, можна простежити послідовність дій і подій, які неминуче зупиняють будівництво. Розповідає генеральний директор ошук і «Московського агентства нерухомості», віце-президент Московської асоціації ріелторів Сергій жида.

- Яка найбільша проблема будівництва зараз? Чому зростає армія ошуканих пайовиків і чому гальмуються будівництва?
- Наша величезна, до цих пір не облаштована країна надає майже безмежне поле для діяльності інвесторів. Але, на жаль, саме у нас будівельна галузь найбільш вразлива. Де знаходиться її ахіллесова п'ята? Вона полягає в залежності від інвестиційних контрактів, в які місцеві чиновники можуть включати все що завгодно - шляхом укладання додаткової угоди. По суті, будівництво житла, а головне, його вартість безпосередньо залежать від стану комунальної інфраструктури та позиції глав адміністрацій, які обтяжують забудовників.

У 2003 році ми підписали інвестиційний контракт в підмосковній Балашисі на будівництво 200 тис. кв. м житла. Але тоді ми ще не знали, що інвестувати нам доведеться набагато більше, ніж було прописано в документі. Поступово до пунктів про будівництво житла додалося будівництво магістральних комунікацій, школи, дитячого садка та інших об'єктів.

- Наскільки це збільшило собівартість будівництва?
- Вартість будинків склала 1715 млн руб. Спорудження інженерних мереж і споруд, а також зволікання з видачею документів, які потягли за собою виплату додаткових відсотків за банківським кредитом, додали до цієї цифри ще майже 1,1 млрд руб. Таким чином, проект став більш ніж на 63% дорожче.

- І як це відбувалося? Думка девелопера враховувалося при такому подорожчанні?
- Додаткові обтяження народжувалися в добровільно-примусовому порядку. Приміром, везе наш великовантажам будматеріали на будівництво. Дорогу перегороджує кордон міліції. Година стоїмо, другий, за нами - багатокілометрова пробка. На нас показують пальцем як на винуватців заворушень. Намагаємося з'ясувати, в чому справа - виявляється, що нас пропустять, але після прибуття в адміністрацію. А там нас вже чекають з готовими документами на додаткові обтяження. У результаті вартість проекту склала 2799 млн руб., А планована виручка - всього 2,317 млрд.

- Тобто доходи стали нижче витрат? Що ви зробили?
- Коли стало ясно, що наша видаткова частина може помітно перевищити дохідну, ми підняли питання про стан нашого проекту на рівні області. Тоді виникла додаткова угода, за якою ми отримували нове компенсаційну майданчик, а в документах вперше виникло визначення «єдиний інвестиційний проект».

- Виходить, влада не завжди створюють перешкоди ...
- Здавалося б, так. Однак декларування в документах ніяк не перетиналося з реальною доброю волею. Не один рік пішов на те, щоб змусити керівників міста видати технічні умови на цю компенсаційну майданчик. В кінці 2008 року вони були нарешті видані. Але в цих документах виявилися ... нові обтяження! Тепер нам пропонувалося перекласти каналізаційний колектор обласного значення - наводжу тільки цей приклад, щоб ви розуміли масштаб лиха. Були поставлені і кілька дрібніших завдань.

Суми, які, на думку адміністрації, ми повинні були витратити на те, щоб модернізувати комунальну систему міста, перевищили 500 млн руб., І це не рахуючи того, що розмір вже виконаних обтяжень з проектування і створення інженерних мереж і комунікацій, а також об'єктів соцкультпобуту склав близько 650 млн руб.

Знадобився ще майже рік неймовірних зусиль, причому не лише наших, а й пайовиків будівництва, які вже не один рік чекають своїх квартир, щоб з техумов прибрали всі явні невідповідності. Я вже не кажу про те, що інші дозвільні документи були видані з запізненням на кілька місяців і під тиском.

- З проекту так просто вже не вийти, і з адміністрацією, виходить, доводиться домовлятися, так?
- Так, гроші вже витрачено, з проекту просто так не вийдеш. А без відповідних підписів місцевої влади за законом будівництво вестися не може. Замкнуте коло.

- А звернення у вищі інстанції не допомогло б вирішити ситуацію?
- Більшість наших звернень у відповідні інстанції залишалися без відповіді. Якийсь час вдавалося впоратися з ситуацією за рахунок зростаючого ринку. Латали дірки за рахунок збільшення вартості квадратного метра, брали кредити. З неймовірними зусиллями здали в експлуатацію перші шість будинків.

- Тобто частина проекту вдалося здати незважаючи ні на що?
- Так. Сьогодні жителі цих будинків - щасливі володарі якісного житла і облаштованих прибудинкових територій. Вони самі із задоволенням відзначають, що такі мікрорайони у всьому Підмосков'ї - рідкість. До речі, це опосередковано визнають і керівники адміністрації міста, тому що в звіти про виконану роботу регулярно включають фотоматеріали мікрорайону, побудованого нами всупереч всім адміністративним препонам.

Проте коли ціни завмерли, а потім пішли вниз, латати дірки стало вже нічим. Так тривалий інвестиційний проект залишив багатьох пайовиків без запланованих на нинішній рік новосіль.

Сьогодні в Балашисі стоять всі будівництва. Але справа не в кризі, і я в цьому впевнений. Криза тільки висвітлив основну причину руйнування забудовників: непомірні вимоги адміністрації. І так не тільки в Балашисі, але і в більшості регіонів Росії.

- Чи є засіб проти свавілля чиновників і запуску будівництв?
- У цих проблем занадто довгий «хвіст». Його треба просто відкинути.

Перше: необхідно створити міжвідомчу комісію з перегляду інвестконтракт - абсолютно всіх, на території всієї країни. Це велика робота, але починати робити її необхідно, тому що в нинішніх умовах виконати все, що прописано в інвестконтракт, не представляється можливим.

- Наскільки я знаю, ця робота вже ведеться.
- Так, але тільки все робиться, так би мовити, ручним способом і вкрай повільно. Витрачаються неймовірні зусилля уряду, і депутатів Держдуми, і робочої групи з вирішення проблем ошуканих пайовиків. А якщо перевести цю машину з ручного управління на автоматичне, то можна не тільки оперативно розібратися з усіма проблемами обдурених пайовиків, а й знову запустити механізм будівництва житла. І це буде природний процес, який швидко набере обертів.

Другим кроком на цьому шляху має стати створення державної комунальної інфраструктури.

- Сьогодні тема держкорпорацій придбала негативний відтінок, а за тарифи на ЖКГ вже летять голови.
- Так, дійсно, деякі з цих структур вирішено ліквідувати, і в ряді випадків це виправдано. Але все-таки одну таку організацію, на мій погляд, необхідно створити. Я кажу про держкорпорації щодо забезпечення інфраструктурою проблемних об'єктів. Саме держава повинна взяти на себе працю будувати ту саму «комуналку», яка сьогодні нав'язується будівельникам в якості обтяжень.

- І тоді, як це передбачалося при створенні Фонду РЖС, готові майданчики стануть пропонувати на аукціонах інвесторам-забудовникам?
- Ось саме. Це буде розумно і справедливо. За комерційно вигідні об'єкти забудовники будуть викладати великі суми, що з лишком окупить витрати. Так, за ділянки менш вигідні зіставні суми отримати не вдасться, і, можливо, навіть витрати не будуть окупатися, але зате будуть розвиватися території. А це не менш важливо, ніж гроші. Це вкладення у власну країну, в її розвиток. І що особливо важливо, сама собою відпаде корупційна складова. Всі забудовники, я думаю, мене підтримають.

Поки ж Фонд РЖС за свій рахунок на ділянках зносить старі об'єкти, але обов'язок зі спорудження комунальних мереж, як і раніше лежить на місцевій адміністрації та забудовника, який виграв аукціон фонду. А ця зв'язка, як ми простежили раніше, спочатку порочна.

- Існує ще одна проблема, про яку постійно говорять керівники країн: відсутність кредитування будівництва.
- Так, багато будівництв встали з того самого моменту, коли припинилося кредитування. І питання його відновлення необхідно вирішити якомога швидше. А де взяти гроші? Головне - не намагатися винайти велосипед. У всьому світі на кредитування будівництва використовують довгі гроші, наприклад, пенсійних фондів. І не треба боятися, що великі вливання в галузь розженуть інфляцію. Гроші, вкладені в будівництво житла, сприяють не зростанню інфляції, а в першу чергу підвищення рівня життя населення.

- Виходить, в першу чергу потрібно вкладати в будівництво?
- Так, тому що це будуть вдячні вкладення, це перевірено на досвіді інших країн. І Америка, і Європа в часи фінансових потрясінь долали їх за допомогою будівництва житла.

Будівельна галузь здатна витягти весь зійшов з рейок потяг економіки. Адже одне робоче місце в будівництві створює більше десяти в суміжних галузях. Що це означає? Зайнятість, стабільний дохід - і, як наслідок, підвищення споживчого попиту.

- Іпотека як інструмент відродження будівництва, на ваш погляд, працездатна?
- Безумовно. Кредитування населення для покупки житла істотно підвищить споживчий попит, а значить, стимулює забудовників будувати більше і краще.
www.zagorodna.com