Коли ринок нерухомості досягне «дна»?

Ринок нерухомості як ніби завмер в очікуванні того, що з ним буде далі. Як і раніше, ріелтери та експерти розділені на дві ворогуючі угруповання: ті, хто грає на підвищення, і ті, хто вважає, що великий "український міхур" нерухомості буде продовжувати стрімко меншає.

Ми не беремося однозначно стверджувати, що в найближчі півроку або навіть рік ринок (тобто ціни на нерухомість і реальний попит) істотно виросте або навпаки круто "просяде". Поки очевидно одне: корекція на зниження, як і раніше триває, пише Газета 2000.

Якщо поглянути на динаміку цін за останній рік в основних містах України, стане очевидним: з різною активністю ціни продовжують пікірувати. Найбільше (на 7-18%) вартість квадратного метра просідає в самих економічно розвинених регіонах, де, як було визнано, нерухомість до кризи була максимально переоцінена.

Так, у Донецьку падіння цін на житло за останній рік (з вересня минулого - по вересень нинішнього) вже перевищила 16%. Схожа динаміка спостерігається і в одному з найдорожчих за вартістю житла місті - Одесі. Майже те ж саме маємо і в Луганську, і у Львові, і навіть у Вінниці. Ще більш різко падають ціни в Запоріжжі і взагалі рекордно - у Харкові, де цінове "просідання" вже перевищила 20%.

Трохи повільніше пікірують ціни хіба що в Києві, що, очевидно, можна списати на його столичний статус і все-таки більш глибокий психологічний шок для власників квартир, які все ще не звикли до нових реалій. Падають, але поки не так стрімко, як в інших мегаполісах, ціни і в Дніпропетровську.

У той же час трохи вгору за останні півроку намагаються стрибнути ціни не в самих великих містах країни - Миколаїв, Полтава, Суми, Ужгород, Херсон, Хмельницький, Чернігів. Правда, це в основному стосується самого дешевого сегмента житла - одно-та двокімнатних квартир.

Втім, головним температурним індикатором і, можна сказати, локомотивом ринку нерухомості в країні є Київ. Тут витрачаються найбільші суми на купівлю нерухомості і тут ринок завжди найбільш активний.

Отже, станом на початок вересня середня вартість квадратного метра вторинного житла в столиці становить $ 1779 (дані статистики консалтингової компанії SV Development). Якщо ж відштовхуватися від даних декларованих цін квартир, виставлених на продаж в базі найбільшого в Києві агентства нерухомості "Благовіст" (ця компанія, за оцінками, контролює більше 2 / 3 угод на столичному ринку) - $ 2467 за кв. м.

Вже повнометражну однокімнатну квартиру ("не готельку") в столиці можна легко купити за $ 50-60 тис. і навіть дешевше, якщо продавці дійсно мають намір продати. Правда, поки це віддалені від метро райони.

Аналогічні тенденції падіння цін фахівці відзначають також і щодо ринку нежитлової нерухомості - складських та офісних приміщень. Ціни на цьому сегменті вважаються одним з важливих індикаторів (а точніше - провісників) того, що відбуватиметься з цінами в цілому на ринку згодом. Якщо бізнес-активність падає або просто "лежить", значить, незабаром хвиля докотиться і у приватний сектор.

Втім, найбільш різко "просідає" зараз є ринок заміської землі і котеджів. У липні середня ціна продажу 1 кв. м приватних будинків у передмісті Києва становила $ 1383. У порівнянні з червнем, їх вартість знизилася на 1%, а з початку року - на 12,6%.

Рівно два роки тому, на початку вересня 2008 року (тобто десь перед офіційним приходом кризи в Україні), середня ціна пропозиції столичної нерухомості досягла історичного піку - $ 3628 за кв. м (за статистикою "Благовісту" - близько $ 4205). Таким чином, зараз ціни на нерухомість всіх типів десь удвічі нижче, ніж до кризи.

Головне питання сьогодні полягає в тому, багато це чи як і раніше мало?

Що ховають цифри статистики?
Весь 2009-й рік ринок квартир і приміщень для офісів по всій країні і в столиці стрімко летів вниз, в результаті чого в середині року був досягнутий рекордний мінімум кількості угод купівлі-продажу. Так, в серпні минулого року в столиці було здійснено всього близько півтори сотні операцій. Сьогодні цей показник, якщо вірити звітам ріелторів, відчутно більше. Так, в серпні цього року, за даними SV Realty, в Києві було укладено 707 угод купівлі-продажу вторинного житла (щоправда, в окремі місяці зустрічаємо і показники близько 400 угод).

І все-таки, незважаючи на те, що серед ріелторів навіть у період кризи важко було відшукати тих, хто б не передрікав швидкий і дуже бурхливе зростання цін, багато макроекономічні симптоми та індикатори сьогодні кажуть: ринок скоріше за все не досяг "дна".

Звичайно, ціни впали і тепер удвічі нижче докризових, проте на кожного реального покупця на ринку, як зізнаються всі без винятку ріелтори, сьогодні доводиться, щонайменше, 10, а то й 20 пропозицій. Виходить, ціни як і раніше вкрай неадекватні реаліям і рівновагу ринку до цих пір не знайдено.

Багато аналітиків вказують, що таке ненормальне співвідношення цін попиту - справа часу. Щоб власникам квартир психологічно звикнути до думки, що їхнє майно коштує вдвічі-втричі дешевше і, можливо, вже ніколи не буде дорожчати, як за часів "бульбашки", їм потрібен термін. А також - довга відсутність покупців.

Так, з грудня 2009-го до березня цього року на ринку відбулася деяка корекція вгору (очевидна пряма взаємозв'язок з президентськими виборами - спробами спекуляції на очікуваннях зростання цін після зміни влади). Невелике коливання також відбулося в травні і на початку літа. Однак у цілому з початку цього року спостерігається плавний, але досить чіткий спад (вартість реальних угод при підписанні контрактів купівлі-продажу, безсумнівно, ще нижче публічно декларованих цін).

За даними компанії "Благовіст", якщо в січні цього року середня вартість квадратного метра житла в столиці становила $ 2639, то на початок вересня вона - нижче десь на 7% ($ 2467).

Якщо поглянути на ситуацію в ближчій ретроспективі, то тенденція зниження цін триває, хоча кількість угод безумовно відчутно більше, ніж ще рік тому. Так, якщо в серпні 2010 року, за даними SV Development, у столиці укладено 707 угод купівлі-продажу вторинного житла (це на 7,9% менше кількості угод за липень-2010, що ще можна пояснити типовим річним спадом активності), то зараз кількість угод все ж на чверть перевищує показник серпня минулого року.

Більш того, в січні-серпні на вторинному ринку житла в цілому укладено 6405 угод купівлі-продажу. А це аж на 75,5% вище показника за аналогічний торішній період.

Зростання має місце і на "первинці". За даними SV Realty, на цьому ринку в серпні укладено 199 угоди, що хоча і на 5,7% нижче показника за липень-2010, але на 38,2% вище серпня 2009-го. У січні-серпні укладено 1484 таких угод - це на 80,8% більше того ж відрізка часу в 2009-му.

Стало бути, цінове "дно" перейдено і перед нами зростання активності покупців?

Більш скептично налаштовані аналітики на це кажуть приблизно таке: якщо врахувати, що майже весь 2009-й рік ціна пропозицій до продажу залишалася досить високою (тобто абсолютно неадекватною вже тоді сформованим реаліям і майже відсутньому попиту), зараз ми спостерігаємо лише перші зрушення до більш адекватною ціною. І покупці, які вичікували, різко кинулися.

Однак Рубікон ще не пройдений. Адже якщо врахувати, що кількість пропозицій на порядок перевищує наявний попит, і дуже багато квартир стоять на продажі вже більше року (або просто з продажу знімаються), підстав для подальшої корекції вниз більш ніж достатньо.

І дійсно, на сьогоднішній день є чимало прогнозів, які вказують на те, що чергове "просідання" ринку квартир може статися. Десь до весни-літа 2011-го.

Ці прогнози, перш за все, грунтуються на тому, що для стабілізації ринку нерухомості поки немає і не передбачається, принаймні, однією ключовою передумови зростання цін - дешевих і доступних довгострокових кредитів.

Будь-який здоровий погляд на речі показувати, що ці кредити мають бути хоча б під 10-12% річних у гривнях і строком не менш ніж на 20 років. Значить, все те, що багато кредитних фінустанови в останні місяці наоб'являлі під виглядом нових іпотечних кредитних програм, розумніше трактувати, як типові маркетингово-рекламні ходи, мета яких - зайвий раз нагадати про роботу і навіть прогрес тих або інших банків.

Гра на пониження
У ході спілкування з покупцями ріелтори, оператори ринку, цілком резонно для себе рекомендують нерухомість скоріше скуповувати і, зрозуміло, передрікаючи швидкий і нестримний цінове зростання.

З одного боку, ріелтори і "підстьобують" продавців потроху знижувати вартість метрів, йти на торг і поступатися в ціні, тому що вони зацікавлені хоч в якомусь русі ринку. Прекрасний аргумент для продають - сотні квартир, які виставлені до продажу рік і більше тому, але при цьому практично не мають переглядів.

З іншого боку, ті ж ріелтори зацікавлені в більш високій ціні угоди, щоб більше заробити (середні комісійні за послуги агентства нині трохи вище, ніж на піку цін, і складають близько 3,5-4% від суми угоди, що стягуються зазвичай з покупця, або наполовину з продавцем). Вони ж, безумовно, зацікавлені і в розігріві очікувань ринку, формуванні у громадян, які все ще мають вільними ресурсами (або отримали їх у результаті продажу житла), чіткого переконання, ніби ринок от-от почне рости.

Заяви про зростання, підкріплені якимись локальними цифровими викладками цінових коливань звучать все частіше. Що навпаки наштовхує на не найкращі передчуття. Справа в тому, що ні в підсумковій статистиці самих ріелторів, ні в макроекономічних індикаторах, і навіть в поточній економічній політиці влади, будь-яких стимулів до зростання не проглядається.

Більш того, ряд шанованих фінансових установ та аналітичних структур відкрито передрікають неминучу і швидку корекцію цін. Так, згідно з недавнім аналітичним звітом німецького "Ерсте Банку", на вторинному ринку житлової нерухомості України неминуча тенденція до спаду, який розпочнеться вже ... ранньою осінню.

Недавній попит на житлову нерухомість, який стабілізував ринок, на думку аналітиків банку, відбувався в основному за рахунок клієнтів, які використовували свої заощадження і знімали частину сум з депозитів, вважаючи, що ціни на житло досягли "дна".

Проте зараз кількість таких клієнтів зменшується з кожною угодою. Відсутність доступного іпотечного кредитування і зниження реальних доходів населення є основними причинами, які останнім часом знову потягнули ринок униз після того, як підтримка, викликана короткостроковим попитом, пішла на спад.

Свої доводи аналітики "Ерсте Банку" також підкріплюють дані про те, що протягом останніх двох років тільки близько 10% покупців змогли заплатити повну вартість покупки відразу і без кредитів. Всі інші операції проводилися з використанням позик.

З урахуванням традиційної літньої стагнації на ринку, в "Ерсте Банку" очікують, що тенденція до зниження житлової нерухомості, почавшись з ранньої осені, в 2011 р. призведе до скорочення ринку, щонайменше, на 20%.

Основною причиною такого спаду буде, судячи зі звіту, відсутність купівельної спроможності і зростаючі побоювання громадян з приводу взагалі яких-небудь великих витрат. Коли рівень цін в результаті вищевказаного "здування" задовольнить попит, аналітики "Ерсте Банку" прогнозують, що ринок почне стабілізуватися. У доповіді вказується, що якщо це і станеться, то не раніше, ніж в 2012 році.

Аналогічні прогнози зустрічаємо і в інших експертів, гідних довіри. Так, президент Союзу фахівців нерухомості (ССНУ) Олександр Рубанов нещодавно озвучив свій прогноз, згідно з яким, ринок житлової нерухомості стабілізується не раніше, ніж у січні-червні 2012 року. За його словами, на пожвавлення попиту може позитивно вплинути поновлення іпотечного кредитування, яка згідно з більшістю оцінок відбудеться не раніше 2-го півріччя 2012. При цьому точно стверджувати, що це трапиться, саме в зазначені терміни теж не можна.

Старший фінансовий аналітик агентства "Кредит-Рейтинг" Роман Смаковський взагалі рекомендує тим, хто має вільні кошти, не поспішати з покупкою метрів в найближчий рік - якщо, зрозуміло, квартира купується в інвестиційних цілях, а не потрібна для житла. "У таких умовах інвестування в будівництво або купівлю житла з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду є економічно малоефективним", - заявляє експерт.

На його думку, "у короткостроковій і середньостроковій перспективі більш імовірним видається поступове зниження цін, особливо на морально застаріле житло".

Що ж стосується активізації первинного ринку, на думку експерта, забудовникам вже "необхідно пропонувати доступне як за вартістю, так і за метражем квартири, а державі спільно з представниками галузі сформувати адекватні механізми гарантування своєчасного отримання громадянами житла в обмін на інвестиції у споруджувані об'єкти".

До речі, саме серйозні проблеми у будівельних компаній, які заморозили рядки або значно прострочили здачу багатьох об'єктів, що не додає оптимізму тим, хто в колишніх умовах був би готовий інвестувати в житло. Якщо у забудовників такі проблеми, значить, всі чекають гіршого і гроші їм не несуть. Якщо ринок просяде ще на пару ступенів, то який сенс сьогодні купувати за нинішніми завищеними цінами?

Дуже багато що говорить про те, що вся політика нинішньої влади - від дій Нацбанку до інфраструктурних проектів Кабміну і навіть законодавчих, а також податкових новацій, - вже зараз спрямована саме на те, щоб з усякого роду бульбашками "на ринку нерухомості покінчити назавжди.

І навіть більше того, ми посміємо припустити, буде робити спроби до того, щоб вартість житла продовжувала пікірувати й далі. В кінці-кінців, житло за доступними цінами - один з базових тез президентської програми Віктора Януковича.

І дійсно, з точки зору макроекономічних і фінансових балансів, ніякого якісного зростання не домогтися, якщо основну частку вільних грошей населення будуть і далі акумулювати у себе лише забудовники-спекулянти.

У числі затверджених президентом днями національних проектів є програма масового будівництва житла за ціною 3-4 тисячі грн. (Тобто $ 400-500) за квадратний метр. Сьогодні, нагадаємо, забудовники в середньому по Києву виставляють ціну втричі вище (близько $ 1542).

У принципі багатьом фахівцям в нашій країні давно відомо, що 500 доларів і сьогодні є фактично собівартістю житла, включаючи всю проводку комунікацій і податки. Правда без урахування того, що в нинішні ціни були спочатку закладені дуже великі витрати на корупційні витрати, тобто хабарі чиновникам.

Вважається, що для запуску масового будівництва недорогого житла досить максимально спростити дозвільну систему, щоб такі дозволи отримував будь-який бажаючий забудовник, будь то вітчизняний, чи іноземний. Мова не обов'язково повинна йти про будівництво в престижних районах і навіть нинішньої межі міст, а про мікрорайонах, які можуть зводитися з нуля, як свого часу та ж Троєщина.

Модель формування предоженія такого житла ще обговорюється, але одне ясно: досить створювати окрему компанію за участю держави, почати виділяти даної компані безкоштовно землю, вона при рентабельності в 3-5% може вийти і на ціну в $ 500 за квадрат. Як тільки стане зрозуміло, що на ринок можуть почати масово викидатися такі квартири, всі інші компанії будуть змушені вгамувати і свої сверхаппетіти.

Саме на це, очевидно, спрямована і перезапущенная нещодавно урядова програма "Доступне житло", яка хоч і потроху, але все ж може в подальшому більш відчутно впливати на попит.

Подейкують також і про те, що в Кабміні всерйоз задумали допустити в Україні закордонні будівельні компанії, які зараз, відчуваючи через кризу дефіцит замовлень по всьому світу, готові будуть здавати під ключ житло за цінами, близькими до реальної собівартості - в $ 500-600 за кв.м. Тим самим на будівельному ринку буде розігріватися не ціновий ажіотаж, а більш жорстка конкуренція між забудовниками.

Якщо хтось з будівельних компаній в процесі цього збанкрутує (до речі, до цих пір в країні жоден великий забудовник не оголошував дефолтів, так як майже всім вдалося пролонгувати кредити банків, що, втім, теж ненадовго) - тим, хай вибачать мене забудовники , краще для ринку. Масу житла недбайливих бізнесменів банки продадуть за борги без надприбутків, до якими звикли будівельні монополісти.

Новий проект Податкового кодексу, незважаючи на розмови про можливе прийняття та податку на депозити, вже включив в себе норми податку на "понадлімітні" метри житлової та комерційної нерухомості.

З наступного року, зауважимо, доведеться платити по 10 грн. податку за кожен зайвий метр, якщо у володінні сім'ї є квартира або сукупне число метрів в декількох квартирах - понад 100 кв. м. Судячи із заяв прем'єра Миколи Азарова, це ще не все.

Шкалу податку можуть незабаром зробити прогресивною. Простіше кажучи, на якомусь етапі масово скуплені багатими громадянами квадратні метри з метою спекуляцій вигідніше буде "скинути" на ринок. Що, загалом, теж може внести свою лепту у приведення цього самого ринку в більш адекватну реаліям кондицію.

Скидання застав
Отже, якщо уважніше придивитися до динаміки цін, можна побачити наступну тенденцію: в кінці минулого року і початку цього спад був досить активним, тоді як сьогодні ці процеси теж тривають, але вже не так динамічно. Можливо, мають рацію ті аналітики, які стверджують, що незабаром ціни повинні продовжувати знижуватися десь у межах 1-3% щомісяця, залежно від виду нерухомості.

Найбільш втрачають сьогодні в ціні як зазвичай двокімнатні та трикімнатні квартири, тоді як більш плавно сповзання цін проходить на найдешевші однокімнатні квартири. Побічно такі тенденції підтверджують і зрушення в розрізі останніх місяців.

Так, з урахуванням скорочення кількості угод у серпні, про що було сказано вище, кількість пропозицій квартир за той же місяць на "вторинці" збільшилася на 7,1% щодо липня і зараз в цілому складає 12354 квартири. Проте навіть з урахуванням спаду активності покупців, частка квартир, вперше виставлених на продаж, в звітному місяці продовжує зростати - на 15,8% від усього обсягу пропозиції.

Простіше кажучи, пропозиція зростає, а рівень попиту стабільно відсутня.

Серед ключових факторів, які можуть істотно вплинути на зниження цін, - поява у продажу великої кількості квартир, які знаходилися в заставі у банків. "Викиду" цих квадратних метрів чекали вже з кінця 2009 року, але оскільки до цих пір цього не сталося, багато ріелторів за останні місяці заспокоївся і тепер не дуже вірять у реальність такого сценарію. Проте до цих пір не враховувався часовий лаг, без якого банки і не могли почати скидання таких квартир.

Справа в тому, що процес відчуження житла у проблемних позичальників тільки почав набирати обертів десь у другій половині 2009 року. У першому півріччі минулого року банкіри ще йшли на реструктуризацію, надавали кредитні канікули і т.п. Це означає, що основна маса житла, яке може бути викинута на ринок (якщо це все-таки відбудеться), припаде саме на кінець 2010-го і 2011 рік.

Зрозуміло, що банки не зацікавлені обвалити ринок і, відповідно, вартість власних "токсичних" активів. Ключовим фактором для них стане, очевидно, кон'юнктура. У разі появи будь-яких ознак зростання цін і кількості покупців, банки посилять роботу з реалізації застав. Тобто, знову-таки почнуть застави більш активно виставляти на продаж, ніж, принаймні, утримають ціни від можливих коливань їх у бік підвищення.

Прийнято вважати, що іпотечне кредитування в нашій країні рано чи пізно відновиться. Проте як скоро це станеться насправді, не знає ніхто.

Є досить багато прямих і непрямих ознак того, що, незважаючи на заяви самих банкірів, у найближчий рік-два навряд чи доведеться чекати серйозних зрушень на ринку кредитів. Поки зрозуміло одне: умови іпотечних позик, незважаючи на їх формальне відновлення, ще довго будуть залишатися малопривабливими і головне - більшістю громадян будуть сприйматися як надзвичайно ризикована, якщо не сказати відчайдушний захід.

Віра громадян у стабільність умов банків, перш за все, ставок за кредитами, які банкіри почали дружно переглядати вже під час першої хвилі знецінення гривні, очевидно, підірвана надовго. Більше того, сьогодні далеко не кожна навіть заможна родина в змозі зробити початковий внесок у розмірі до 50 - 70% вартості житла, а це якраз і є ключовою умовою при видачі цих іпотечних самих кредитів.

Ні, нарешті, сьогодні ні в кого впевненості в тому, що ціни будуть рости або, принаймні, залишатися на нинішньому рівні протягом хоч якогось тривалого відрізка часу. А тому, брати позику, навіть якщо позика дуже потрібен - не до часу.

Крім усього іншого, в пам'яті всіх українських громадян невірне назавжди залишиться історія рекордної девальвація національної валюти в 2008-2009 рр.., Коли вміст наших гаманців в лічені дні усохло майже вдвічі.

Найбільше цей процес ударив якраз по валютним позичальникам, хоча до кризи інакше як брати кредити в доларі за більш-менш прийнятним відсоткам банки громадянам можливості не давали. У результаті тепер взяті кредити для сотень тисяч сімей опинилися справжньою пасткою до кінця життя.

Якщо в попередні роки, за підрахунками самих банків, частка кредитних платежів в бюджеті середньої сім'ї, підв'язавши на іпотеку, становила близько 40-50%, то минулого року вона зросла до 70-80%, а ряді випадків перевищила 120%. І це все на тлі скорочення реальних доходів населення, бурхливого зростання безробіття і дворазового падіння цін на ту саму нерухомість, куплену колись у кредит.

Втім, навіть якщо б усього того, що преключілось з країною за останні роки, в реальності не відбулося, ссужівать у банкірів гроші під їх нинішні 20-30% (і навіть під 10%) річних просто нереально для переважної кількості громадян. Наприклад, щоб позичити сьогодні у банку суму в 500 тис. грн., Протягом десяти років при таких ставках віддати разом з відсотками доведеться ... майже півтора мільйона.

Звичайно, публічно багато банкірів намагаються демонструвати оптимізм і вже в десятий, якщо не у двадцять п'ятий раз за останні півтора року прогнозують швидке повернення іпотеки. Однак насправді при найближчому розгляді стану справ всередині цих банків стає очевидним - вони сьогодні самі змушені продовжувати зменшувати свої іпотечні портфелі, бачачи реальний стан справ позичальників і розгрібаючи власні ризикові баланси. Обсяг проблемної іпотеки у них офіційно виріс в 5,5 разів, а ось за неофіційними даними показник вже більше 30% від усіх діючих договорів за виданими кредитами.

Чи є резон розігрівати ринок нерухомості, який ще до ладу не охолонув і взагалі давати такій економіці довгі кредити знову?

Багато закордонних акціонери українських банків, які нині і створюють основну погоду в нашому банківському секторі, далеко не в захваті від нинішніх цін на нерухомість навіть у їх нинішньому вигляді. Ринок столиці, де морально застарілі і старіючі хрущовські малометражки півстолітньої давності коштують значно більше, ніж у багатьох столицях Європи (а також в рази більше курортів типу Кіпру, Туреччини чи Єгипту), цілком обгрунтовано розглядається іноземцями все ще як "мильна бульбашка", якому тільки належить луснути.

Що ж, якщо протягом першого етапу падіння ринку житла (в останні два роки) падав виключно його доларовий еквівалент, то тепер є всі передумови, щоб квадратний метр почав вичерпуватися за ціною і в національній валюті.

Інвестиції в житло тепер не в пошані
Навіть з урахуванням деякого скорочення депозитних ставок у банків, ситуація у фінансовому секторі на сьогодні така, що прибутковість від депозиту приблизно в півтора, а то й у два рази вище, ніж від здачі житлової квартири. $ 70-80 тис. на депозиті сьогодні - це близько $ 600-800 щомісячних банківських відсотків. Квартира в одному зі спальних районів Києва, куплена за ті ж гроші, в процесі здачі (без урахування всіх інших витрат, включаючи тривалі простої) буде приносити господарю нині не більше $ 400-450 на місяць.

До речі кажучи, що підріс в серпні ринок оренди житла в Києві зрушився з мертвої точки не тільки у зв'язку з початком нового навчального року (тобто припливу нових студентів в столичні вузи), але й тому, що оренда навіть недешевого житла сьогодні багато разів вигідніше всякої іпотеки.

Навіть якщо мова йде про покупку в кредит найдешевших квартир в передмісті або в аварійному стані. Ті громадяни, які до кризи накопичували заощадження з метою покупки житла для власних потреб, зараз не знаходять нічого кращого, як продовжувати гроші накопичувати.

Адже молодим сім'ям, які, наприклад, вже мають коштів на купівлю якогось житла (скажімо, $ 70-100 тис.), набагато вигідніше продовжувати знімати квартиру, ніж брати іпотеку і оплачувати відсотки тут і зараз. Потроху збільшуючи свої вклади, вони незабаром, цілком може статися, зможуть купити житло більше високої категорії, але за нижчою ціною.

Власне, статистика приросту вкладів фізосіб на банківських депозитах, незважаючи на скорочення ставок, якраз і демонструє, що довіра до банків (принаймні, у справі депозитів) потроху воскресає. Простіше кажучи, вклади живими грошима, якими можна в разі чого скористатися, вважається сьогодні серед громадян значно безпечнішим інвестуванням, ніж придбання метрів в умовах падаючого ринку. Криза знищила віру в нерухомість, як надійний, абсолютний і безальтернативний спосіб збереження та примноження грошей.

До речі, аналогічні процеси відтоку готівки з ринку нерухомості (як і падіння в цілому привабливості квадратних метрів як об'єкта інвестування) знову спостерігається по всьому світу. Якщо взимку і навесні ціни на житло в розвинених країнах злегка стабілізувалися, то вже влітку вони знову обвалилися десь на 15-20% практично у всіх країнах - від Америки і Європи до Туреччини та Японії ...

Коли буде "дно"?
Цінове "дно" завжди настає точь-в-точь за день до того, як ринок почне рости і вже не повертається до колишніх провалів. Багато експертів до цих пір будували прогнози про те, що пожвавлення буде неминучим, а зростання цін почнеться восени 2009-го. Коли прогноз в черговий раз не виправдався, година "ікс" був перенесений на весну 2010-го. Багато ріелтори відігравали ідею того, що, мовляв, у зв'язку з приходом нової владної команди, на Київ вдарить нова армія регіональних чиновників (з Донецька, Дніпропетровська, Криму), які і будуть скуповувати тут квадратні метри, розігріваючи попит.

Виявилося, у "донецьких" житло в столиці вже давно скуплено? Так це чи ні, але до цих пір прогнози тих, хто грає на підвищення, чомусь не збуваються. Втім, аналогічним чином ті ж аналітики не бажали бачити кілька років тому, що "цінова бульбашка", що утворився на ринку нерухомості України, де ціни на житло виявилися вище європейських, а доходи залишалися одними з найнижчих в Європі, рано чи пізно закінчиться крахом. Виходить, і сьогодні їх передбачення щодо закінчення спаду цін, як і швидкого завершення кризи, м'яко кажучи, ненадійні.

Останнім часом все частіше існує думка, що ситуація на українському ринку нерухомості може розвиватися по так званому "японському сценарієм". "Японський сценарій" - це коли на ринку нерухомості протягом тривалого періоду спостерігається плавне, але неодмінне зниження цін на житло. Період може охоплювати мало не десять років поспіль. Виходить, питання сьогодні повинен полягати уже не в тому, коли і як закінчиться цінове піке, а в тому, чи будуть ціни рости взагалі після того, коли "дно" буде нами по-справжньому виявлено?

Довідка "2000"
На ринку вторинного житла найбільшу кількість договорів купівлі-продажу сьогодні полягає в найдешевшому сегменті економ-класу (квартири вартістю $ 45-65 тис.), а також ще трохи в середньому ціновому сегменті - $ 65-80 тис. Також інтерес зберігається на квартири бізнес- класу в будинках у центрі міст і віком до 10 років в самих популярних районах.

Найбільшим попитом у покупців сьогодні користуються однокімнатні квартири, на купівлю яких доводиться близько 44% угод (на двокімнатні - 43% угод, тоді як попит на трикімнатні і більше - 13%). При цьому 65% всіх угод у Києві припадає на придбання квартир вартістю до $ 100 тис., а 22% угод - від $ 100 до $ 200 тис.

Найдорожча квартира в історії Києва, та й всієї України, була виставлена на продаж у 2008-му році і коштувала вона $ 15 млн. Ця квартира з 25-ма кімнатами і площею в 994,6 кв. м розташовувалася на вул. Шовковичній.

У 2010 році одна з найдорожчих квартир Києва продається за $ 9,3 млн. Це 8-кімнатні апартаменти в чотирирівневої пентхаусі площею 1209 кв. м на вул. Московській на Печерську. За такою ж ціною виставлено зараз кілька квартир на вул.Грушевського неподалік від Верховної Ради і Кабміну. Найдешевша квартира була продана в цьому році за $ 28,5 тис. Це 1-кімнатна квартира площею 32 кв. м. у районі ДВРЗ була продана в травні цього року.
Газета 2000