Купуй сьогодні - завтра буде дорожче

Московська асоціація ріелтерів / МАР / під завісу літа зібрала провідних аналітиків ринку нерухомості. Експерти зайнялися своєю улюбленою справою - оцінили результати останніх двох кризових років, а потім обережно дали прогнози на майбутнє по російському ринку нерухомості.

У цілому, експерти зійшлися на думці, що найближчим часом / прогнози від 3-х місяців до 3-х років / ринок не зазнає глобальних змін, якщо не трапиться чергова макроекономічна катастрофа. Що ж саме буде впливати на ринок житла? В основному, російські реалії, вважають експерти.

На думку професора кафедри "Економіка та управління міським будівництвом" Російської економічної академії ім. Г. Плеханова Геннадія Стерника, первинний ринок російський нерухомості та вторинний ведуть себе по-різному. На первинному ринку криза триває. Тим не менш, за словами віце-президента Російської гільдії ріелторів, гендиректора агентства нерухомості "САВВА" Костянтина Апрелева, закладена проблемна нерухомість не зробить глобального впливу, якщо навіть потрапить на ринок. За оцінкою експерта, мова йде не більш ніж про 1,5 відс житла. Набагато більший вплив матиме викид житла самими забудовниками для вирішення поточних проблем.

Аналітики відзначили, що досить високий рівень цін на новобудови у порівнянні із вторинним ринком житла обумовлений саме малими обсягами будівництва, що ми спостерігаємо останні два роки. У той же час доходи населення при деякому зростанні в Москві глобально не збільшилися в регіонах Росії. Купується та нерухомість, де забудовник запропонував адекватну ринку ціну, резюмував керівник аналітичного центру IRN.RU Олег Репченко, приводячи в приклад московський район Марфіно і деякі інші "плями" масової забудови.

Будівельники змушені були поміняти стратегію взаємин з клієнтами, а також підхід до планувань. Так за словами керівника відділу консалтингу та аналітики компанії "Азбука житла" Артема Ржавського, за час кризи середня квартира втратила 5 кв м від загальної площі. О. Ржавський також зазначив, що зараз 3 / 4 покупок здійснюються в Московській області за рахунок доступної ціни.

Репченко відзначив також, що забудовники знову повернулися від спекулятивної функції до своєї істинної - будувати житло. Але тепер треба будувати не тільки багато, але й якісно, зокрема, забудовувати територію інфранструктурой.

За словами К. Апрелева, сьогодні головний докризовий тренд "купуй сьогодні - завтра буде дорожче" вже не працює. Зараз забудовники повинні змінити стратегію бізнесу і механізми будівництва. Тому що будівництво має більш тривалі цикли, ніж деякі інші види бізнесу, то вже зараз необхідно мати "запасний варіант" на випадок введення податку на нерухомість, прийняття якого може відбутися в 2012 р. На думку К. Апрелева, розмови про це вже зараз впливають на ринок. Якщо ж податок буде прийнятий, то ціновий тренд на ринку житла буде знижуючим.

Аналітики також відзначили підсилюється роль держави на ринку житла: це і зниження іпотечної ставки і тренд на масове будівництво. "Цілком можливо зниження ставки за іпотечним житловим кредитом до 6-8 відсотків", вважає голова аналітичного агентства RWAY Олександр Крапін. Тим не менш, Г. Стерник попередив, що різке зниження іпотечних ставок може негативно відбитися на ринку житла. Ставки будуть знижуватися, попит, що природно, зростати. Тільки залишається питання: під що формується даний попит при зниженні обсягів будівництва?

Як зауважив А. Крапін, в 55-і з 83 російських регіонів повна собівартість будівництва житла по знову започаткованим проектам вже менше 30 тис руб / кв м. Тільки в 5-и регіонах / включаючи столичний / повна собівартість житла перевищує рекомендовані федеральної владою значення. На думку А. Крапіна у посткризовий період, ринок стане більш збалансованим, особливо за середньою вартістю об'єктів ринку і середнім доходами його суб'єктів. Рублеві ціни на ринку житла знизяться в порівнянні з докризовими на 50-60 проц від максимальних значень. Ділова активність зросте в 2-3 рази, прогнозує аналітик. "Почнеться швидке відновлення обсягів нового будівництва, що, власне, ми вже можемо спостерігати на прикладі Підмосков'я. Будівництво буде вестися в основному за допомогою комплексної забудови територій і масового будівництва індивідуального бистровозводімого житла. Також знизиться вартість послуг природних монополістів для забудовників", сказав він.

Олег Репченко зауважив, що разом з діяльністю фонду РЖС в обіг залучається величезна кількість земель. "Якщо запрацюють пропоновані норми виділення земель" в державних інтересах ", то під" соусом "реалізації нацпрограми" Доступне житло "багато невикористовуваної землі може бути досить швидко виділено під будівництво житла. Додає нестабільності ринку і пожвавлення заморожених в кризу проектів, у першу чергу, знаходилися на стадії "паперової готовності".

Що стосується вторинного ринку, то на даний момент він "пашить оптимізмом" і за підсумками 2010 р покаже більший обсяг продажів, ніж в 2009 р., впевнений Геннадій Стерник. Страхи ріелтерів, що вони не зможуть заробити на зростанні цін повинні розсіятися, оскільки дохід можна отримувати не тільки на спекулятивному зростанні, але і на оборотах, повторив відому, але забуту ріелтерами істину Г. Стерник.

На його думку, ринок живе за принципом латинської букви "L". Два роки тому ми побачили різке падіння цін і зворотів бізнесу, а тепер ринок до кінця року і в першому кварталі 2011 р чекає "коливальна стабільність", або, як говорять аналітики, "бічний тренд з високою волатильністю". Простіше кажучи, ціни будуть то рости, то падати, що в підсумку дає майже "нульове зростання". Він також зазначив, відносно легкий вихід з кризи Москви пов'язаний з тим, що в 2009 р в середньому по РФ, в Санкт-Петербурзі і Московській області зростання номінальних грошових доходів не було, але в Москві доходи виросли на 23 проц до 44,46 тис руб. "Ось чому ринок житла Москви ще в кінці 2009 р відчув позитивні зміни, а ринок багатьох регіонів поки не відчув", сказав Г. Стерник.

Згідно з даними Управління Росреестра по Москві, вже в 1 півріччі 2010 р обсяг угод склав 40,1 тисяч проти 22 800 за аналогічний період минулого року / приріст 76 відс /, тобто досяг докризового рівня.

"Ніякого зростання цін не буде", - сказав Г. Стерник кілька посмутнілий ріелтер. На його думку, коливання рублевих цін будуть в межах + / - 5 проц з можливим підвищенням до кінця року не більш як на 5 відсотків, доллорового еквівалента цін - у межах від +5 до -10 проц відс.

Олег Репченко також упевнений, що ринок буде схильний до частих ціновим коливанням. Так що, через 2-3 роки вартість житла може виявитися приблизно такий же, як зараз.

Він також вважає, що ріелтерами не варто впадати у відчай у зв'язку з відсутністю зростання цін. Навпаки, зараз їм буде простіше вибудовувати довгі ланцюжки з альтернативними угодами, що вже знаходить підтвердження на практиці. Різкий стрибок попиту, який можна було спостерігати в цьому році, пов'язаний з відкладеним попитом альтернативних багатоходових угод. "І цих угод вистачить ще на кілька років", упевнений О. Репченко. У найближчі два роки можна більше чекати зростання за обсягами угод, але не за цінами, підкреслив аналітик.

Він зазначив марність паралелей з кризою 1998 р, які проводять, щоб змоделювати вихід із ситуації. Ціна 1 кв м житла в 1998 р на Московському ринку була близько 800 дол, на Підмосковному - 400 дол Зараз ціни такі, як для ринку з величезними оборотами. Іншими словами ринку особливо нікуди рости.

На думку керівника аналітичного центру корпорації "Інком" Дмитра Таганова, ринок заміської нерухомості теж навряд чи зміниться до кінця року. Таганов розповів про наступне парадоксі, який можна було спостерігати останні декілька місяців і який продовжить свій тренд ще якийсь час. Якщо вважати середню ціну по заміському ринку, то вона незмінно знижується. При цьому ціни на об'єкти в побудованих селищах або високого ступеня готовності виросли. Цей парадокс пов'язаний з тим, що на ринок продовжує надходити величезна кількість ділянок без підряду. Саме вони "відтягують" середню ціну.

На ринку Московської області заміська нерухомість, де продається хоча б один об'єкт, представлена в 600-х селищах. У першому півріччі 2010 р на ринок вийшли близько 50 селищ, тобто стільки ж, скільки за весь 2009 р. У першому півріччі на ринку було представлено близько 40 тис об'єктів, з яких: 18 тис котеджів / 46 проц /, 16 тис ділянок без підряду / 40 проц /, 5 тис квартир у таунхаусах / 13 проц /, 0,5 відс квартир в малоповерхових будинках / 1 проц /. Середня ціна об'єкта нерухомості - близько 12 млн руб. Під час кризи зниження склало 52 проц, за рахунок зростання частки селищ без підряду: майже 50 відс, зростання в 4 рази /.

Спад продажів на ринку заміської нерухомості пов'язане з тим, що це другий дім, який розглядається покупцем як предмет розкоші. З одного боку, ділянки без підряду дозволили девелоперам вижити: вони викинули на ринок адекватне запитам покупців пропозицію. З іншого боку, ринок відкотився назад.

В даний час ринок відносно стабільний. Дана ситуація продовжиться до кінця року, вважає Д. Таганов. У зв'язку із сезонним фактором можливий деякий сплеск восени. Також буде продовжуватися ситуація з виходом ділянок без підряду, в цьому випадку частка дорогого сегмента буде скорочуватися. Важливим фактором залишиться ступінь готовності селища. У цілому, ринок заміської нерухомості буде слідувати за загальними тенденціями ринку нерухомості. У зв'язку з цим бурхливих змін найближчим часом чекати не слід. Таганов очікує плавного процесу пожвавлення ринку разом з виходом країни з економічної кризи.

Тим не менш, покупка квартири все одно залишається вигідною для покупця, тому що найчастіше вона розглядається як пенсійне накопичення і при здачі в оренду дає стабільний дохід - 4 відсотків річних.

Якщо врахувати, що банки продовжують знижувати ставки за депозитами, в ріелтерів та будівельників хороша перспектива - люди будуть переводити гроші в нерухомість.

На думку К. Апрелева, ціни вже ніколи не повернуться на докризовий рівень - про спекуляції мови бути не може.

Незважаючи на те, що аналітики насамперед закликали дивитися пильно на проблеми вітчизняного ринку, вони не забували озиратися і на закордон. Дані по ринку США виявилися гіршими, ніж очікували міжнародні інвестори, тому є надія, що в самий найближчий час у них виникне інтерес до російського бізнесу і російської нерухомості, з оптимізмом резюмували вони.
www.zagorodna.com