На ринку житлової нерухомості з'явилася чергова класифікація новобудов





Google+
24.11.2010 12:52
Статті про нерухомість | На ринку житлової нерухомості з На ринку житлової нерухомості з'явилася чергова класифікація житла, цього разу-новобудов. Її творці пояснюють необхідність її розробки нових вимог покупців, які вони почали пред'являти до житла після кризи.

Як вважають деякі експерти, з її появою на ринку навряд чи щось зміниться-колишні спроби консультантів, продавців і забудовників створити єдиний інструмент управління об'єктами житлової нерухомості регулярно наштовхувалися на внутрішні протиріччя між собою ж.

Про створення нової класифікації новобудов, «враховує всі особливості московського ринку первинного житла», оголосив аналітичний департамент компанії «Стройтрест-Нерухомість». У даній класифікації запропоновано крім традиційних основних класів («економ», «бізнес» і «еліт») ввести градацію ще на 5 підкласів, які дозволяють більш точно оцінювати категорію новобудови.

«На пост-кризовому ринку у більшості покупців змінилися вимоги до житла. Таким чином, в нових умовах девелоперам довелося переглянути концепцію багатьох проектів, запропонувавши клієнтам набір опцій, максимально відповідний їхнім запитам. Покупці стали приділяти більшу увагу функціональним, ніж статусним опцій, наприклад, введення обробки від забудовника, додаткового страхування ризиків тощо », - йдеться в повідомленні компанії.

Акцент на комфорт-клас

За словами провідного аналітика компанії «Стройтрест-Нерухомість» Ольги Новікової, розроблена ними класифікація заснована, перш за все, на вимогах сучасного покупця, що висуваються при купівлі квартири в новобудові.

«Вона дозволяє не тільки більш чітко визначити параметри проекту того чи іншого класу, а й систематизувати нашу базу даних для проведення більш детальних аналітичних досліджень. Дані класи і підкласи виділені на підставі нашого експертного досвіду, і ми сподіваємося, що класифікація буде корисна як фахівцям ринку нерухомості, так і нашим покупцям », - говорить Ольга Новікова.

Особливий акцент у своїй класифікації її творці роблять на комфорт-класі, до якого відносять об'єкти, концепція яких передбачає зведення монолітних будинків на упорядкованій і повністю обгородженій території. У списку необхідних параметрів комфорт-класу: зведення інфраструктури в повному обсязі (дитячі сади, школи і т.д.) створення підземного або багаторівневого паркінгу, оптимальне співвідношення ціни і якості.

«У даному випадку покупець орієнтується на вартість пропозиції, але якісні характеристики і опції не менш значимі для нього. Середня площа квартир комфорт-класу становить від 60 до 80 кв.м », - інформують у« Стройтрест-Нерухомість ».

На думку Ірини Романової, керівника відділу маркетингу і PR ГК «Піонер»-Москва (будівельної компанії, в якій також прийнято оперувати поняттям «комфорт-клас»), робоча класифікація житла на ринку вже є, правда різні забудовники часто наділяють об'єкти різними вимогами.

Так, за версією ГК «Піонер»-Москва, що будується ними житло поділяється на економ-, комфорт-, бізнес-, преміум-і де-люкс класи. І основними прикметами комфорт-класу в компанії вважають такі показники, як близькість до метро, індивідуальне архітектурне вирішення комплексу та ще ряд факторів, зазначених нижче.

- Які умови комфортності житла?


- Близькість до метро - Індивідуальне архітектурне рішення комплексу - Вільне планування. Площа квартир коливається від 40 до 105 кв. м, при цьому кількість кімнат покупець вибирає сам. Відсутність капітальних перегородок і оптимальна кількість вікон дозволяє облаштувати як простору двокімнатну квартиру площею 105 кв. м, так і більш компактні трьох-, чотирьох-або п'ятикімнатні апартаменти.

- Всі місця загального користування (сходи, ліфтові холи тощо) підлягають обробці в єдиному стилі. - Якісне інженерне обладнання. - Сучасні технології зведення будинків нічим не поступаються прийомів будівництва елітних об'єктів.

- Підземний гараж та наземна крита парковка в крокової доступності. - «Сімейна» інфраструктура включена до проекту: під вікнами будинку будуть розташовані дитячий садок, спортивні та дитячі майданчики, зелені сквери для прогулянок і природний ставок. - «Соціальна» інфраструктура розташована на нижніх поверхах: магазини, перукарня, аптека, пральня тощо - Максимально комфортні фінансові умови придбання нерухомості для всіх покупців.

Як не заплутатися в плюсах і мінусах


Як вважає директор департаменту консалтингу, аналітики і досліджень компанії Blackwood Ольга Широкова, немає сумнівів, що складний ринок новобудов Москви, який включає значну кількість об'єктів з різними характеристиками, може бути описаний за допомогою трьох категорій з досить високим ступенем узагальнення.

Адже при детальному розгляді окремих новобудов, навіть зі схожими основними характеристиками (місце розташування, площі та ін), можна виявити суттєву різницю в їх окремих параметрах (паркінг, висота стель та ін.)

«Для ідентифікації таких відмінностей, коли мова йде про конкретні об'єкти, дійсно зручно застосовувати систему проміжних категорій (коли до базової категорії додається знак" "або" - ": економ, бізнес-, бізнес, еліт). Тим не менше, для цілей аналізу ринку та виявлення поточних тенденцій всі об'єкти зручніше групувати за трьома базовим категоріям.

Так як велика кількість виділених сегментів з часто перехресними характеристиками об'єктів ускладнює розуміння ринку, особливо з точки зору покупців, для яких тонка грань між усіма цими підгрупами часом просто не видно », - говорить Ольга Широкова.

Вона відзначає, що якщо і виділяти підгрупи в сегментації ринку, то доцільно це робити для всіх трьох сегментів. «У представленій класифікації докладно розглянуто сегменти бізнес та економ-клас, елітний ж клас розглянуто спрощено, хоча і тут з розвитком ринку відбувається значна диференціація пропозиції», - коментує вона створену «Стройтрест-Нерухомість» класифікацію.

Економ з людським обличчям


Як вважає генеральний директор «Міель-новобудови» Марія Литинецкая, сама по собі класифікація житла може впливати на ціни. За її словами, після кризи на ринку новобудов сильно зсунулися поняття про те, що ж таке економ-клас і горезвісний «де-люкс».

Змінилися і цінові очікування покупців. У той же час у будинках економ-класу девелопери стали використовувати елементи будинків бізнес-класу: тут з'явилися мармурові під'їзди, красиво оброблені холи, комплексний підхід до створення інфраструктури об'єкта.

«Такі будинки вже можна зустріти, наприклад, в Бутово. Криза змусила забудовників підходити до проекту комплексно і пропонувати покупцям більш дорогі опції. У той же час, незважаючи на використання елементів бізнес-класу, планування в цих будинках залишаються невеликими, тому кінцева вартість квартири як і раніше є адекватною і може бути віднесена до класу економ.

Тільки це економ "з людським обличчям" », - говорить Марія Литинецкая. В якості прикладів подібних об'єктів вона призводить проекти компаній RGI (великий житловий монолітний комплекс економ-класу в районі Митино) і RDI (проект під умовною назвою «Івакін»), які будуть реалізовані за таким принципом.

Все для споживача


У той же час при обговоренні чергового варіанта класифікації опитані GZT.RU експерти не обійшлися і без скепсису. Так, партнер, директор департаменту житлової нерухомості Chesterton Катерина Тейн вважає, що дана класифікація не несе в собі нічого нового, і швидше за все її поява не вплине на вартість об'єктів московського ринку нерухомості.

Радник президента ФСК «Лідер» Григорій Алтухов вважає, що часта проблема подібних класифікацій-відсутність домовленості всіх гравців ринку нерухомості про використання єдиного стандарту. «Тому проблему численних" бізнес-класів з видом на МКАД "треба вирішувати зовсім не новим варіантом класифікації», - говорить експерт.

Думка експерта


Керуючий директор компанії «Century 21 Захід» Євген Скоморовський:

За великим рахунком, всі класифікації-це від лукавого. Все-таки монолітні будови кілька престижніше, ніж «панель» і деякі забудовники, щоб виділити свій проект застосовують різні терміни. Та й квартиру з ванною площею 3 кв.м, хочеться якось відокремити від аналога з 1,7 кв.м.

Як правило, всі поняття вигадують у надрах тієї чи іншої компанії, а найбільш вдалі терміни переймається ринком. Зокрема, поняття «комфорт-клас» згенеровано конкретною компанією для просування конкретного об'єкта. Все-таки житло в монолітному будинку за МКАД, нехай навіть і дуже непоганий планування, на бізнес-клас не тягне, тому й придуманий новий термін. Дуже цікавий і грамотний маркетинговий хід. Кілька місяців тому набір в пошукових системах Інтернету терміна «комфорт-клас» незмінно приводив до конкретного об'єкта.

Тепер їм стали користуватися й інші забудовники. Напевно, головний критерій, це питання ціни, але останні постійно змінюються: зростають або падають. Сьогодні кордон, що відокремлює економ-клас від «бізнесу» становить близько $ 7-8 тис. за кв.м.

На думку Алтухова, критерії оцінки проектів досить типові для класифікацій, єдине відхилення-«пріоритети покупців», що викликано кризовими явищами на ринку нерухомості та проголошуваним практично всіма продавцями трендом «орієнтації на споживача».

«В іншому класифікація досить узагальнена та місцями суперечлива. Наприклад, ємність паркінга в економ-класі розраховується "з нормативних актів" (тобто по МГСН, де чітко вказані 1 або 1,7 м / місць на квартиру), а в "бізнесі" - ті ж "одне або більше на квартиру ", але вже без згадки нормативних актів.

Аналогічно, такі узагальнені параметри, як благоустрій території, установка спортивних і дитячих майданчиків-обов'язкова вимога будівельних норм, і згадувати це схоже вказівкою наявності в будинку сміттєпроводу і венткоробов на кухні. З нашого досвіду, середня площа квартири в класі "бізнес" - це 90 кв.м, в класі "бізнес-плюс" - 110 кв.м », - повідомляє Григорій Алтухов.

Коли в товаришах згоди немає


Причина появи скептичних думок бере свій початок ще у докризові «гладкі» роки, коли ціни на нерухомість постійно росли, а консультанти «бавилися» створенням всіляких варіацій класифікацій житла, переважно елітного. Спроба гравців ринку домовитися постійно наштовхувалася на конфлікт інтересів кожного з них, особливо продавців (у тому числі девелоперів), які не могли встояти перед спокусою зарахувати свій будинок бізнес-класу до елітного житла заради успішного просування його на ринку.

Незалежний аналітик ринку нерухомості Юрій Кочетков свідчить, що раз за 10 років на ринку нерухомості, незважаючи на всі спроби, так і не змогли створити щось уніфіковане, значить, в цьому є якась причин.

Аналітик бачить її в тому, що девелопер при забудові майданчики керується своїми міркуваннями, підбираючи під місце певний тип будівель. «У результаті виходить величезне поле з житлом, яке неможливо оформити на класи. А ми інтуїтивно відчуваємо, яке житло дорожче, яке дешевше, цей будинок-простіше, а цей-з вивертами. Однак фактично пов'язати цю нерухомість в одну групу ми не можемо. Тому мені здається, що чергова створена класифікація також буде приречена на забуття. Її створення-дуже складне завдання для нашого ринку », - резюмує Юрій Кочетков.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: нерухомість житло новобудови
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти