На Південнобережжі нерухомість економ-класу не будують

У порівнянні з минулим роком ціни на нерухомість в Криму виросли в середньому на 30%, причому як на первинному, так і на вторинному ринку. Курортна нерухомість з квітня минулого року по квітень нинішнього подорожчала в середньому на 42%.
У лідерах Південний берег Криму, який наполегливо наздоганяють за рівнем цін курортні міста східного і західного узбережжя. Правда, в цих регіонах високим залишається попит на вторинне житло, тоді як на ПБК покупці віддають перевагу новобудов.

Селища б'ють рекорди

У Ялті за рік вартість житла в центральній частині міста і районі набережної збільшилася на 23%, у прилеглих до центру мікрорайонах на 15%, віддалених районах, включаючи Лівадію і Массандру, на 38,5%, розповідає директор агентства нерухомості «Фірма« СТД- центр »Віктор Мазурін. Хоча не ялтинські об'єкти нерухомості дали високі показники зростання, а розташовані в селищах Південнобережжя. У лідерах опинився Корєїз, де вартість квадратних метрів за рік подорожчала на 61,9%, на другому місці Сімеїз - на 54,5%, трійку лідерів замикають Алупка і Форос, де нерухомість виросла в ціні на 50%. У Гаспрі житло подорожчало за рік на 45,4%, в Гурзуфі на 42,8%, в Місхорі на 41,6%, Микиті на 38,4%. У результаті, за розрахунками АН «Фірма« СТД-центр », на 1 квітня 2008 року середня вартість 1 кв. м у центрі Ялти і на набережній складала 3,2 тис. у.о., у прилеглих районах - 2,7 тис. у.о., віддалених мікрорайонах Ялти, Лівадії, Масандри, Алупки, Микити - 1,8 тис. у . е, в Сімеїзі, Місхорі, Кореїзі - 1,7 тис. у.о., Гаспрі - 1,6 тис. у.о., в Гурзуфі - 2 тис. у.о., Форосі - 2,4 тис. у.о.

Стрімке зростання цін в селищах ПБК фахівці відзначають починаючи з 2003 року, при тому, що нерухомість в містах Південнобережжя традиційно користується великим попитом. Втім, головний аргумент на користь селищ - нижча ціна, а вже нерухомість економ-класу користується підвищеним попитом незалежно від місця розташування об'єкта.

Ексклюзив в центрі

Фахівці в один голос говорять, що високі ціни не межа, більше того, у них немає передумов для зниження, на відміну від інших регіонів країни. У Криму землі для будівництва нових об'єктів у рекреаційних регіонах з кожним роком стає все менше, а у центрах курортних міст кожна сотка на рахунку. У лідери за кількістю введених в експлуатацію новобудов сьогодні увійшла Ялта (у 2006 році вона займала тільки 5 місце по Криму). У минулому році на території Великої Ялти зводилося або проектувалося більше 61 багатоповерхового об'єкту, будівельні роботи велися на 30 майданчиках. Безпосередньо на території міста будували понад 30 об'єктів житлової нерухомості з житловою площею понад 160 тис. кв. м. У 2008 році повинне початися будівництво ще не менше 10 об'єктів. Більшість будинків, що будуються планується здати в експлуатацію в 2008 - 2009 роки, тобто у найближчі рік-два в Ялті вводитимуться в експлуатацію до 100 тис. кв. м житлової площі. А в найближчі три-чотири роки планується побудувати ще не менше 20 будинків. Тобто до 2020 року місто отримає близько 60 житлових будівель.

«На сьогоднішній день в Ялті виставлені на продаж більше двадцяти об'єктів. Ще декілька будинків будуються, але продажу ще не розпочалися, - розповідає провідний спеціаліст з нерухомості кримської будівельної компанії «СоюзБудТехнологія» Валерія Петрусевич. - Основна причина - відсутність дозвільних документів на будівництво. Крім того, в деяких з об'єктів, що продаються на сьогоднішній день не продано жодної квартири. Дуже часто причиною цього стає неправильне позиціонування об'єкту: у Ялті багато комплексів, які можна зарахувати до економ-класу, позиціонуються як елітні, що дозволяє будівельникам завищувати ціни. Але хіба можна віднести до високого рівня, наприклад, будинки, розташовані в 5 км від моря або в безпосередній близькості від найбільш жвавих вулиць? Це спроба отримати максимальний прибуток при мінімальному вкладенні », - пояснює експерт.

За інформацією на лютий 2008 року, середня вартість квадратного метра в новобудовах преміум-класу в Ялті була встановлена ??на рівні $ 3 тис. за метр. При цьому частина будівельних компаній прагне встановлювати таку ціну вже на початковій стадії будівництва, а від початку будівництва до його завершення вартість зростає в 2 - 2,5 рази. Природно, продати апартаменти за спочатку завищеною ціною виявляється непросто навіть при активній рекламній кампанії. У результаті в Ялті близько 7 введених в експлуатацію комплексів стоять в очікуванні клієнтів.

Багато в чому залежить ціна і від місця розташування об'єкту. Розуміючи, що швидше за все будуть реалізовані об'єкти, розташовані в центральній частині міста, неподалік від моря, але далеко від галасливих вулиць, деякі будівельні компанії прагнуть максимально заробити. Таких об'єктів сьогодні в Ялті близько 6. При цьому в трьох з них ціни починаються від $ 5 тис. за кв. м і досягають $ 17 тис., а їх площа від 100 кв. м.

При цьому на ялтинському ринку нерухомості існує гострий дефіцит житла економ-класу. І навряд чи є попит коли-небудь буде задоволений. Як кажуть будівельники, економ-клас не буде будуватися найближчим часом через введених міськрадою обмежень по поверховості для нових будівель у центрі міста. Це робить, по-перше, унікальними у своєму роді будуються зараз удома, а по-друге, економічно неправильним використання дорогоцінної землі в центральній частині під економ-клас, адже в перспективі доведеться будувати виключно на околицях міста. Результат цього - зростання вартості квадратних метрів. «Житло, яке коштувало раніше $ 1,5 - $ 1,8 тис., тепер буде від $ 2 тис., тому що ближче до моря новий дозвіл на будівництво отримати вже неможливо», - пояснює Валерія Петрусевич.

Втім, поки ще можна знайти в курортній столиці і недорогу по ялтинським мірками квартиру, причому в новобудовах. Правда, доведеться немало попрацювати, адже «залежаний» з якої-небудь причини товар не рекламують з такою ретельністю, як елітні апартаменти.

Аналогічна ялтинської ситуація і в Алушті. У переліку пропозицій переважає елітне житло, вартість квадратного метра якого коливається від 2,5 тис. у. е. до 3,5 тис. у. тобто на стадії проекту або початку будівельних робіт, що при величезних метражі робить суму покупки підйомної тільки для дуже забезпеченого клієнта.

Не зупиняючись на досягнутому

Одним з найбільш активно забудовуються міст Криму сьогодні можна вважати Севастополь. За інформацією компанії «Маркет Крим», у місті ведуться будівельні роботи на більш ніж 60 будівельних майданчиках. Причому в першу чергу це житлова нерухомість.

Темпи будівництва первинної житлової нерухомості в Севастополі ростуть з року в рік. Якщо в 2006 році було введено в експлуатацію 104,3 тис. кв. м, а роком раніше тільки 94 тис. кв. м, то за підсумками 2007 року було побудовано близько 118 тис. кв. м. Правда, як і в Ялтинському і Алуштинському регіонах, в Севастополі основна маса нерухомості, що будується відноситься до категорії «еліт». За словами керуючого інвестиційними проектами та програмами у Криму агентства нерухомості «Мультидом» Руслана Марінута, з усього споруджуваного в Севастопольському регіоні житла тільки 10 - 15% економ-класу, інше позиціонують як елітне. При цьому попит на економ-клас колосальний.

Експерти вважають, що ця тенденція збережеться і в 2008 році, тому що, по-перше, чималу частину витрат становить ціна земельних ділянок під будівництво, придбаних на аукціонах, а по-друге, забудовникам вигідніше будувати дороге житло. «Будівельники, на жаль, ще не доросли до того, щоб, перш ніж почати будувати, замовляти маркетингове дослідження, яке дасть розуміння, що потрібно ринку. Вони діють за інерцією, будують, як 3 - 4 роки тому, коли був дикий попит на будь-яке житло. На сьогоднішній день сегмент елітного житла дуже близький до насичення, а затребуваний на ринку економа-клас майже відсутня », - говорить пан Марінута.

Середня вартість квадратного метра в севастопольських новобудовах економ-класу сьогодні досягає 1,1 тис. у. е. У елітних багатоповерхових комплексах, розташованих близько до моря (наближення до берегової лінії додає до вартості близько $ 500 на 1 кв. м), вартість квадратного метра становить від 1,6 тис. у. е. до 2 тис. у. е. при величезній житлоплощі.

Аналогічна вартість нового житла в ще одному курортному місті - Євпаторії. Хоча, за словами фахівця агентства нерухомості «Квадратний метр» Сергія Громова, попит на євпаторійську нерухомість багато в чому залежить від місця розташування об'єкта та його ціни. «Клієнти питають або якийсь певний район міста, незалежно від того, в якому фонді знаходиться житло - первинному або вторинному, або шукають нерухомість ближче до моря. Причому із задоволенням купують житло і у вторинному фонді, якщо розташоване воно в більш цікавому місці », - пояснює експерт. Причину цього можна побачити у цьому, що Євпаторія більш демократичний в плані ціни і відпочинку курорт, а «золота» публіка все ж таки віддає перевагу блиску Південнобережжя.

Те саме євпаторійським ціни в Судаку, де вартість квадратних метрів у новобудовах на стадії будівництва складає 1.2 тис. - 1,5 тис. у.о.

Але треба думати, оскільки курортне майбутнє Криму не викликає сумнівів, ціни на нерухомість продовжать рости. Реалізація нових інвестиційних проектів, розвиток інфраструктури, відкриття нових екскурсійних маршрутів підвищують привабливість Криму і залучають нових відпочиваючих, стимулюючи тим самим зростання цін на нерухомість. А стабільне зростання цін, у свою чергу, робить Крим найбільш цікавим у Україна регіоном для вкладення коштів в об'єкти нерухомості.

www.zagorodna.com/uk