Мінуси «вторинної» квартири

Вибір квартири - процес складний і відповідальний. Це недешеве придбання, яке часто приховує і багато ризиків. Більшість з нас мріють про нову, зручною і просторій квартирі. Ніхто не хоче квартиру з історією, зі старою сантехнікою і ремонтом. Однак не завжди новобудови є в бажаному районі і не завжди є час чекати здачі і оформлення всіх документів. Тому питання, що краще купувати, не має однозначної відповіді.

До плюсів вторинного ринку можна віднести, по-перше, широкий вибір: таку квартиру можна знайти в будь-якому районі. По-друге, можливість відразу оформити всі документи і переїхати в довгоочікуване житло.

Однак цей ринок, як правило, дорожче первинне і ризики на ньому бути обдуреним вище. Купуючи квартиру, необхідно перевірити її чистоту з юридичної точки зору. Юристи ж компанії «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості» відзначають, що у кожної сьомої квартири при перевірці виявляється ймовірність того, що право на квартиру так чи інакше може бути оскаржене. При цьому в більшості випадків оспорюється не остання угода, а одна з попередніх. Тому, здійснюючи операцію на вторинному ринку, не нехтуйте послугами юристів. Вже краще заплатити більше і бути впевненим, що твоє право на власність належить виключно тобі.

«Перевірка юридичної чистоти квартири, виконана професійними юристами, що працюють у сфері нерухомості та мають для цього всі можливості, - один з найважливіших аспектів успішної угоди. Тут надто багато тонкощів і нюансів, які необхідно передбачити, і для цього потрібні інструменти, які є тільки у юристів великих ріелторських компаній. При виборі нерухомості не можна виявитися «занадто обережними» або «надмірно перестрахуватися», оскільки на кону стоять дуже великі гроші і наслідки необережної покупки можуть бути незворотними », - вважає Тарас Пазяк, керуючий партнер« Міель-Мережа офісів нерухомості ».
Які «тонкощі» необхідно перевірити?

Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп», так висвітлює це питання: «Більшість покупців з великою обережністю підходять до угод, де з боку продавця квартири діє представник за довіреністю. І ця обережність цілком обгрунтована. Найбільше шахрайств на ринку нерухомості відбувається саме при купівлі-продажу житла за дорученням. При таких угодах «спливають», як правило, підроблені документи на квартиру, тобто «липові» довіреності.

Для того щоб убезпечити себе в таких угодах, необхідно чітко розуміти, що таке довіреність і порядок її видачі. Цивільний кодекс РФ дає визначення довіреності: «Довіреністю визнається письмове уповноваження, яке видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами». Тобто продавець чи покупець може не брати участь в угоді особисто, а передати свої права по веденню даної операції іншій особі. Покупцеві житла при вивченні документів завжди необхідно звертати увагу на форму довіреності, на підставі якої діє представник продавця. Важливо, щоб Зображення: Мінуси «вторинної» квартіридоверенность була завірена нотаріусом. Нотаріально завірена довіреність надрукована на спеціальному бланку, з підписом і печаткою нотаріуса.

При вивченні довіреності необхідно з'ясувати, на яких підставах вона видана і на який термін. Строк дії довіреності не може перевищувати трьох років. Якщо строк у довіреності не вказаний, вона зберігає силу протягом року з дня її вчинення, а якщо в довіреності не вказана дата її вчинення, то така довіреність недійсна. Також покупцеві важливо звернути увагу на вік довірителя, його стан на момент вчинення правочину, оскільки у разі смерті довірителя довіреність припиняє свою дію.

Однак довіреності можуть бути завірені не тільки нотаріусом. Наприклад, якщо людина лежить у лікарні, документ може бути завірений головним лікарем. Коли довіритель знаходиться в місцях позбавлення волі - начальником в'язниці або колонії. Довіреності військовослужбовців запевняє командир військової частини. Повний список наводиться в ст. 185 ГК РФ. До здійснення операції треба зв'язатися з нотаріусом, який посвідчив документ, і поцікавитися, чи не відкликав чи власник квартири свою довіреність, і якщо вона була відкликана, то всі дії з її участю будуть вважатися недійсними.

Якщо покупець твердо вирішив купувати квартиру по довіреності, то щоб уникнути можливих ризиків він повинен обов'язково зустрітися безпосередньо з продавцем і особисто перевірити його паспорт і документи. Тільки так можна упевнитися в його намірах продати квартиру. Крім того, безпосередньо у власника можна з'ясувати важливі факти, що стосуються житла: хто зареєстрований в квартирі, не збережеться право проживання в квартирі за цими людьми після її продажу, чи не порушуються права неповнолітніх. Щоб упевнитися в достовірності документів, вимагайте особистої присутності власника при отриманні виписок з будинкових книг, Росреестра і т. д.

Але це не єдина причина, по якій угода може бути визнана не дійсною. Не менш небезпечна і така причина, як нездатність особи усвідомлювати характер і наслідки своїх дій по підписанню договорів про відчуження нерухомості (психічні розлади). В якості прикладу можна навести випадок, коли один громадянин купив квартиру у громадянки, яка успадкувала її за заповітом. Однак великим сюрпризом для нового власника стало судовий розгляд про визнання договору купівлі-продажу з колишньою господинею житла недійсним, при цьому позивачами виступали спадкоємці, не згадані в заповіті. В ході судового розгляду було доведено, що спадкодавець на момент складання заповіту був психічно не здоровий і не здатний розуміти значення своїх дій. Таким чином, договір купівлі-продажу квартири був визнаний судом недійсним і колишній щасливий володар квартири позбувся свого права власності на придбане житло.

У даному прикладі психічно хворим виявився спадкодавець. Але нерідко трапляється й так, що й сам продавець страждає психічними розладами, що може навіть і не кидатися в очі. Тому ми радимо завжди при проведенні операції з нерухомістю вимагати надання продавцем довідки про стан психічного здоров'я ».

Це основні аспекти, які необхідно перевірити, але є й інші підводні камені. Наприклад, може існувати заповідальний відказ, в квартирі можуть бути прописані особи, колись відмовилися від приватизації, може мати місце незаконне перепланування і т. д.
www.zagorodna.com