Лев Парцхаладзе: «Будувати дешеве житло в Києві економічно неефективно «





Google+
21.12.2010 09:43
Статті про нерухомість | Лев Парцхаладзе: «Будувати дешеве житло в Києві економічно неефективно « Для масової споруди дешевого житла-"економок", потрібна допомога держави.
Свого часу, ви ініціювали проект розгортання на Рибальському острові "сіті"-ділового центру. Однак, в останній момент, столичні власті відмовили у землевідведенні. Той випадок, коли лобізм виявився неефективний або недостатній, пише Лівий берег.

Рибальський - географічний центр Києва, ідеальне місце для ділового центру. Проект розробляли студенти Гарварду - ми спеціально їх запросили, для них це стало дипломною роботою.

Ви проспонсорували їх візит?

Приїзд - так. Це було ще за мерства Олександра Омельченка. Ідея йому дуже сподобалася, він нею буквально загорівся - представляв навіть Президенту. Однак, потім - через особливості політичної ситуації, все якось згасло.

Ну, якщо зараз інвестиційний клімат став краще, та й корупції - за вашими словами - менше, може, знову візьметеся? І свої амбіції реалізуєте, і владі допоможете - треба ж «попівцями» щось пред'явити киянам.

Дійсно, можливо, найближчим часом повернемося до проекту. Але, перш за все, необхідно провести будівельну реформу. Вона також посприяє викоріненню корупції у цій сфері.

Колишнє більшість у Київраді «трималося» на «роздачі» землі «потрібним людям». Зараз - на авторитеті однієї людини. Невже страх сильніший за «цементує» більшість?

Я б не говорив, що зараз депутатами керує страх. Не було прецедентів, щоб на депутата тиснули, погрожували, телефонували по якомусь приводу.

Як раніше?

Ні, раніше такого теж не було. Але був сталий більшість, яка брала рішення на свій розсуд, абсолютно не враховуючи позицію решти депкорпусу.

Крім «Сіті» на Рибальському у вас була ще одна цікава задумка: соціальне житло ...

Так. УБА розробила проект масового будівництва «економок». На жаль, зараз все залишається на рівні ідеї - ми поки не знайшли підтримки влади. Сьогодні в Києві дуже дорогі земля і комунікації, будувати тут доступне житло економічно неефективно. Це логічніше в містах-супутниках, де все значно дешевше. Але робити це треба під егідою держави, в рамках реалізації спеціальної національної програми.

На що ж ви сподівалися, звідки розрахунки - $ 450 за квадрат?

Пояснюю. Вартість житла складається з: вартості землі (власність або оренда); самого будівництва; підведення комунікацій; плати за дозвільні документи; забезпечення проекту; відрахування до бюджету міста, прибутку забудовника.

Плюс можуть бути додаткові витрати на виплату відсотків по кредиту, наприклад. Успішний досвід будівництва доступного житла в Україні вже був - у повоєнний період. Зведення «хрущовок» тоді, по суті, стало єдиним виходом із ситуації. Сьогодні для реалізації такого проекту необхідно, насамперед, створити спеціалізовану державну компанію.

У рамках національної програми можна забезпечити безкоштовне виділення цієї держкомпанії - як основному замовнику - землі. «Економка» у всіх містах зводити за типовим, один раз затвердженим, проекту (так скорочуються витрати на проектну документацію).

При централізованому виділенні землі, забезпечено затвердження цільового призначення, пільгового підведення комунікацій, обмеження прибутковості забудовника (держкомпанії) на рівні 3-5%. Крім того, при масовому замовленні будматеріалів у виробника, держкомпанія-забудовник цілком може домовитися з виробником про суттєву знижку.

Вартість такого ось житла складе близько $ 400-450 за квадратний метр. Якщо «квадратів» 25, отримуємо 11,250 тисяч доларів за квартиру. Незначне коливання ціни залежить ще від регіону: зрозуміло, в Криму, у Києві - трохи дорожче, на периферії - дешевше.

На 12 тисяч у.о ще можна взяти кредит.

Можна. Тим більше, якщо реалізовувати нацпрограму допомоги в придбанні житла, пропорція - «30 на 70». Тобто, держава вносить 30% вартості (як безоплатна підтримка або як безвідсотковий кредит), а на 70% необхідний кредит. Якщо виплачувати по ньому - в залежності від ставки - близько 150-200 доларів щомісяця, за 7-8 років цілком можна було б погасити. Виходить навіть дешевше, ніж знімати квартиру.

У будь-якому випадку без сприяння держави тут - ніяк?

Так.

За чим саме справа стоїть?

За ухваленням відповідного рішення, затвердження національної програми та створення держкомпанії - єдиного замовника такого проекту. З «приватниками» це неможливо. В Україні ціна житла формується від попиту і неможливо примусити «приватника», який отримав землю на якихось пільгових умовах, продавати квадратні метри також на пільгових умовах - за певною ціною.

Будинки, про які ми зараз говоримо - сучасні «хрущовки», вірно? Зведені, за рахунок зносу старих?

Ми називаємо їх "економки". Термін експлуатації - за рахунок застосування сучасних будівельних технологій - більше, ніж у «хрущовок». Але цей проект не варто пов'язувати з програмою знесення старого житла.

Отже, від держави вимагається «відмашка», правова база, організаційна допомога; від бізнесу - «двигун» процесу. Яким цілком могли б стати ви. Ви б на цьому і гроші заробили, і ім'я.

Грошей не заробив би. У мене інша мета - підняти будівельну галузь. Дивіться, при зведенні одного будинку зайняті близько 40 компаній: від, власне, будівельників, до юристів, фінансистів, виробників будматеріалів, ріелторів та ін ... З початком кризи, будови зупинилися, ринок просів, суттєво постраждали безліч фірм, пов'язаних з будівництвом опосередковано. А запуск такої програми їм усім допоміг би піднятися. У результаті - економіка б істотно оздоровилася.

Що особисто ви робили для лобізму проекту? До Президента, допустимо, ходили?

Ні, до Віктора Федоровича я поки не дійшов. На даний момент ми трохи змістили акценти: активно працюємо над введенням реформи будівельної галузі. Потім і до проекту доступного - «економічного», як я його називаю - житла справа дійде. Адже це все взаємопов'язане.

ЗМІ приписують вам дружбу з Валерієм Хорошковським. Він, через свого друга Льовочкіна, міг би допомогти лобізму.

ЗМІ помиляються. Не можна сказати, що я дружу з Валерієм Хорошковським.

«Будівельна реформа знизить вартість будівництва на 10-20%»

Реформу будівельної галузі ви разом з Сергієм Тігіпком «просуваєте». На чому він, варто відзначити, досить непогано піариться.

Знаєте, я керую Українською будівельною асоціацією (УБА), наша мета - поліпшення інвестиційного клімату в будівництві, захист інтересів будівельників. Одна з найсерйозніших проблем галузі-дозвільна система, що діє ще з радянських часів. Саме вона створює родючий грунт для корупції. Не так давно віце-прем'єр Сергій Тігіпко загорівся ідей провести будівельну реформу в Україні. Він запросив УБА стати співавтором проекту реформи.

Півроку ми займалися напрацюванням документальної бази. Співпрацювали з безліччю організацій: від Європейської бізнес асоціації до Американською торговою палатою; фахівцями різного профілю. На сьогодні основна робота виконана, законопроект створений. Очікується, що в грудні ВР буде розглядати його в першому читанні.

Встановлені жорсткі терміни: хотілося б, щоб реформа реально запрацювала вже з нового року. Це допоможе знизити рівень корупції на 90%, а вартість будівництва - на 10-20%. Більше того: збільшить приплив інвестицій у галузь.

Так а в чому суть законопроекту?

Перш за все, замовником будівництва тепер буде не компанія - місто. Компанія ж - на конкурсній основі - отримуватиме право реалізації замовлення города.Законопроектом передбачено, що оформлення земельної ділянки буде займати не більше 50-60 днів, отримання ордера на будівництво - близько 50 днів, і введення в експлуатацію - не більше 10 днів.

Сьогодні весь процес по паперах триває 475. Але в дійсності, цей період не регламентований відповідальністю чиновника, і може розтягуватися на роки без прийняття рішення, що блокує будівництво, підвищуючи його собівартість. Саме в отриманні усіляких дозволів - чиновників, місцевих рад - основна корупційна складова.

Тому наша пропозиція, як я говорив: міська рада не затверджує кожен окремий проект будівництва, а інвестор набуває ділянка на конкурсній основі. Це стане можливим, коли в кожному місті України буде розроблений і введений сучасний зонінг, запрацює містобудівний кадастр.

Тобто, ще на етапі планування, всі будівництва заздалегідь «прорисовуються»: поверховість, щільність, цільове призначення і т.д. Важливо мотивувати місцеві ради до швидкого створення такого зонінгу. УБА пропонує: після прийняття закону ввести мораторій на отримання дозволів на будівництво до моменту оформлення таких документів.

Тобто, дозволу на будівництва зможуть видаватися тільки на тих дільницях у місті, де є затверджений зонінг. Місто безпосередньо зацікавлений у плануванні цивілізованому і гармонійному. Приходячи за дозволом на будівництво, компанія звіряється з зонінг, де виписані всі умови і обмеження, змінити які їй вже неможливо. Якщо проект компанії відповідає всім критеріям - дозвіл виходить автоматично.

Тихий саботаж ваших новацій чинами всіх мастей гарантований. Ноу-хау обіцяє позбавити їх «годівниці».

Те, що ми пропонуємо - правила гри. Оскільки сьогодні всі працюють ще за радянськими законами. Забудовник приходить до чиновника, який відповідає за встановлення рівня, ну, припустимо, інсоляції ... Що це? Рівень проникнення в будівлі сонячних променів. Так ось, чиновник може вам дати дозвіл на будівництво чи не дати, через те, що в тебе з інсоляцією не все впорядке. І земля у тебе є, і проект затверджений, і інвестиції, а ось довідки немає і все - не можеш будувати.

«Люди не почнуть нічого купувати, поки будівельники не стануть будувати»

У якому стані зараз взагалі ринок? Криза остаточно закінчився або варто очікувати другу хвилю?

Ринок продовжує виходити з кризи. Але, ви ж розумієте, люди не почнуть нічого купувати, поки будівельники не стануть будувати. Так, до ціноутворення населення ставиться з великим побоюванням. Більше того, люди сподіваються: ціни будуть падати. Але тут є одна серйозна небезпека: відкладений попит. Де-факто, з середини 2008-го року нові будинки майже не будувалися. А попит, весь цей час, накопичувався. І коли він таки почне проявлятися, ціни можуть злетіти в рази. Цілком можливо, це станеться вже в 2011-му.

Багато що залежить від не \ відновлення іпотеки.

Не забувайте: іпотека - лише стимулюючий фактор, сама по собі вона не зробить житло доступнішим. Звичайно, було б добре, якби держава допомагала окремим категоріям громадян погашати процентні ставки за кредитами. І ставки були б не 15-20%, а 10, наприклад. Логічно: люди б знову почали брати кредити, що простимулювала б галузь в цілому.

Наскільки особисто ви збідніли в кризу, скільки мільярдів втратили?

Не вважав. І, знаєте, це не настільки принципово.

Невже?! Але допомога держави галузі, на ваш погляд, була тоді явно недостатньою, адже так?

Прийнятий у той період закон № 800 допоміг частково добудувати недобудови. На жаль, ряд інших важливих антикризових положень цього закону не були реалізовані.

Разом з тим, контроль державою галузі - гарантія неповторення історії з «Елітою-центр»?

Дивлячись що розуміти під "Елітою-центр". Якщо людина планує аферу заздалегідь - придумає, як обійти закон. Однак, в значній мірі, питання, звичайно ж, буде вирішене. Так, у нашому законопроекті - про який ми говорили - планується введення попередньої реєстрації квартир ще до отримання ордера. Так вдасться уникнути подвійних продажів тих же площ.

Плюс - механізми саморегуляції. Сама галузь буде визначати які компанії зможуть мати доступ до будівництва тих чи інших об'єктів. Сьогодні взяти участь у спорудженні аеропорту, скажімо, може будь-яка фірма. Тоді як логічно допускати до участі в конкурсі на зведення подібних об'єктів тільки великі компанії, що володіють певним досвідом, можливостями, які пройшли «еволюційний шлях» розвитку, а не з'явилися «нізвідки».

Кому вирішувати питання доступу?

Самим будівельникам, учасникам ринку.

Монополістам, значить?

Ні. Мова про прозорі правила гри.

Ось, ви, великий підприємець, який прагне реалізувати свої проекти на общестрановом рівні. Навіщо вам, скажіть, Київрада?

До Київради я прийшов у складі команди. Основною нашою метою був розвиток Києва, поліпшення життя городян. Київ столиця - обличчя країни, мені не все одно, як він буде розвиватися.

Як вам результат кличківське «Удару» на місцевих виборах?

Віталій отримав хороший результат. Це зрозуміло: люди хочуть бачити нові обличчя в політиці, нові ідеї, нові погляди.

Ваші люди за його списками заходили?

Ні.

А самі ви на майбутню кампанію як плануєте - в Київраду або в ВР?

Вибори нескоро, не думав ще. Хоча, звичайно, враховуючи ідеї, які у мене є, Верховна Рада для мене більш пріоритетна.

Так вам терміново потрібно або округ вибирати і починати «підгортати» або - що вірніше - у Партію регіонів вступати!

А що тільки з Партією регіонів можна до парламенту пройти?

Ви в цьому сумніваєтеся? Можете, звичайно, з Тягнибоком піти, він вас з задоволенням прийме.

Так, він мене з моїм прізвищем, точно, прийме (сміється).

Ви, до речі, партквиток як маєте?

На сьогоднішній день я є членом політради партії «Удар».

Скільки грошей, за ці роки, ви витратили на політичний проект Кличка?

Всі суми були офіційно озвучені. Точні цифри я не пам'ятаю.

Нас реальні цифри цікавлять, а не офіційні.

Цього я не буду коментувати.

Наприкінці. Ви продовжуєте спілкуватися з Віталієм Кличком? Може, дружите?

Так, ми бачимося і спілкуємося.

Лівий берег
Теги до контенту: житло Київ квартира
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти