Квартира за кордоном: підводні камені зарубіжної угоди

Наші співвітчизники, які купують нерухомість за кордоном, вважають, що там ніякі юридичні проблеми їм не загрожують. Але, на жаль, шахраї є скрізь. Про те, як не потрапити в неприємну ситуацію, купуючи квартиру за кордоном, розповідає директор міжнародного агентства нерухомості Rentsale Юлія ТІТОВА.

- Купівля нерухомості - справа відповідальна в будь-якій країні. Не варто про це забувати. Навіть якщо юридично квартира чиста, залишаються ще питання її експлуатації, сплати щорічних податків, обмежень для іноземців, роз'яснювати які місцевий нотаріус без спеціального запиту не буде.

Важливо знати нюанси законодавства, що регулює ринок новобудов у різних країнах. Якщо правове поле в даній сфері ще остаточно не сформоване, то є ризик, що закони можуть змінитися не в кращу для іноземного покупця сторону. Скажімо, збільшаться податки.

Більше шансів зіткнутися з неприємностями в країнах з нестабільною економікою, коли у продавців занадто велика спокуса один раз заробити обманом, а не розраховувати на довгострокові перспективи в бізнесі.

- Якими мають бути перші кроки покупця? Куди йому слід звернутися?

- Сама безпечна покупка - це придбання нерухомості за рекомендацією. Якщо є знайомі, які вже здійснили свій задум, варто поговорити з ними і скористатися їхнім досвідом. Корисно відвідати виставки з нерухомості, поговорити на стендах з фахівцями. Повірте, вони компетентні і володіють адекватною інформацією. Варто вивчити рекламні оголошення в ЗМІ, а потім порівняти пропозиції та ціни. Це все - етап попереднього моніторингу.

На етапі вибору нерухомості краще зупинитися на одному або двох партнерах для роботи, щоб не було накладок при покупці, коли агентства розривають клієнта на частини і графік переглядів об'єктів розписаний буквально по хвилинах. У цьому випадку можна просто загубитися в морі варіантів і упустити головне - хороші об'єкти і надійних партнерів. Коли вже йде вибір конкретної нерухомості, то краще визначитися, з ким працюєш, сказавши іншим тверде ні, заощаджуючи свій і чужий час.

- А як можна перевірити надійність компанії, з якою ви маєте намір працювати?

- У першу чергу рекомендації. Не тільки від знайомих. По вашому запиту їх повинна надати сама компанія. Якщо не може - це сигнал тривоги. Виправдання, що клієнти не хочуть афішувати свою покупку, повністю приймати не можна. Хтось не хоче ділитися враженнями, але є й такі покупці, які розкажуть майбутнім сусідам не тільки про угоду, а й про те, де вони купують продукти, як вирішують транспортні питання (перельоти і трансфер), візові і т. д. Подібні рекомендації дуже корисні. Можна звернутися за порадою і до професіоналів ринку, вони дадуть оцінку самої компанії, її надійності та успішності.

- Чи можна оформити угоду в Україніі або потрібно обов'язково їхати на місце покупки нерухомості?

- У більшості випадків необхідна хоча б одна поїздка. По-перше, для вибору об'єкту (не купувати кота в мішку!), По-друге, для оформлення ІПН та відкриття банківського рахунку. Все інше, як правило, можна зробити без виїзду з країни, за дорученням.

- Якщо людина купує квартиру самостійно, то як їй перевірити юридичну чистоту нерухомості?

- Замовити виписку в кадастрі або Земельній книзі. А краще всього звернутися до незалежного адвоката, замовивши перевірку.

- Кажуть, що реєструючі органи за кордоном відповідають за угоду. Чи означає це, що якщо угода вже пройшла реєстрацію, то квартиру у покупця відняти не можуть?

- Зовсім ні. Якщо, наприклад, угода зареєстрована, але при цьому не виплачений іпотечний кредит, банк може відібрати нерухомість. Ще сумніше, якщо іпотеку брав не покупець, а забудовник: міг бути зареєстрований попередній договір, потім забудовник взяв кредит на будівництво, але погасити його не зміг через неплатоспроможність деяких покупців. Таку нерухомість оформити можна, але тільки з обтяженнями. При цьому право банку все одно більше пріоритетно, ніж покупця.

Реєструючий орган не відповідає за юридичну чистоту угоди. Він відповідає лише за факт реєстрації. Виникаючі потім проблеми - це вже предмет судового розгляду і, природно, не з реєструючим органом. Реєстратор перевіряє особу та повноваження на підпис сторін (у випадку з довіреністю), свідоцтво про власність об'єкта, але не наявність боргів по оплаті комунальних платежів, наприклад.

- Бувають ситуації, коли люди купують нові квартири, а потім виявляється, що на цьому місці будувати не можна. Крім того, компанія-забудовник збанкрутувала або зникла. Що б ви порадили в цьому випадку?

- На жаль, деякі покупці, що вклалися в новобудови в 2008 р., потрапили в такі обставини в цілому ряді країн. У більшості випадків новобудови, що продавалися в 2007 р., встигли добудувати. Але висяків з 2008 р. і до цього дня багато.

Випадків же, коли «на цьому місці будувати не можна», я не знаю, тому що такі речі зазвичай перевіряють до оплати. А ось розоритися компанія дійсно може. У кожному випадку - своє рішення проблеми. Найчастіше потрібні додаткові вкладення з боку покупців, щоб отримати добудований об'єкт. Судитися, як правило, нераціонально. В основному створюють товариства покупців, збирають додаткове фінансування на завершення будівництва і зняття обтяжень (як правило, борги банку). Паралельно потрібно продавати залишилися в об'єкті квартири. Але тут необхідна допомога кваліфікованого агентства, оскільки продавати проблемні об'єкти непросто.

- Багато українців купують закордонну нерухомість не для власного проживання, а з метою інвестування. Чи безпечно здавати квартиру, яка знаходиться так далеко? І як уберегтися від того, щоб її не продали під час вашої відсутності хитрі орендарі?

- Здавати куплені квартири можна. Поширений випадок, коли квартираздається, а власнику кажуть, що вона простоює. Продати нерухомість неможливо - документи про власність знаходяться у власника. Як не потрапити на шахраїв? Брати участь самим у процесі здачі в оренду. Краще здати знайомим за нижчою ціною. До об'єкту будуть дбайливо ставитися, і, з одного боку, ніхто не обдурить, з іншого - економія на послугах агентства.

- Буває, що послуги пропонує фірма або приватний агент, який знаходиться в тій країні, де ви хочете придбати нерухомість. Чи можна їм довіряти? Якщо ви знаєте стерпно мову, то чи можна без консультації підписувати договір?

- Це особисте рішення кожної людини. Якщо є рекомендації, через фірму вже купували нерухомість знайомі - чому б і ні?


- У деяких країнах відповідальність за юридичну чистоту несе господар квартири. Нотаріус же з його слів складає її історію. І якщо потім виникають претензії, то суд запитує з колишнього господаря. Це так?

- Така практика має місце. Тому що нотаріус фізично не може, наприклад, перевірити, чи писав заповіт або дарчу власник.


- Як покупцю отримати інформацію про подальші податки, щоб не вийшло так, що купили ви дешево квартиру, а утримання її стане не по кишені?

- Це принципове питання, який потрібно з'ясовувати до покупки нерухомості у агентства і продавця. У кожній країні свої податки і свій термін їх оплати, відрізняються і витрати на утримання.


- Як змінився ринок закордонної нерухомості за роки кризи?

- Зміни є. Помітно скоротилася продаж елітних об'єктів, а кількість угод з низьким бюджетом зросла. Це обумовлено багатством вибору нерухомості. Якщо раніше найбільш дешеве житло було в Болгарії, то зараз в Італії, Іспанії, Греції, Туреччині чи на Кіпрі в бюджетній категорії 100-150 тис. євро можна придбати прекрасне житло.

Крім того, на сьогоднішній день серед покупців практично повністю відсутня категорія інвесторів. Більше купуютьнерухомість за кордоном для власного користування, для сімейного літнього відпочинку, для пенсійного проведення часу. Число угод на етапі будівництва також поки мінімально. В основному купують готову нерухомість на вторинному ринку, тому що найчастіше ціни на неї виявляються нижчими, ніж на нові об'єкти.

ДОВІДКА

• У Болгарії квартира з однією спальнею в житловому комплексі з басейном, магазином, рестораном, в 150 м від моря, з меблями коштує 82 тис. євро. Оформлення у власність, податки, адвокат і так далі - близько 3 тис. євро. Щорічне обслуговування плюс вода і електрика (користування в середньому півтора місяці на рік) - 700 євро. Щорічний податок - 150 євро.
• У Туреччині, в житловому комплексі з інфраструктурою, за квартиру з двома спальнями і меблями платять 65 тис. євро. Оформлення - близько 2 тис. євро. Щорічне обслуговування плюс вода і електрика при користуванні півтора місяці на рік і податок - 450 євро.
• В Італії, якщо ви купуєте апартаменти з двома спальнями і з меблями за 300 тис. євро, то оформлення та податки складуть вже 45 тис. євро. Щорічне обслуговування плюс вода і електрика - 1000 євро. І щорічний податок на нерухомість - 500 євро.

www.zagorodna.com