Квартира від забудовника: сім разів перевір, один - купи

16.05.2015 00:30
Статті про нерухомість | Квартира від забудовника: сім разів перевір, один - купи Купівля квартири від забудовника завжди несе в собі ризики, оскільки часто купується не сама нерухомість, а права на неї, полягає інвестиційний договір. Тому до здійснення угоди необхідно підходити відповідально. Ми розповімо вам, як не потрапити в складну ситуацію, купуючи квартиру в новобудові.

Перевіряємо документи

Стаття по темі: Де краще жити: в Києві чи в передмісті?

Перше, що потрібно зробити перед ухваленням рішення про покупку квартири від забудовника, це перевірити наявність у забудовника дозволів, що дозволяють продавати квартири в не введені в експлуатацію будинку. Відповідно до Закону України «Про містобудівну діяльність» всі об'єкти будівництва поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності. За словами Миколи Беспалова, юриста компанії «Перша ріелторська група», в залежності від категорії складності об'єкта будівництва у забудовника необхідно вимагати різний пакет документів на будівництво.

На ринку інвестування найчастіше зустрічаються об'єкти III, IV і V категорій складності.

Для будівництва багатоквартирного будинку III категорії складності забудовник повинен мати такі документи:
Документ, що підтверджує права забудовника на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво об'єкта. Земельна ділянка може бути у забудовника в власності, в оренді чи постійному користуванні. Перевірте, щоб цільове призначення земельної ділянки відповідало будівництва багатоквартирного житлового будинку. Містобудівні умови і обмеження. Технічні умови. Проектна документація. Декларація про початок будівельних робіт, зареєстрована інспекцією архітектурно-будівельної контролю.

У той же час, для будівництва об'єкта IV і V категорії складності забудовник повинен мати всі перераховані вище документи, і ще документи, що підтверджують проведення експертизи проектної документації (експертний звіт щодо розгляду проектної документації), а також дозвіл про виконання будівельних робіт. Крім того, підрядник об'єкта будівництва IV і V категорії складності зобов'язаний мати ліцензію на провадження господарської діяльності, пов'язаної з будівництвом об'єкта архітектури.

Не вірте в «пізніше»

«Якщо будівництво будинку вже йде, а у забудовника житла немає, наприклад, дозволу на будівництво, але при цьому його менеджери запевняю вас в тому, що дозвіл буде отримано пізніше, пам'ятайте, що у цій« будівництва »однозначно будуть проблеми, оскільки будівельні роботи при будівництві багатоквартирного будинку можуть починатися тільки при наявності дозволу », - говорить Олександр Ручко, юриста МЮК« Александров і партнери ».

Крім документів, що стосуються будівництва новобудови, слід попросити у забудовника надати копії його свідоцтва про державну реєстрацію, статут і баланс. Також необхідно звертати увагу на те, щоб всі документи були прострочені, а з їх змісту можна було зробити однозначний висновок про те, що забудовник в даний момент має право будувати обіцяний будинок за вказаною адресою.

«Окремо відзначимо важливість наявності ліцензій, реєстраційних свідоцтв та платоспроможності у фінансовій компанії (банку), яка здійснює фінансування (фінансовий супроводу) проекту, в який вам пропонують вкласти свої гроші», - говорить Ручко.

Уважно читаємо договір
Щоб не стати жертвою будівельної афери, перед покупкою квартири від забудовника слід уважно вивчити договір. В ідеалі, краще знайти фахівця в області будівельного права і замовити послугу комплексної перевірки документації забудовника і умов конкретного договору, який пропонують підписати. Вартість таких послуг відносно невисока, а користь від них очевидна.

Розібратися з тонкощами інвестиційних договорів інвестору самостійно дуже складно. Для ознайомлення з текстом конкретного договору необхідно вивчити законодавство, яке регулює відповідні правовідносини.

«Законодавством можуть бути встановлені різні вимоги до форми та змісту відповідного договору. Потрібно розуміти юридичні наслідки укладення інвестиційного договору. Наприклад, попередній договір є не правовстановлюючим документом на нерухоме майно, а зобов'язанням сторін укласти договір купівлі-продажу квартири в новобудові в майбутньому. Тому сам по собі попередній договір не є інвестиційним договором.

У свою чергу, договір купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно є договором, за яким продавець продає майнові права на квартиру в новобудові покупцеві і не зобов'язує продавця здійснювати будівництво об'єкта нерухомості », - говорить Микола Беспалов.

Якщо немає можливості або бажання звертатися за допомогою до професіонала, є кілька пунктів в договорах, на які варто звертати особливу увагу. «Перш за все, в договорі має бути чітко і зрозуміло позначений його« предмет », тобто те, про що конкретно домовилися його боку. Нерідко буває, що інвестор помиляється щодо того, за що саме він віддає гроші: багатьом, наприклад, здається, що вони підписую договір купівлі-продажу нерухомості, хоча насправді вони інвестують гроші в отримання права на квартиру, розділяючи всі ризики разом із забудовником .

Чи не укладайте договір, поки точно не зрозумієте, про що в ньому йдеться. Переконайтеся, що договір містить чіткі терміни його дії, а також прийнятні для вас терміни передачі готової квартири », - каже Ручко. Якщо договір передбачає в подальшому укладання договору купівлі-продажу, або акта прийому-передачі квартири, повинні бути передбачені чіткі терміни такого висновку, порядок укладення та дії кожної зі сторін, які вони повинні здійснити для укладення цих угод.

Досить часто забудовник багатоквартирного будинку вносить в договір положення про те, що в разі, якщо державні органи не видають йому необхідні документи, він не несе відповідальність за межі не передачу квартири від забудовника.

Це означає, що якщо будівництво «проблемна», а вводити в експлуатацію новобудову державні органи не поспішають, дуже мало шансів на те, щоб ефективно захистити свої права. Також експерти радять бути максимально уважними до визначення ціни за квартиру в новобудові. Так, наприклад, деякі забудовники житла, вказуючи ціну в гривнях, в умовах договору ховають положення про те, що ціна коригується залежно від курсу долара США.

Особливу увагу варто звернути й на пункти, які стосуються розірвання договору та взаємних компенсацій. Досить часто забудовник ставить інвестора в такі умови, що розривати договір останньому просто невигідно. «Останній приклад це падіння курсу національної валюти, завдяки чому забудовники в укладених договорах перерахували вартість, збільшивши її в три рази, при цьому вказавши, що при розірванні повертають отримані гроші з величезним штрафом. Природно, що нова ціна квартири обрадувала далеко не всіх, але далеко не всі з-за неплатоспроможності, вирішили розірвати свої договори », - сказав юрист.

Якщо договір, який вам пропонують підписати, складений таким чином, що зрозуміти його сенс просто неможливо, він не містить конкретних дат виконання зобов'язань по передачі квартири і документації на неї, а також відсутні гарантії виконання і повернення грошей потрібно гарненько обдумати своє рішення про покупку квартири в цій компанії. «Практика показує, що надійні забудовники, хоч і без особливого ентузіазму, але все-таки йдуть на поступки, прописують договори таким чином, щоб клієнти не сумнівалися в їх надійності», - зазначає Ручко.

Репутація дорожча за гроші
Щоб убезпечити своє придбання, крім документації потрібно навести довідки і про репутацію компанії. Перш за все, потрібно дізнатися, скільки вже будинків побудував (а можливо і не побудував) і заселив забудовник. Відвідуючи спеціалізовані сайти і форуми в Інтернеті, звертайте увагу на те, чи змогли покупці квартир не тільки вселитися в здані будинки, а й зареєструвати за собою право власності.

Наприклад, в Києві є кілька будинків, у яких, через невирішені проблеми з документацією при будівництві, просто немає поштової адреси, і жителі не можуть ні зареєструвати місце проживання, ні право власності на квартири.

Зараз в Україні діє абсолютно безкоштовний і загальнодоступний реєстр судових рішень. У рядок запиту в реєстрі судових рішень необхідно ввести найменування забудовника (згідно з даними реєстру юридичних осіб), або його ідентифікаційний код. Провівши всі необхідні дії, система видасть вам перелік судових рішень, які стосуються вашого забудовника. «За змістом судових рішень ви зрозумієте, з яким забудовником вам доведеться мати справу. Якщо реєстр рясніє спорами, в яких ошукані інвестори вимагають повернути гроші, суперечками про знесення незаконної будови, або ви знайшли справу про банкрутство забудовника, також справи про скасування дозволів на будівництво (не кажучи вже про кримінальні справи), рада може бути тільки один - пошукайте забудовника з більш чистою історією судових взаємин », - радить юрист МЮК« Александров і партнери ».

Також необхідно знайти інформацію про цікаві вас компаніях на сайті Державної фіскальної служби, оскільки наявність податкового боргу майже завжди загрожує для компанії проблемами. Провівши всі дії, постарайтеся систематизувати і проаналізувати зібраний матеріал. Потрібно розуміти, що в нашій країні немає кристально чистих забудовників, тому відмовлятися від покупки через дрібного невдоволення будь-кого з користувачів мережі Інтернет не самий розумний підхід, але і приймаючи рішення віддати свої гроші, пам'ятайте, що від його обдуманості буде залежати успіх вашої інвестиції. Пропонуємо також ознайомитися з порадами про те, що потрібно враховувати і на що звертати увагу, приймаючи квартиру від забудовника.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти