Квартира в новобудові: надійні схеми купівлі

Сьогодні покупцям квартир на первинному ринку забудовники пропонують кілька варіантів інвестування, кожен з яких має свої плюси і мінуси. Спробуємо розібратися, який з механізмів самий надійний.

ФФБ: ризики та переваги

Фонди фінансування будівництва (ФФБ) - найбільш поширена схема придбання квартир на "первинці". Даний механізм регулюється Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Покупці нерухомості передають ФФБ в управління гроші на будівництво житла, той акумулює залучені кошти та укладає відповідний договір з фірмою-забудовником.

"Основна перевага фінансування будівництва житла за допомогою ФФБ (в теорії) перед іншими формами інвестування - це законодавче закріплення інституту незалежного від забудовника управителя ФФБ. Він управляє залученими коштами, контролює дотримання забудовником умов та зобов'язань за договором, а також контролює цільове використанням коштів", - говорить Тимур Бондарєв, керуючий партнер юридичної фірми Arzinger.

Як пояснює Марина Литвинчук, директор філії АН Park Lane, "після введення будинку в експлуатацію здійснюється обмін сертифікатів ФФБ на квадратні метри". При цьому експерт радить звертати увагу на те, що всі розрахунки повинні проводитися в безготівковій формі із зазначенням розміру інвестованої суми в договорі дольової участі в будівництві.

Що стосується ризиків цієї схеми. За словами Тимура Бондарєва, існує практика, при якій, будівельні компанії створюють "кишенькових" управителів ФФБ, і ті, відповідно, діють не в інтересах інвесторів, а в інтересах компаній забудовників. Характерною рисою є також те, що на практиці договору про участь у ФФБ або взагалі не передбачають можливість дострокового їх розірвання, або передбачають розірвання на вкрай невигідних для інвестора умовах.

Також слід врахувати, що Законом України № 800 "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" встановлюється заборона на примусове розірвання інвестиційних договорів до 1 січня 2013 року за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об'єкта.

Розірвання такого договору можливе лише за згодою сторін, що представляється малоймовірним у випадку, якщо компанія управитель (або пов'язаний з нею забудовник) переживає фінансові труднощі. У такому випадку, існує можливість розірвання договору в судовому порядку. При цьому наявність судового рішення не гарантує повернення вкладених у фонд коштів, у разі фінансової неспроможності компанії управителя.

Облігації - альтернатива ФФБ

Альтернативним способом придбання квартири на "первинці" є покупка цільових облігацій.

"Перевага цього способу фінансування полягає в тому, що, після внесення початкового внеску, можна поступово докуповувати облігації в міру просування будівництва, тим самим, збільшуючи площу майбутнього житла. З іншого боку, існує ризик подорожчання вартості облігації у міру просування будівництва об'єкта, що, відповідно, означає подорожчання квартири ", - говорить Тимур Бондарєв.

Фахівці також кажуть, що операції з випуску облігацій не є об'єктом оподаткування на додану вартість, вони є "реальним" майном і можуть бути використані в якості самостійного активу на вторинному ринку.

Серед ризиків покупки квартири за допомогою даної схеми Бондарєв зазначив, що "у разі якщо забудовник порушує зобов'язання з передачі об'єкта в строк, то зобов'язання емітента перед інвесторами зазвичай обмежуються лише номінальною вартістю облігацій, хоча об'єкт інвестицій може коштувати вже набагато дорожче".

Високим на ринку цільових облігацій є ризик оголошення емітентом технічного або повного дефолту, в результаті чого можливе навіть його банкрутство, і тоді шанси на отримання у власність житла або повернення вкладених коштів практично рівні нулю.

Заставні - на межі законності

Продаж заставних полягає в тому, що клієнт купує у будівельної компанії цінний папір на певну суму, щоб згодом обміняти її на квартиру в новому будинку.

"Важливо при використанні даної схеми, звертати увагу на те, щоб попередній договір і договір купівлі-продажу заставної укладалися одночасно", - розповіла Марина Литвинчук.

Експерт зазначила, що в попередньому договорі вказуються умови отримання квартири, її технічні характеристики, ціна, передбачувана дата укладення основного договору. Якщо у забудовника виникнуть проблеми, то покупець ризикує не отримати квартиру у власність за ціною, встановленою при придбанні заставної. З юридичної точки зору інвестор може вимагати від компанії, яка випустила даний цінний папір, тільки вкладені кошти, а не квартиру.

Але є одне істотне "але", яке треба враховувати, вибираючи такий спосіб інвестування в будівництво.

"Слід зазначити, що на сьогоднішній день використання заставних з метою залучення коштів у будівництво є неправомірним, оскільки використання заставних прямо не передбачено серед дозволених способів інвестування житлового будівництва згідно ст. 4 Закону України" Про інвестиційну діяльність "(зі змінами та доповненнями)", - зазначив Тимур Бондарєв.

ДУМКА ЕКСПЕРТА

Тимур Бондарєв, керуючий партнер юридичної фірми Arzinger:

- Жоден із розглянутих способів інвестування в ринок первинної нерухомості не може на 100% гарантувати, що інвестор, в кінцевому рахунку, стане власником житла. Тому, ми рекомендуємо здійснювати покупку нерухомості на етапах найбільш близьких до моменту отримання правовстановлюючих документів або безпосередньо у забудовників, або у відповідних фінансових установ з дуже гарною репутацією на ринку.

Щодо безпечним варіантом придбання житла на первинному ринку є купівля об'єктів незавершеного будівництва, права на які зареєстровані в БТІ, безпосередньо у фізичних осіб, які раніше інвестували в житло. При цьому також бажано на етапах найбільш близьких до моменту отримання правовстановлюючих документів.
/ / UBR.ua