Купуємо квартиру в «майже побудованому будинку»

У минулому випуску нашої «Енциклопедії практичної нерухомості» ми почали тему покупки квартир у споруджуваних будинках. І якщо в минулому випуску ми розбиралися з найбільш простими варіантами купівлі, а зараз поговоримо про придбання житла в дійсно недобудованих будинках.

Здача об'єкту може затягнутися на годиПравда, реклама продажу квартир у таких будинках часто починається приблизно так: будинок побудований ». Про те, що «здача намічена на ...», можна іноді помітити, тільки озброївшись збільшувальним склом, або взагалі дізнатися відвідування офісу фірми. Покупцеві ж, якщо будинок не зданий Держкомісії, треба враховувати, можливість того, що й готовий будинок при виникненні фінансових проблем у забудовника, можуть не підключити за постійною схемою до електропостачання або теплопостачання. А через це можуть виникнути проблеми при здачі будинку тієї ж Держкомісії. Нічого особливо страшного в цьому немає. Однак, як показує практика, проблеми з Держкомісією і непідключеним можуть тягнутися роками. Як зазначив голова колегії адвокатів «Юнікс» Володимир Петроченко, при цьому ви не зможете ні заселитися в такий будинок, ні зареєструватися в ньому. Хоча часом проблеми із заселенням зараз все ж таки вирішуються за допомогою «адміністративного ресурсу». А от проблеми з реєстрацією права власності, якщо забудовник не виконав свої зобов'язання перед містом, можуть надовго зіпсувати настрій новоселам. З практичної точки зору це означає тільки одне - не розраховуйте за термінами на заселення по датах здачі, зазначеними в рекламі або договорі. Запізнення на рік, а то й два - практично звичайна ситуація для нашого міста. Якщо враховувати це запізнення у своїх фінансових планах, то особливих проблем у вас не буде. А ось якщо до моменту закінчення будівництва ви точно в термін повинні будете продати стару квартиру або повернути кредит, з тим щоб розплатитися за нову, то тоді у вас можуть виникнути серйозні фінансові проблеми. У таких випадках краще мати якусь фінансову «подушку безпеки».

Деякі покупці квартир у споруджуваних будинках йдуть на продаж старої квартири на час будівництва з одночасною орендою житла. У певному сенсі, це досить привабливий варіант, а для кого-то взагалі єдино можливий. Але при виборі такого шляху не зайвим буде підстрахуватися і на більш тривалий термін будівництва. Крім того, добре, якщо на період будівництва у вас буде прописка, наприклад у найближчих родичів. В іншому випадку можуть виникнути проблеми з медичною страховкою, з пристроєм на нову роботу.

Що стосується покупки квартири в «майже добудованому будинку», то при цьому треба мати на увазі, що зведена навіть до рівня останнього поверху «коробка» майбутнього будинку, зовсім не означає, що будівництво перебуває в останній фазі. Інженерна та інша начинка будинки складають чималу частину його вартості. Тому орієнтуватися на кількість зведених поверхів не варто. Ось якщо будинок вже засклений, то, як правило, це означає, що у нього є опалення і левова частка інженерних робіт закінчена. Ось такі будинки становлять найбільший інтерес. Особливо, в тому випадку, якщо ви особисто зможете переконатися, що будівництво на об'єкті йде активно. Однак при цьому треба мати на увазі, що продаж квартир у них, як правило, ведеться не за договорами пайової участі, а за попередніми договорами купівлі-продажу. А такі договори фактично не захищають права покупця. Тому, підписуючи такий договір, необхідно не лише проконсультуватися зі спеціалізованими юристами, але й перевірити всю дозвільну документацію на будинок. Зробити це можна тільки за допомогою фахівців.

Що стосується покупки квартир у споруджуваних будинках «на рівні котловану», то, незважаючи на привабливі ціни (деколи нижче ринкових у півтора рази) щось на увазі загального нестабільного становища в економіці, вам ніхто не скаже - коли реально буде побудований такий будинок. Єдина гарантія добудови - це імідж компанії і її фінансові можливості. На жаль, перевірити останній момент практично неможливо. Компанії з відкритою фінансовою звітністю на нашому ринку можна перерахувати по пальцях. Так що залишається сподіватися на імідж фірми ... і на договір, який ви укладаєте з нею. Як вважає директор «консультаційного центру пайового будівництва і нерухомості» Ганна Максимова, ніякі інші форми договору крім договору про пайове будівництво відповідно до 214-ФЗ, не захищають права покупця в належній мірі.

І наостанок хотілося б додати кілька слів про іпотеку. Зараз далеко не всі забудовники можуть отримати схвалення від банків кредитують покупців у новобудовах. У своєму роді - дозвіл банку на покупку квартири в цьому будинку з використанням іпотечного кредиту, є додатковою гарантією того, що будівництво буде закінчено. Більшість спільних програм щодо купівлі квартир у споруджуваних будинках відкрито зараз в Ощадбанку. Так що, якщо ви навіть не збираєтеся брати кредит, не зайвим буде перевірити - чи відкрита кредитна лінія вашому забудовнику. Причому не взагалі, а саме на даний будинок. Правда, далеко не всі банки здатні зараз кредитувати будівельників. А з числа банків, готових видавати такі кредити, багато хто хоче отримати дуже високий відсоток за свої послуги. Частина забудовників вирішила обійтися без банків, і зараз на ринку з'явилося багато цікавих пропозицій розстрочки від забудовників, причому іноді розстрочка пропонується навіть на термін перевищує термін будівництва. Безумовно, такі пропозиції представляють інтерес і заслуговують уважно вивчення. Як вважає голова Правління Універсальної іпотечної компанії «УНИКОМ» Павло Штепан, також становить інтерес і програма АІЖК з кредитування покупок в споруджуваних будинках. І справа тут не стільки у відносно прийнятних відсотках, скільки в додатковій «страховці» від недобудови, оскільки всі учасники програми проходять додаткову перевірку в АІЖК.

Сергій Уткін, Restate.ru