Купівля квартири з ріелтором і без: плюси і мінуси процесу

Купити квартиру можна і без ріелтора, проте пошуки відповідного варіанту і оформлення документів заберуть багато часу і сил. До того ж «самостійне плавання» збільшує ризики - не звернувши по недосвідченості уваги на важливі деталі, можна в результаті залишитися і без квартири, і без грошей, заявив керівник аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» Олег Репченко в інтерв'ю радіо «Маяк».

Участь професійного агента в операції із житлом не обов'язково - риелтор не робить нічого такого, що б не впорався будь-який дієздатний громадянин. В принципі, процес купівлі-продажу нерухомості з цієї точки зору схожий на ремонт квартири або машини: можна зробити все самому, заощадивши пристойну суму грошей, а можна найняти професіоналів, які виконують роботу швидше і якісніше - але не безкоштовно. Тому щоб вирішити, чи варто залучати ріелтора, треба просто правильно розставити пріоритети.

Яку користь може принести агент з нерухомості? По-перше, операції із житлом забирають багато часу і сил. Далеко не кожен має можливість взяти на роботі відпустку на строк від двох-трьох місяців до року, щоб присвятити себе вирішення квартирного питання. Тим більше що фінансові втрати від такого простою можуть перевищити витрати на оплату праці агента.

Хороший ріелтор фільтрує сотні варіантів квартир, пропонуючи клієнту для перегляду тільки ті, які йому дійсно можуть сподобатися; веде часом дуже складні переговори з продавцями; у разі необхідності вибудовує альтернативні ланцюжки, які можуть включати десяток і більше ланок; займається збором і оформленням документів і т.д. і т.п. Так як продаж-купівля квартири, як правило, справа дуже клопітка і нервове, ріелтор ще й береже здоров'я клієнтів.

По-друге, квартирна угода на відміну від покупки батона хліба в магазині - це досить таки складний процес, в тонкощах якого, у тому числі юридичних, непрофесіоналові розібратися зовсім не просто.

По-третє, угода з участю ріелтора, перевіряльника юридичну чистоту квартири, менш ризиковане, ніж самостійна. Ріелтори знають підводні камені ринку нерухомості, найбільш поширені схеми шахрайства, тому при покупці квартири з допомогою агента менше шансів нарватися на проблемну житлоплощу.

Однак, тут треба враховувати, що договір з агентством нерухомості, навіть найбільшим і респектабельним, аж ніяк не гарантує 100-відсоткового надійності угоди. Просто тому, що далеко не всі потенційні ризики можуть перевірити. Наприклад, шахраї прибирають з будинкової книги запис про те, що в квартирі коли то був прописаний громадянин, нині відбуває покарання в місцях позбавлення волі. А через кілька років цей чоловік, якого, виявляється, незаконно обійшли при приватизації житла, виходить на волю і висуває претензії на продану квартиру.

Отримати що-небудь з ріелтора в разі виникнення таких колізій вкрай складно. Агентства нерухомості, як і будь-який інший бізнес, прагнуть мінімізувати свою відповідальність і прописують відповідні положення в договорі. Більш того, навіть якщо агентству або приватному маклеру вдасться що-то «поставити» в судовому порядку, вони, швидше за все, фізично не зможуть компенсувати втрати клієнту, оскільки не мають необхідних резервів. Тому, щоб убезпечити себе від проблем у майбутньому, бажано не тільки ретельно перевіряти квартиру на предмет можливих юридичних «сюрпризів», але і страхувати титул.

Титульне страхування - це захист від ризику втрати прав на нерухомість за ініціативою третіх осіб. Іншими словами, якщо гіпотетичний зек відсудить квартиру у нових господарів, страхова компанія повинна буде відшкодувати їм її повну вартість. На відміну від, наприклад, США, де об'єкт страхується один раз на все життя його власника і страховик виплачує клієнту суму, необхідну для придбання такого житла на момент настання страхового випадку, в Росії розмір страховки фіксований (тобто не враховує можлива зміна цін на ринку) і договір укладається на певний строк. Але все одно страхування титулу - найбільш товста і м'яка соломка з можливих при покупці квартири.

Відмовляючись від послуг агента, людина економить на ріелторської комісії, яка становить кілька відсотків від вартості квартири - від 3% до 5-6%. Мінімальний відсоток агент візьме лише за найпростішу угоду - коли потрібно просто продати або купити житло, а якщо є необхідність погоджувати альтернативні ланцюжка, то ріелторська комісія буде прагнути до максимуму. Втім, відсоток за альтернативну угоду все ж буде менше, ніж сумарні витрати на послуги агентів у разі двох окремих угод - продажу й купівлі.

Витрати на ріелтора можна скоротити в два-три рази, якщо замість повного пакету послуг замовити тільки перевірку юридичної чистоти квартири та допомога в оформленні документів.

Крім того, треба враховувати, що послуги великих агентств нерухомості обходяться дорожче, ніж приватних маклерів, але офіційні контори зазвичай більше дорожать своєю репутацією. Втім, навіть у відомій компанії можуть працювати не дуже сумлінні працівники, тому вибирати ріелтора треба дуже ретельно, краще всього за рекомендацією друзів-рідних, і обов'язково чітко вказувати всі умови співробітництва в договорі. Інакше може трапитися так, що ледачий агент не буде возитися з підбором потрібної саме вам квартири, а просто пред'явить три перших траплялися варіанти.

Загалом, допомога гарною ріелторської або юридичної контори при купівлі-продажу квартири може бути вельми корисною, але, на жаль, панацеєю від усіх проблем не є.