Криза залишила нерухомість без виразної класифікації

20.12.2010 17:03
Криза і падіння купівельної спроможності цільової аудиторії змусили девелоперів провести реконцепцію багатьох своїх об'єктів. Це, у свою чергу, відродило інтерес до, здавалося б забутої теми класифікації житла. Споживач задає собі питання: «Що, власне, я купую?».

Зрозуміло, що купуючи квартиру, людина орієнтується на власні потреби і власну оцінку. У той же час, оцінюючи квартиру, споживач, свідомо чи підсвідомо, але приміряє на себе і роль потенційного продавця, а професійний досвід, в якій би сфері не був задіяний людина, підказує, що тут важливі не тільки суб'єктивні відчуття, але і загальноприйняті вимоги до товару.

А ось тут виникають «проблемки». Класифікаційні параметри до житла, дуже популярні в кінці 1990-х - початку 2000-х. Якщо в середині 1990-х були тільки «погані» квартири і квартири в «сталінках» і «сталінських висотках», то тепер на ринок виплеснулися «економ-» і «бізнес-клас» з літерами: А, В, С, ще й забезпечені уточненнями: «+» і «-». А вище них засяяли напіваналітичного, полумаркетінговие нововведення: «люкс», «преміум» і відповідно «суперлюкс» і «суперпреміум».

Особливо складна картина склалася в середньому класі і це зрозуміло. Панель є панель, Остоженка є Остоженка, а між ними можливі варіанти. Розкид «варіантів» став настільки непристойним, що деякі серйозні компанії демонстративно вчинили навпаки, просто класифікувавши пропозиції всього середнього класу, як ... «Середній клас» (наприклад, за класифікацією «Міель-нерухомість»).

У міру стрімкого зростання цін з 2003 року так само стрімко втрачали актуальність і класифікації. І це теж зрозуміло, якщо «вбита» однушка в Москві коштує дорожче найдорожчої квартири в іншому обласному центрі, то сам сенс класифікацій кілька стирається. До 2007 року перемогла беззастережна формула: «У Москві економа немає». У більш розгорнутому вигляді: «У ЦАО - еліта, в решті Москві - бізнес-клас».

До речі, про обласні центри. Ледь що намітилася у середині 2000-х диференціація ринку житлової нерухомості в багатьох провінційних столицях з початком кризи різко загальмувалася. За даними порталу «Мир квартир», зберігається величезний ціновий розрив між московським житлом і ціною квартири в інших містах країни. Серед лідерів за часткою «наддорогих» квартир у пропозиції, ціна яких перевищує 10 млн. рублів, п'ять міст: Москва (49%), Санкт-Петербург (12%), Єкатеринбург (3%), Самара (3%) і Омськ ( 3%). Інші 30% розподілені між сотнями міст Росії.

Навіть у такому центрі як Новосибірськ, ріелтори і забудовники воліють оперувати наступної класифікацією: «бізнес-клас», «економ-клас» і ... «Соціальне житло» для зовсім вже благенькій панелі. Кількість пропозицій високого класу так мало, що в окрему категорію не виділяється.

Тим не менш, криза змусила ріелторів Москви, Пітера і десятка найбільших міст країни визнати, скажімо так, наближення споживчих якостей житла, що будується до впала купівельної спроможності населення і повернутися до теми класифікації заради її актуалізації.

У серпні цього року аналітики ринку житлової нерухомості компаній Blackwood, CBRE, Kalinka Realty, Knight Frank, «Міель-Новобудови» та інтернет-порталу Urbanus.ru зустрілися, щоб обговорити проект єдиної класифікації житлових міських об'єктів.

Вдалося домовитися про класифікацію у наступному принциповому варіанті: три класи об'єктів - «економ», «бізнес», «еліт», з переліком та описом категорій з подальшим доопрацюванням за підсумками аналітичного дослідження. Презентація остаточної версії класифікації намічалася на вересень.

Можливо, що затримка спонукала аналітиків ще однієї великої компанії - «Стройтрест-Нерухомість» - в кінці листопада запропонувати колегам власний проект класифікації. Необхідно сказати, що проект досить консервативний як за класами житла: «еліт», «бізнес», «економ», так і за категоріями, параметрам оцінки. Це: місце розташування, технологія будівництва, висота стель, планування і площа квартир, кількість квартир на поверсі та у будинку, оздоблення громадських місць, ліфти, прибудинкова територія, інфраструктура, кількість машиномісць, наявність муніципальних квартир.

Деякі сумніви викликає такий суб'єктивний параметр, як «Пріоритети покупця». Наприклад, для «еліт» це: «Покупець орієнтується виключно на статус будинку, місце розташування, статус майбутніх сусідів», тобто автори буквально «виключили» для набувачів наддорогий нерухомості інтерес до її споживчими якостями. Крім того, відмінності між підкласами «Бізнес +» і «Бізнес» здаються занадто малозначними для їх розділення. І зовсім незрозуміло виділення підкласів: «Еліт», «Еліт +», «Преміум», якщо їх характеристики не диференційовані, а зведені у стовпці «Еліт».

Ситуації додає пікантність сам факт того, що тема класифікації була піднята в кінці року. Адже весь перший квартал 2011 року чекає низка присудження всіляких премій: архітектурних, містобудівних, девелоперських в тих самих неминучих номінаціях: «економ», «бізнес», «еліт». Якби гравці ринку не поставили питання про необхідність розробки нової класифікації, «нагородної цикл» вдалося б проскочити, роздавши призи з посиланням на якісь традиційні уявлення про класи і параметрах.

Визнавши ж, що ці «традиційні уявлення» не відповідають сьогоднішнім реаліям, майбутні організатори та номінанти «урочистостей» поставили себе в ситуацію цейтноту: встигнути розробити класифікацію, прийняти її, та так, щоб втиснути в неї безумовних номінантів, буде важко. Не кажучи про те, що нова класифікація в сьогоднішніх умовах дійсно потрібна споживачу.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти