Криза і ринок нерухомості

Для початку опис злету і падіння нерухомості, яке спростовує аргумент, що ціни не можуть впасти при швидко зростаючому населенні. "Населення Лос-Анжелеса збільшилося з 10,000 в 1880 до 50,000 в 1890 і до 100,000 у 1900. Тим не менш, колосальний крах нерухомості потряс місто в 1887 і 1888 роках. Дейвід Старр Джордан описав зліт і падіння в книзі Каліфорнія і Каліфорнійці: "Майже кожен стрімчак вздовж усього узбережжя, від Лос-Анжелеса до Сан Дієго і далі, був поділений на ділянки землі." Він продовжує: "Кожен житель купував ділянки на всі наявні гроші . Туристи теж не залишалися осторонь від спекуляції. Хороші ділянки в Сан Дієго, Дель Мар, Азузе, Редлендс, Ріверсайд, Пасадені та інших місцях коштували фантастичні суми. "

"Один із селищ був спроектований на безлюдному дні пересохлої гірської річки, і люди стояли в чергах на вулицях Лос-Анжелеса всю ніч (!), Щоб не упустити шанс покупки земельної ділянки. Нічого не стоїть і недоступна земля, висохлі днища річок, пісочні пагорби, кактусові пустелі, все це швидко знаходило покупця. Віра в те, що вся південна Каліфорнія стане стане одним великим містом, була непохитна. Бажання прикупити землі перетворилося на манію. Навіть найобачливіші втратили голови, і стали 'Мільйонерами на день'. Бум закінчився, як закінчуються усі подібні буми - повним колапсом. "

"Обсяг угод з нерухомістю в Лос-Анжелесі вперше перевищив $ 2 мільйони в травні 1886, подолав $ 5 мільйонів в січні 1887, $ 10 мільйонів в червні 1887, і досяг піку в $ 12 мільйонів в липні 1887 року. Потім він впав нижче $ 5 мільйонів до грудня 1887 і скотився нижче $ 3 мільйонів в листопаді 1888 року. "

Великий криза ринку нерухомості відбувся в 1926 році в американській Флориді. З початку 1920-х років цей штат, розташований на узбережжі Атлантичного океану, став дуже популярний серед покупців нерухомості. В результаті ціни на неї почали швидко зростати. Лише за 1925 рік вартість будинку у Флориді виросла в чотири рази. 99% жителів Флориди були або інвесторами, або ріелтерами. До початку 1926 року ціни досягли максимуму: нові учасники ринку приїжджати перестали, а старі вирішили, що пора продавати свої будинки. У підсумку за кілька місяців ціни обвалилися до рівня 1923 року. Довершив крах ураган, що обрушився на Флориду у вересні 1926 року і зруйнував близько 13 тис. будівель.

Наступні кризи носили системний характер і торкалися інші сектори економіки. Так, в 1929-1933 роках в США трапилася Велика депресія. Першим 21 жовтня 1929 обвалився фондовий ринок (так званий американський "чорний вівторок"). Серед іншого впали і котирування нерухомості. Паралельно у всіх галузях (у тому числі і в real estate) виникла криза перевиробництва. У результаті в березні 1930 року ціни на нерухомість почали стрімко падати. Банки, через неплатежі по кредитах насилу трималися на плаву, прийнялися на останні гроші скуповувати дешевшає нерухомість. Наслідком став найпотужніший банківська криза (збанкрутіло близько 6 тис. банків, приблизно п'ята частина від усіх). Домогтися поліпшення на ринку нерухомості уряду США вдалося, прийнявши в 1932 році програму розвитку іпотечного кредитування.

У 1987 році в США вибухнула чергова криза. Першим, як завжди, 19 жовтня 1987 впав фондовий ринок ("чорний понеділок"). В результаті падіння котирувань нерухомість знецінилася на 40-45%, досягши рівня кінця 1960-х років. Вийти з кризи на ринку нерухомості Сполученим Штатам мимоволі допомогла Японія, що вклала між 1985 і 1992 роками в американську нерухомість близько $ 75 млрд.

Різке збільшення інвестицій в американську нерухомість послужило каталізатором кризи в 1990 році в Японії. На балансі японських банків опинилася величезна кількість позик, виданих під заставу нерухомості. В результаті вибухнула криза, і ціни на японську нерухомість впали майже на 50% за короткий період часу. Лише до середини 1990-х років японська економіка почала одужувати від наслідків цієї кризи. Для цього уряду Японії в тому числі довелося знизити облікову ставку до найнижчої за всю історію позначки в 0,15% річних.

У 1990 році економічна криза в усіх галузях почався в Швеції. З 1991 по 1993 рік ціни на офісну нерухомість впали на 20-25%. Через скорочення попиту на нерухомість і неповернення кредитів розорилася одна з найбільших фінансових компаній Nykeln, що стало початком кризи банківської системи. До грудня 1992 року провідні фінансові інститути Швеції вперше за 60 років опинилися перед загрозою банкрутства. Впоратися з кризою допомогли лібералізація економіки та залучення зовнішніх капіталів.

Наймасштабнішим падінням ринку з часів другої світової війни став азіатська фінансова криза 1997-1998 років. У липні 1997 року валюти Таїланду, Індонезії, Філіппін і Малайзії знецінилися на 30-40%. У жовтні криза прийшла в Гонконг: місцева валюта встояла, але звалилися фондовий ринок і ринок нерухомості, які були орієнтиром для сусідніх країн. У результаті ціни на нерухомість впали на 35-45% у всьому регіоні, спровокувавши кризу банківських систем. Криза охопила всю Південно-Східну Азію, Південну Корею і Японію. У всіх країнах була введена бюджетна економія і різко підвищена ставка рефінансування, що врятувало положення ціною різкого обмеження можливостей економічного зростання.

18 серпня 1998 азіатський криза досягла Росії. За кілька днів обрушилися рубль, фондовий ринок і банківський сектор. Ринок нерухомості тримався до квітня 1999 року. Однак скорочення купівельної спроможності населення призвело до того, що з квітня по серпень 1999 року ціни на квартири впали приблизно на 50% (наприклад, у 1998 році однокімнатна квартира в Петербурзі коштувала близько $ 22 тис., а в 1999 році - $ 11 тис.). Такий довгий часовий проміжок між початком широкомасштабної економічної кризи і падінням цін на нерухомість пояснювався тим, що в Росії в той час не було поширене іпотечне кредитування, а на фондовому ринку присутність сектора нерухомості було мінімальним.
www.zagorodna.com