Критерії елітності та питання класифікації заміської нерухомості

Життя змінюється стрімко, і зараз експерти озвучують певний список критеріїв і правил, без якого селище і будинку в ньому не можна назвати елітними. Їх дотримання і дає ціни пропозиції в кілька мільйонів доларів, за яким пропонувалися найдорожчі будинки року.

Відзначимо відразу, що в питаннях класифікації та параметрів житла, особливо житла люксового, на вітчизняному ринку одностайності не було ніколи, і багато забудовників приймають рішення про елітність того чи іншого свого проекту, виходячи з глибоко суб'єктивних спонукань. Заміський ринок, який традиційно вважається більш інертним, ніж «квартирне», цю сумну тенденцію відтворює ще яскравіше останнього. Чіткої класифікації заміського житла в Росії поки що немає, тим не менш певні критерії та правила, за якими селище може бути віднесений до елітного класу, все ж є.

Якими бувають класифікації

Окреслена вище довільність у класифікації селищ - не найкраща, але невід'ємна характеристика підмосковного котеджного ринку. Як ріелтори, так і девелопери керуються власними класифікаціями, що розрізняються як за кількістю класів, так і по набору факторів. Так, наприклад, компанія Penny Lane Realty працює з класифікацією, що включає в себе 4 категорії селищ. Критеріями для віднесення селища до тієї чи іншої категорії виступає як мета його створення (для подальшого продажу, здачі в оренду, постійного проживання), так і більш звичні фактори: підмосковне напрямок, віддаленість від МКАД, наявність лісу та водойми, кількість домоволодіння, розмір будинку і ділянки, рівень інфраструктури та транспортної доступності і т. д.

Не так давно, в грудні 2006 року, свою класифікацію представила і компанія «Терра-нерухомість": замість чотирьох класів заміської нерухомості (на які орієнтована більшість девелоперів), компанія виділяє 7, причому Классообразующім ознакою виступає ціна. До економ-класу віднесено котеджі вартістю від $ 250 тис. до $ 450 тис., до класу економ + - від $ 500 тис. до $ 900 тис., будинком бізнес-класу вважається котедж, ціна якого знаходиться в межах від $ 1 млн до $ 1,9 млн , класу бізнес + - від $ 2 млн до $ 2,9 млн. Що стосується верхнього сегмента, він ділиться на 3 класи: преміум ($ 3-4,9 млн), еліт і люкс ($ 5-10 млн), ексклюзив (від $ 10 млн ). За словами генерального директора компанії «Терра-нерухомість» Тимура Сайфутдінова, збільшення числа категорій обумовлено, перш за все, стабільно високими темпами зростання цін на заміському ринку. Так, ще на початку року елітним сміливо можна було назвати котедж вартістю від $ 3 млн, а сьогодні верхня планка піднялася вище $ 30 млн (дані про найдорожчі підмосковних будинках наводяться нижче в таблиці). У ситуації, коли ціна найдорожчого пропозиції відрізняється від ціни пропозиції економ-класу в 120 разів, логічним буде введення додаткових класів.

Критерії, загальні для всіх

Незважаючи на всю свою логічність, подібні класифікації мають один, але істотний недолік: вони залишають простір для фантазії девелопера. Однак думати, що на заміському ринку панує цілковита анархія, не варто. «Єдиної загальноприйнятої класифікації на ринку заміської нерухомості не існує. Тим не менш ряд ключових критеріїв, що впливають на позиціонування та сприйняття об'єктів заміської нерухомості, визнають всі учасники ринку, - відзначає виконавчий директор компанії Blackwood Марія Литинецкая. - До них можна віднести 9 наступних критеріїв: напрям, віддаленість від МКАД, концепцію селища, природно-ландшафтні характеристики місцевості, архітектуру, використані будівельні матеріали, якість інженерних комунікацій, набір внутрішньої інфраструктури, форму охорони ». Оцінка будь-якого з критеріїв в існуючому селищі на «п'ятірку» і дає істотне підвищення ціни. Ідеально, якщо девелопер зміг домогтися максимального балу для кожного з критеріїв, тоді й ціна буде відповідною.

Ідеал досяжний не далі 15 км

Знаменитий принцип location працює на заміському ринку нітрохи не гірше, ніж на комерційному або житловому. «У 2006 році зона організованого котеджного будівництва суттєво розширилася - тепер це радіус 50-100 км від МКАД», - відзначає керівник напрямку заміської нерухомості компанії «МИАН - агентство нерухомості» Світлана Кондачкова. Тим не менш елітне селище не повинен перебувати далі як за 30 км від Москви. Причому, як уточнює Марія Литинецкая, великим плюсом для проекту буде розташування не далі 15 км від МКАД. Основну роль тут відіграє не стільки фізична відстань, скільки час, який займе дорога від дому до столиці: «Воно не повинно бути більше години. І чим краще транспортна ситуація на напрямку, тим більше видалення від міста девелопер може собі дозволити, не ризикуючи знизити купівельні властивості проекту », - пояснює Литинецкая. Що ж стосується напрямку від Москви, елітним традиційно вважається західний напрямок з невеликим зсувом на південь, ніяких серйозних змін за рік не відбулося.

Розмір має значення

Зрозуміло, елітність селища безпосередньо залежить від архітектури, будівельних матеріалів (за даними Blackwood, наприклад, більше 2 / 3 заявок в цьому сегменті припадає на цеглу), розмірів будинку і щільності забудови. «Формат котеджу преміум-класу припускає площу не менше 300-500 кв. м при загальній площі ділянки більше 30 соток. Такі селища характеризуються і камерністю, або, як зараз прийнято говорити, «клубність»: близько 40 будинків. Природно, що інженерне наповнення будинку і селища відповідає останньому слову техніки », - уточнює Марія Литинецкая.

Концептуально, але ...

Не можна не згадати і про поняття концепції, яка обов'язкова для того, щоб селище віднесли до елітних. Втім, сьогодні це умова необхідна, але не достатня. До концепції в будь-якому випадку повинні додаватися природні краси, близькість до історичних місць або архітектурним пам'яткам, «штучності» проекту, велика площа земельної ділянки та інші подібні «бонуси». Як відзначає економіст-аналітик управління заміської нерухомості компанії «Міель-нерухомість» Яніна Мирончук, при проробленої концепції саме селища класу люкс приносять найбільший дохід, разом з тим саме тут забудовників чекає жорстка конкуренція. «Вона буде загострюватися в 2007 році в процесі реалізації заявлених проектів найбільшими девелоперами», - впевнена Мирончук.

www.zagorodna.com