Котеджна нерухомість на виході з кризи





Google+
25.11.2010 00:00
Статті про нерухомість | Котеджна нерухомість на виході з кризи На думку представників бізнесу північної столиці, ринок котеджних містечок Петербурга давно відірвався від регіонального, але поки він на півдорозі до московського. Деякі тенденції в рівній мірі можна порівняти з картиною ринків в містах-мільйонниках. Основні московські тренди до нас ще не дійшли, хоча є думка, що неодмінно «відгукнуться».

Є в Росії одна загальна тенденція для всіх регіонів, в яких розвивається малоповерхове будівництво: заміське житло оптимальної площі, в готовому селищі, розташованому недалеко від міста, за мінімальною ціною затребуване як в Москві, так і в Саратові. Така модель купівельного попиту складається як з відгуків ріелторів, так і на основі опитування, проведеного компанією «Міель» у дев'яти регіонах Росії (Володимирська, Ярославська, Тверська, Курська, Самарська область, Пермський і Краснодарський край, Татарстан). В опитуванні брали участь 2700 респондентів. Більшість опитаних готові продати міське житло, щоб переїхати в індивідуальний заміський будинок площею 80-120 кв. м, з ділянкою 4-8 соток (у Петербурзі та Москві 10-20 соток) не далі 30 км від міської межі. Половина опитаних хоче отримати будинок у вже готовому селищі і з чистової обробкою. За типом конструкцій переваги складаються на користь традиційних матеріалів (більшість цікавить будинок з дерева або цегли), на другому місці йдуть конструкції на основі бетону (піно-, газобетон, незнімна опалубка, моноліт), і лише 17% висловилися на користь каркасно-щитових технологій . І, найголовніше, покупка повинна бути не дорожче 3-5 млн рублів.

Дана статистика показує, що населення великих міст, в общем-то, готове переїжджати у передмістя, але уявлення більшості потенційних покупців про ціни на «заміське житло мрії» від реальності далекі: ні в Москві, ні в Саратові окремого будинку, який за ціною з міською квартирою не знайти.

За ріелторської статистикою останніх двох років, найменший термін реалізації має будинок до 100 кв. м, на 8-10 сотках землі, сумарною вартістю до 3 млн рублів, - такі об'єкти в котеджних селищах продаються швидко і в Москві, і в регіонах. Проблема в тому, що їх небагато. І трохи - саме тому, що реалізувати єдиним поривом селище (нехай навіть економ-класу), - готовий, і за привабливою ціною, не так-то просто: потрібні вільні кошти, якими не всякий девелопер має в своєму розпорядженні. Москвичі вважають, що на допомогу девелоперу має прийти державно-приватне партнерство, яке вирішить проблему нестачі інженерно підготовлених ділянок як в Підмосков'ї, так і в найбільш регіонах, що розвиваються. Для цього Уряд Москви вже розробило концепцію розвитку малоповерхового житлового будівництва. Документ передбачає облаштування ділянок комунікаціями і всієї необхідної інженерією перш, ніж вони будуть надходити в продаж у вигляді коттежних селищ. Така схема цілком підійшла б Петербургу. Однак, у нас таких прикладів - раз, два та й усе. Готові селища в стильовому та інженерному однаковості пропонуються виключно за цінами, нескінченно далеким від економ-класу.

У Москві в кризу швидше за все продавалися і не мали проблем з реалізацією на стадії будівництва селища, в яких процес інженерної підготовки йде паралельним із будівництвом будинків курсом. Ось приклад: селище «Альошкіна» на Новоризькому шосе, в 77 км від МКАД належить до категорії «економ». Тут 135 ділянок від 9 до 25 соток. Ціна за будинок з землею - менше 1,5 млн рублів. Перша черга пішла як гарячі пиріжки. Друга - на 111 будинків з тими ж якісними характеристиками, при наявності в селищі мінімальних комунікацій (дороги плюс 8 кВт електрики на ділянку) вийшла на продаж у травні 2009 року і сьогодні майже розпродана. Про що це говорить? Аналітики вважають, що слід заборонити будівництво будинків у селищах без підряду до кінця продажів ділянок. Це впливає як на хід реалізації проекту, так і на повноту цієї самої реалізації: хаотична забудова і нерівномірне заселення відлякує потенційного покупця, зупиняє продаж.

Аналогічним чином (не будувати будинків, не реалізувавши землю), - надійшли в підмосковному проекті «Ризький берег». Тут були лоти вартістю 2,7 млн рублів, їх також почали продаватися в кризу і сьогодні селище практично реалізований.

Крім того, в «Альошкіна» застосували схему зниження вартості землі для покупця за рахунок девелопера: при замовленні підряду на будівництво будинку, в залежності від площі об'єкта, вартість землі пропорційно знижується і може бути навіть дорівнює нулю. У тому випадку, коли на невеликому і недорогому ділянці, наприклад, 10 соток, покупець збирається будувати великий будинок, площею 200 кв. м, будівельна знижка може бути співмірна ціною ділянки.

Іншою проблемою, що заважає розвитку цивілізованого котеджного ринку, фахівці бачать те саме «оптимальну пропозицію» (а саме - недорогий будинок). Точніше, відсутність такого. Не секрет, що саме економічне конструктивне рішення в малоповерхівок - це каркас. Однак, у набувача будинку по каркасної технології, що вважається надією економ-класу і опорою всіх держпрограм доступного житла, - на жаль, непопулярні. У Росії, за даними компанії GoodWood більше 30 заводів працюють на випуск продукції для каркасного домобудівництва. Але покупець такі будинки не дарує, очевидно, проводячи аналогії з каркасно-щитовими садовими будиночками епохи застою. Покупець марить про будинок з дерева або цегли, але такі в сегменті доступного житла поки складно уявити. У той же самий час, якщо будинок за каркасною технологією виконати з якісної внутрішньої і зовнішньої обробкою (наприклад, клінкерною цеглою), то такий каркасний будинок піде напевно, - правда, ціна на нього буде дещо інша.

Якщо піднятися від «економа» у верх цінової шкали, тут ситуація інша. За словами генерального директора компанії «ПетроСтіль» Максима Берга, 2 / 3 проектів на сьогоднішньому ринку - це земля без підряду, а часом навіть без межування. «З початку цього року інтерес до селищ бізнес-класу з боку покупця став рости, але поки він рідко конвертується в реальні угоди. Запас хороших проектів невеликий. Велика частина клієнтів елітного сегмента - власники стійкого бізнесу, але незважаючи на це, частина з них переосмислили потреби і зробили вибір на користь інвестування у свій бізнес, а не купівлю чергового будинку », - говорить він.

Якщо «елітний» клієнт все-таки думає про покупку, то в першу чергу його цікавить розташування, ступінь готовності селища, однорідне соціальне середовище, статус ділянки і перспективи експлуатації. Однак проблема централізованої експлуатації дорогих селищ залишається гострою для ринку елітного житла, вважає Валентина Філонова з «АСКВЕЛ». Зокрема, мешканців елітних комплексів Підмосков'я - Family Club і «Золоті куполи» проблеми експлуатації вивели на стежку війни. Домовласники, незадоволені раптовими відключеннями сумлінних платників від комунікацій, були змушені пікетувати приміські магістралі, вимагаючи навести порядок і призначити відповідальних. «На перевірку, ніяких доходів ринок управління заміським житлом не приносить, цей бізнес непопулярний. У кращому випадку можна вийти «в нуль», - говорить вона, - займатися експлуатацією можна виключно з метою підтримки іміджу проекту, його успішної реалізації, а також з метою підтримки статусу компанії-девелопера ». На думку Валентини Філонова, щоб уникнути проблем з постачальниками енергії та інших комунальних зручності варто переходити на індивідуальне абонування, коли договір укладається на домовласника і дозволяє уникнути «килимових відключень» в селищі з вини когось одного: у Підмосков'ї, за її словами, це вже впроваджується. Однак, петербурзькі девелопери запевняють, що в регіональній практиці це майже не можливо.

Чимало уваги приділили однією з основних кризових тенденцій ринку - реконцепція. Сьогодні минув час чітких формулювань: позиціювання об'єкта не може бути розмитим, оскільки саме воно визначає продажу. Потрібно виправлення помилок позиціювання «жирних років».

Яскравий приклад - проект «Нова дача» в 140 км від Москви. Концепція змінилася: з 1 тис. га, передбачених під однотипну забудову, більшу частину селища перевели в економклас, де, як відомо, існує великий відкладений попит. Замість фінських будинків в «Новій дачі» стали робити котеджі за російськими технологіями, що дозволило знизити вартість домоволодіння в середньому з 7 млн рублів до 3,85 млн руб. Найпривабливішу частину території, поблизу водойми, залишили під «бізнес-клас». Скоротили площі домоволодіння і терміни реалізації проекту. Правда, довелося розірвати відносини з колишніми покупцями селища «Нова дача", проте більшість колишніх покупців, придивившись до нової концепції, знову повернулися.

На думку учасника Форуму, керівника проекту «Вуокса Вірта» Олексія Афоніна, криза внесла коректування в багато концепції, і якщо раніше межа між категоріями економ, бізнес і преміум-класом була сильно розмита, то тепер градація стала більш чіткою. «Економ-класом сьогодні слід вважати ділянки без підряду з мінімальною інженерною підготовкою (не важливо, в якому місці), за ціною 50 - 90 тис. рублів за сотку. До бізнес-класу тепер відносять об'єднані загальною концепцією котеджні селища з необхідною інфраструктурою (електрика, дороги, водопровід, освітлення, огорожа по периметру, охорона тощо), за ціною від 120 до 200 тис. руб. за сотку. Преміум-клас - це котеджні селища з розвиненою інфраструктурою, виконаної за високими стандартами, з будинками єдиної архітектурної концепції, і з однорідною соціальним середовищем », - говорить він.
www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти