Котеджі і дачі: до літа на ринок вийшли нові селища





Google+
11.06.2012 00:30
Статті про нерухомість | Котеджі і дачі: до літа на ринок вийшли нові містечка Сьогодні, незважаючи на те що на заміський ринок виходять все нові селища і пропозицій начебто достатньо, покупці не поспішають брати те, що дають. Клієнти полюють за гідними на їх погляд варіантами і не бажають зв'язуватися з тими селищами, де забудовники допустили явні «косяки». Активний розвиток ринку заміської нерухомості в столичному регіоні призвело до того, що на початку червня 2012 року кількість котеджних селищ, що пропонують покупцям саму різну нерухомість, наблизилося до семи сотням. Мультиформатні селища на сьогодні становлять близько 60% ринку. За даними аналітичного центру корпорації «ІНКОМ», сумарне число об'єктів, виставлених на продаж в організованих котеджних селищах, оцінюється в 53 162 «штуки».

Сьогодні на заміському ринку представлені різні класи житла, проте, як заявила «Журналу про нерухомість MetrInfo.Ru» Юлія Севериненко, генеральний директор компанії «земельних актів», до цих пір зберігається дефіцит пропозицій з демократичними цінами, де продаються ділянки з підрядом і без нього і є підведені комунікації. У більшості випадків селища, які знаходяться на значній відстані від Москви, позбавлені таких опцій. «Пропозицій з грамотним співвідношенням« ціна - якість »до цих пір недостатньо», - погоджується з колегою Світлана Кондачкова, керуючий директор Urban Realty. В економ є гострий недолік готового продукту, тому до надлишку такими пропозиціями ринку ще далеко.

Крім цього, на думку Василини Баженової, керуючого партнера девелоперської програми «Нові дачі», «на ринку замало пропозицій по селищам бізнес-класу: цей сегмент ринку найбільше постраждав під час кризи і до сих пір не відновився остаточно». Справа в тому, що ті селища, які вийшли на продажу до кризи, але забудовники в них не встигли реалізувати їх обсяги, були заморожені, і зараз по ним продажу або продовжують стояти, або йдуть дуже мляво через занадто високу ціну, а нових пропозицій в даному класі поки мало. «Реально будуються, а не просто заявлених селищ бізнес-класу зараз на ринку дуже небагато», - підтверджує Дмитро Котровскій, віце-президент девелоперської компанії «Химки Груп».

Неоднакові обсяги котеджного будівництва характерні і для різних заміських напрямів. За даними Юлії Севериненко («земельних актів»), в сегменті економ на таких напрямках, як Ярославське, Новоризьке, Горьковское шосе, відчувається серйозний дефіцит якісних пропозицій - селищ з працюючими комунікаціями і розвиненою внутрішньою інфраструктурою. Недолік таких пропозицій є й на Новоризькому шосе: тут представлені або проекти високого цінового сегмента, розташовані в 30-35-кілометровій зоні від Москви, або селища, які пропонують ділянки без підряду в «чистому полі».

На думку Ольги Гусєвої, директора з маркетингу ГК «Домобудівник», не заповнено якісними пропозиціями економ Калузько-київський напрям, а по Дмитрівське шосе взагалі відчувається дефіцит об'єктів середньої віддаленості від столиці.

Разом з тим, як відзначають експерти аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», по числу реалізованих об'єктів можна виділити трьох лідерів: Новоризьке, Сімферопольське, Дмитрівське шосе. На цих трьох напрямках зосереджено близько половини котеджних селищ на ринку первинного заміського житла Підмосков'я. Такі висновки експерти зробили, аналізуючи результати свого «Дослідження ринку котеджних селищ Підмосков'я за 2011-2012 роки». (Див. також статтю «У котеджних селищах Підмосков'я почалося зниження цін».)

Інші коментатори побічно підтвердили ці спостереження: Юлія Севериненко («земельних актів») відзначає надлишок дорогого пропозиції на Новоризькому шосе, а Світлана Кондачкова (Urban Realty) вважає, що Сімферополька перенасичена пропозиціями далеких дач в радіусі від 60 км і далі.

Якщо ж говорити про фактичний обсяг пропозиції і числі реальних угод, то, за словами Дмитра Таганова, керівника аналітичного центру корпорації «ІНКОМ», мінімальні показники вже досить давно демонструють Рублівка і Горьковское шосе. На Горьківському шосе, де пропозиція складає 4-5% від усього обсягу ринку, попит не перевищує 5-7%, а на Рублево-Успенському шосе попит вже цілий рік не перевищує 1-2% всіх угод на ринку заміської нерухомості Московської області.


 Інфраструктура: що потрібно покупцеві

Чим більше пропозицій на заміському ринку, тим виборчі покупці. Тому забудовникам доводиться звертати увагу на багато деталей, які раніше навряд чи для них були визначальними. Зокрема, це відноситься до об'єктів інфраструктури. Причому не аби який, а тієї, яка найбільшою мірою буде затребуваною в тому чи іншому класі селища. За спостереженнями Василини Баженової («Нові дачі»), в селищах бізнес-класу покупець орієнтований більше на постійне проживання, сприймає будинок як альтернативу міській квартирі. Тому вони цікавляться дитячими садами і школами, а також побутовою інфраструктурою, включаючи різні магазини.

У селищах економ ситуація інша. Ця нерухомість більше дачні, для сезонного і тимчасового відпочинку. Тут запити на інфраструктуру значно простіше: достатньо магазинів, дитячого майданчика та спортивних майданчиків на відкритому повітрі. Разом з тим в цьому сегменті існує абсолютно чіткий запит на готовий до негайного проживання будинок. Сім'я, яка купила недорогу дачу, як правило, не готова витрачати гроші і час на дорогі оздоблювальні роботи. «Відповідно, будинки з обробкою в даному випадку - найкращий аргумент за покупку, набагато більш значущий, ніж інфраструктура», - робить висновок експерт.


Маркетинг: чим приваблюють покупця
За роки фінансової кризи забудовники звикли залучати покупців не тільки додатковими опціями в своїх селищах, а й рекламними акціями. «Без маркетингових ходів не обходиться жоден проект, - говорить Борис Циркін, генеральний директор компанії Kaskad Family. - Для залучення клієнтів дуже добре працює система знижок, акцій і бонусів ». У приклад експерт навів котеджне селище Зиковскіе Уезд' в 62 км від МКАД по Новоризькому шосе. На самому початку реалізації даного проекту продажів майже не було, але коли вартість за землю, інженерні мережі та внутрішню інфраструктуру була знижена і стала дорівнювати 990 тис. руб., То продажі пішли в гору.

Компанія «земельних актів» ще в березні запустила рекламну акцію «заправити за наш рахунок!». Головна мета цієї кампанії - досягти того, щоб потенційні покупці приїхали на перегляд в один з чотирьох селищ компанії. Усім тим, хто це зробив в період дії акції, компанія дарувала паливну карту певного номіналу, яку можна реалізувати на заправках.

Компанія «Химки Груп», продаючи удома в дизайнерському селищі FORTOPS.RU і житловому комплексі «Олімпійське селище Новогорськ», провела кілька маркетингових акцій. Так, суть акції «Водій на 5 років» полягала в тому, що при покупці приватного будинку, новий власник нерухомості отримував в подарунок послуги персонального водія строком на 5 років. За акції «365 днів сонця в подарунок» всі, хто уклав договір на покупку будинку з 1 по 30 квітня поточного року, отримали VIP-карту для відвідування елітних салонів краси «Сан і Сіті». За умовами акції «Для перших леді - мільйон троянд у подарунок» всі покупці будинків в дизайнерському селищі FORTOPS.RU, які уклали договір в період її дії, отримують від девелопера проекту сад із сортових трояндових кущів.

Але крім рекламних акцій, забудовники можуть залучати клієнтуру іншими способами. Як попереджає Григорій Алтухов, радник президента Фінансово-будівельної корпорації «Лідер», основним прийомом стає практика перебільшення існуючих переваг і замовчування недоліків. Наприклад, селище на узліссі може продаватися як «лісовий», або ж виявляється, що заявлені «20 хвилин до вашого дому» потрібно проїхати тільки по трасі, а від неї ще стільки ж по бездоріжжю.

На різні бюджети

І все-таки, незважаючи на зусилля продавців, ціни на заміському ринку йдуть вниз. Як відзначають в www.irn.ru, навесні цього року кількість продаваних селищ з осені 2011 року не змінювалося, а от нових проектів стало в два рази менше, і середній рівень цін знизився з 74 800 до 71 300 руб. за «квадрат». Причому ціни знижувалися і в «старих селищах», які продаються вже відносно давно, і в тих, що тільки що поступили на продаж. (Докладніше читайте в статті «У котеджних селищах Підмосков'я почалося зниження цін».)

Більшість покупців відправляється на пошуки будинку з порівняно невеликою сумою грошей. За спостереженнями Юлії Севериненко («земельних актів»), при виборі ділянки без підряду покупець орієнтується на бюджет в районі приблизно 1,2 млн рублів. При цьому він припускає, що в цю суму будуть входити ділянку з комунікаціями в селищі з громадськими зонами, упорядкованими дитячої та спортивної майданчиками і т.д. У сегменті ділянок з підрядом середній бюджет покупця становить 3,2 - 3,5 млн рублів. У цю суму, покупець розраховує, також буде включена ціна ділянки з комунікаціями і витрати на будівництво будинку площею 100-120 кв.м.

А за підрахунками Бориса Циркіна (Kaskad Family), в сегменті «ділянки без підряду» найбільш бажаних вартість для споживачів за ділянку з комунікаціями варіюється в межах 1,7 - 3,4 млн руб. Попит на таунхауси йде в ціновій категорії від 3,2 до 6,4 млн руб. (90-120 кв.м, 0,5 - 1,5 сот.), А на домоволодіння - від 4,3 до 10,8 млн руб.


Новинки 2012

З початку 2012 р. на ринок вийшли котеджні селища, що пропонують різні формати житла в різних цінових категоріях. На деяких проектах ми зупинимося більш детально. У березні 2012 р. компанія Villagio Estate запустила новий проект - селище таунхаусов Park Avenue, розташований на 23-му км Новоризького шосе. Цей проект являє собою комплекс сучасних таунхаусов, виконаних в стилі органічної архітектури Френка Ллойда Райта, і сусідить з елітними селищами Villagio Estate, такими як Грінфілд, Ріверсайд і Madison Park, і безпосередньо примикає до селища Monteville. На ділянці 11,5 га буде побудовано 187 таунхаусів, жителі яких зможуть скористатися інфраструктурою сусідніх селищ Villagio Estate: дитячими садами, тенісними кортами, парками, магазинами, кафе і ресторанами, дорога до яких займе від 2 хвилин пішки до 5 хвилин на машині.

Вартість таунхаусов на етапі попереднього продажу варіюється від $ 500 до $ 700 тис. при площі апартаментів 287 або 364 кв. м. Площа присадибної ділянки кожного таунхауса - від 2,7 до 8 соток. «Park Avenue розширить лінійку наших проектів і дасть можливість клієнтам, чий бюджет покупки знаходиться в діапазоні від $ 500 тис. до $ 1 млн, придбати сучасне житло, - відзначає Сергій Козловський, президент Villagio Estate. - Запланований обсяг інвестицій в нове селище складе близько 2,5 млрд рублів. При поточній економічній кон'юнктурі компанія планує повністю завершити проект до кінця 2013 року ».

У березні на ринок вийшов і другий проект - селище Вяземские сади, який розташований в 65 км від МКАД по Сімферопольському шосе. Як повідомила Юлія Севериненко («земельних актів»), перша черга складається з 127 ділянок площею від 6,5 соток. У продаж виставлені як ділянки без підряду, так і з підрядом. У проекті селища є всі комунікації - магістральний газ, електрика, водопровід. Для дітей будуть побудовані не тільки дитячий та спортивний майданчики, а й розвиває дитячий клуб. Всі черги селища з'єднає двосмугова асфальтована озеленена алея. У селищі буде магазин, ресторан, гостьова автостоянка, передбачена цілодобова охорона. Ціни: будинки з колоди і бруса площею від 111,6 кв. м до 231 кв. м коштують від 1730000 рублів до 3,56 млн рублів. Найдоступніші ділянки - в межах 800 000 рублів.

Ольга Гусєва (ГК «Домобудівник») назвала проект котеджного селища Волзький берег, розташованого по Дмитрівське напрямку в 114 км від МКАД. Селище розташоване на березі Волги поряд з Дубною і хвойним лісом. На березі власного затоки є причал для стоянки катерів і яхт. Тут же буде розташований ангар для зимової стоянки яхт і сервісний центр для обслуговування легких моторних суден. На території ведеться будівництво ресторану з панорамним видом на затоку, VIP-залом з більярдною, банкетним залом, російською лазнею, сауною, салоном краси і дитячою кімнатою. Пропозиція становлять котеджі загальною площею від 250 до 480 кв.м на ділянках від 10 до 17 соток за ціною від 12 млн рублів.

Ще одне селище - FORTOPS.RU на 62 домоволодіння, розташований на 24-му км Калузького шосе. Фірмовим знаком архітектурного рішення селища FORTOPS.RU є експлуатовані покрівлі, на яких можна розташувати відкритий басейн, природний солярій, дитячу ігрову зону або майданчик для барбекю. Крім того, в кожному будинку передбачені великі веранди в зоні житлових кімнат (кухонь, їдалень і віталень), а також камінні зони. Площа будинків становить від 185 до 340 кв.м, розмір ділянок домоволодінь - від 15 соток. Дмитро Котровскій («Химки Груп») розповів, що нульовий будівельний цикл селища було розпочато в липні 2011 р., а повне завершення будівництва заплановано на 2013 р. На даний момент на території FORTOPS.RU зводяться 62 будівлі селища. Продажі по всіх будинках відкриті, ціна квадратного метра при покупці будинку на поточному етапі будівництва складає $ 2790 за кв.м.

https://www.metrinfo.ru

Теги до контенту: котеджні містечка СНД
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти