Котеджі «кризового формату»

Обсяг пропозиції на первинному ринку котеджів за кризовий рік практично не змінився: у продажу понад 8,5 тисяч домоволодінь. Протягом року 44 проекту був припинений, а в 46 селищах були, навпаки, відкриті продажі.Об'ем пропозиції на первинному ринку котеджів за кризовий рік практично не змінився: у продажу понад 8,5 тисяч домоволодінь. Протягом року 44 проекту був припинений, а в 46 селищах були, навпаки, відкриті продажу.

У минулому році девелоперам довелося нелегко: зменшення продажів торкнулося всі сегменти первинного ринку котеджних селищ. На початку року ринок практично стояв - покупці чекали зниження цін, прийняття рішення про покупку затягувалося. Попит знизився в 3-4 рази: якщо в середині 2008 року року успішному і розкрученому селищі реалізовувалося 5-7 домоволодінь щомісяця (в основному - ділянок з підрядом), навесні 2009 року вдавалося продати в кращому разі 1-2 наділу. А продаж готових котеджів йшла ще важче - девелопери називали «добрим результатом» одну-дві угоди протягом двох-трьох місяців.

Зрозуміло, це не могло не позначитися на стратегії забудовників. «Якщо говорити про ринок в цілому, то в значній частині проектів, що стартували до кризи, після різкого падіння продажів спостерігалося поділ на черзі, пропозиція ділянок і будинків меншої площі», - зазначає керівник відділу реклами та PR групи компаній «Олімп-2000» Тетяна Колтирева.

Багато проектів, про запуск яких було заявлено в 2008 році, виявилися перероблені під «кризовий формат»: не тільки зменшилася площа будинків і ділянок, але з'явилися і квартали з продажем ділянок без підряду (у той час як раніше пропонувалося виключно будівництво «під ключ» ). Цим шляхом пішло не менше 20% забудовників. Старт багатьох проектів виявився перенесений на 2010 рік, великі проекти в найближчій перспективі будуть реалізовуватися маленькими чергами.

Старе у дрібній нарізці
Незважаючи на те, що ситуація на ринку на початку минулого року залишала бажати кращого, навесні на ринок стали виводити нові проекти селищ. У більшості випадків спочатку мова йшла про пропозиції ділянок без підряду, призначених для дачної забудови, часом навіть без інженерної підготовки. «Складно реалізувати земельний масив під проект, і ряд маловідомих компаній і приватних власників бачать вихід зі складної ситуації в тому, щоб організувати проект котеджного ділянки з продажем ділянок», - коментує заступник директора консалтингового центру «Петербурзька нерухомість» Ольга Трошева.

Але, за оцінками ріелторів, у 2009 році і активність продажів землі упала в порівнянні з 2008 роком приблизно в три рази. Пропозиція непідготовлених ділянок без підряду, нехай навіть за низькими цінами, не викликало великого інтересу у покупців: до 70% дільниць, за оцінками «Петербурзької нерухомості», на кінець року виявилися нерозпроданими. Серед земельних наділів найбільшим попитом протягом року користувалися проекти дачного формату, розташовані у цікавих місцях Карельського перешийка. Причому попит зберігся в основному в тих селищах, де до ділянок вже підведені основні комунікації (електропостачання, вода, бажано - газ).

«Незважаючи на те, що багато експертів говорять, що найбільш затребувані ділянки в сегменті« економ », досвід нашого відділу продажів свідчить про зворотній ситуації: на першому місці з продажів ділянки високої цінової категорії», - розповідає керівник відділу реклами компанії «Об'єднані ресурси» Влада Царьова. Девелопери, правда, відзначають, що покупці не поспішають будуватися - як складуться справи з заселенням селищ, стане ясно в новому році.

Незважаючи на «земельний бум», до кінця літа вийшли на ринок і кілька досить великих проектів, де до продажу пропонуються ділянки з будинками. Хоча частина девелоперів призупинила або відправила «на переробку» проекти, запущені в 2008 році і орієнтовані на постійне проживання, знайшлися й ті, хто вирішив не відкладати проекти в довгий ящик. В основному всі нові проекти належать до економ-класу.

Втішні підсумки

Лише до осені ринок пожвавився: зниження цін, яке відбувалося в першій половині року, до осені сповільнилося. Найбільше (в порівнянні з докризовим періодом) втратив у ціні за минулий рік бізнес-клас - мінус 15%. В економ-сегменті зниження склало 7-8%, а елітні котеджі навіть подорожчали. Причина в тому, що 2009 рік був роком здачі в експлуатацію багатьох елітних котеджних селищ, а селища високого ступеня готовності оцінюється значно дорожче. Сьогодні знижки від заявленої в прайсах ціни складають 10-15%, при повній оплаті у момент покупки - до 35%.

Жовтень виявився найбільш насиченим місяцем за частиною угод. Першими на ринок повернулися покупці житла в селищах економ-класу - основна боротьба за них розгорнулася саме в цьому сегменті. Орієнтиром для клієнтів, охочих перебратися в передмістя, стає вартість середньої трехкмонатной квартири у місті - з поправкою на велику площу, наявність інженерії і транспортну доступність. При цьому, відзначають експерти, на сьогоднішній день найбільш затребувані коттеджниє селища максимальному ступені готовності.

У листопаді на ринок вийшли і покупці дорогого житла: протягом останніх місяців року, що минає було відзначено кілька продажів в ціновому діапазоні 15-20 млн руб. за домоволодіння. Правда, наступну хвилю «дорогих» покупців, пророкують експерти, ми побачимо не раніше весни, а то й літа.

Коментарі
Тетяна Колтирева, керівник відділу реклами та PR групи компаній «Олімп-2000»:
Зменшення продажів торкнулося всі сегменти ринку первинних котеджних селищ. Більшість покупців стали орієнтуватися на більш прості проекти, тобто менш дорогі, меншого метражу, не переобтяжені інфраструктурою. Що стосується споживачів, які займають вичікувальну позицію, то їх попит є відкладеним і може проявити себе пізніше, при поліпшенні економічної ситуації. Зміна ринкової ситуації змусила девелоперів скоригувати стратегію просування. Велику роль стали грати параметри пропонованого продукту, в першу чергу ступінь його готовності і наявність документації. Тому девелопери, які продовжують активно будувати, в більш вигідному становищі.

Єлизавета Конвей, керівник напрямку елітної житлової нерухомості KnightFrankSt.Petersburg:
В елітному сегменті на ринку заміської нерухомості, безумовно, відбулася цінова корекція, як і скрізь. І разом з тим у зв'язку з відсутністю достатнього для того, щоб назвати цей сегмент насиченим, кількості пропозицій ця корекція була невелика і більше схожа на поправку на зміну курсу національної валюти. І тим не менше в сегменті еліта угоди вище 1 млн. євро цього року були поодинокі. Бізнес-клас просів найбільше, у деяких випадках падіння склало більше 25% від докризових цін. Ось уже майже два місяці на цьому ринку практично панує затишшя, і не схоже, що ситуація змінитися і на наступні два місяці. Новий 2010 рік дасть нам розуміння стабільності / нестабільності національної валюти, ще раз відбудеться корекція цін і до березня ринок почне прокидатися. А ось курчат будемо рахувати вже по осені, оскільки зараз термін проведення операції збільшився до 3-4 місяців.
www.zagorodna.com